Квадратные метры долларов…
– Что происходит на рынке недвижимости сегодня?
– Обычно после колебаний курса доллара на рынке недвижимости на некоторое время воцаряется тишина. Но в этот раз ситуация немного другая. Увеличились продажи на рынке первичного жилья. Крупные застройщики оставили цены в тенге, как они были до корректировки курса. Это был некий психологический трюк. Люди кинулись покупать квартиры, посчитав, что приобретают недвижимость на 30 процентов дешевле. Второй фактор, который повлиял на оживление рынка, – то, что долгое время копился скрытый спрос. Все ждали, что же будет: произойдет девальвация, а может, наоборот, доллар подешевеет. Была неопределенность. Теперь народ начал действовать. Хотя, по сути, неопределенность до сих пор сохраняется. Совсем другая ситуация складывается на рынке вторичного жилья, там цены застыли в долларах. Никто из хозяев не готов снижать стоимость почти на 30 процентов. И их можно понять, они приобретали квартиры в долларах за определенную стоимость, и продавать опять же в долларах, но уже себе в убыток никто не будет. Понятно, что цены на вторичное жилье все-таки будут снижаться, но происходить это будет очень нехотя и медленно. Ведь в отличие от застройщиков, которым нужен стабильный приток налички для продолжения строительства, обычный человек может ждать и продаст по невыгодной ему цене только в самом крайнем случае.
– Может ли рынок недвижимости полностью отказаться от цен в долларах?
– Процесс уже начался. Стоимость квадратного метра стала считаться в долларах еще в далекие 90-е, когда доверие к доллару было очень велико. С тех пор привычка сохранилась. В России тоже раньше считали в долларах, но давно отказались. Теперь продают в рублях, и если пересчитать цены на доллары, то недвижимость там подешевела почти в два раза. Люди получают зарплату в рублях и покупают квартиры за эти же рубли. То же самое может произойти и у нас.
– Что будет с объектами, которые находятся на стадии строительства?
– Если у них были расчеты, привязанные к доллару, то им будет непросто. Некоторым застройщикам, уже начавшим работу и получившим одобрение в финансировании, после корректировки курса банки отказали в инвестициях. Теперь они ищут новых инвесторов. Работа застопорилась.
– Возникли проблемы и у обычных граждан, которые делали накопления в Жилстройсбербанке. На ваш взгляд, как там может решиться ситуация?
– Говорить сложно, нужно дождаться официального ответа. Да, они пообещали что-то пересчитать, как-то компенсировать. Но лично мне непонятно, как это будет? Люди делали накопления, часть из них планировали купить “льготное” жилье, и думаю, вот они не пострадают, купят его по той же цене в тенге. А вот те, кому не достанется это жилье, кто делал накопления, чтобы потом самостоятельно приобрести квартиры на рынке, стоимость которых в долларах, явно потерпели убытки.
– Так будет ли обвал цен?
– Цены в долларах будут корректироваться в сторону снижения, но в тенге особых изменений не будет. Не стоит паниковать, мы все получаем зарплату в тенге. Просто надо отказаться от этих фобий. Цены на рынке недвижимости больше зависят даже не от курса доллара, а от общей экономической ситуации в стране. Будет у людей зарплата, они смогут делать накопления и покупать…
– Стоит ли инвестировать в недвижимость?
– На самом деле у нас недвижимость уже давно не является эффективным инструментом инвестирования, что стало видно после двух девальваций. Если бы вы просто положили эти доллары вместо покупки квартиры под подушку, то после двух девальваций вы бы заработали больше. Выгодно вкладывать деньги в недвижимость, только если вам удалось найти хороший объект по выгодной цене, и попытаться его реализовать. Но такие случаи редки.
Спрос будет всегда!
– Другой фактор, который влияет на цены, – спрос…
– У нас низкая обеспеченность населения жильем, поэтому спрос будет всегда. Мы недавно делали проект и производили расчеты, так вот в Алматы на каждого человека приходится всего около 20 квадратных метров жилья, для сравнения: в Брюсселе почти в два раза больше. Нехватка жилья всегда провоцирует спрос, миграция в том же Алматы положительная. Хотя она и не очень качественная – люди приезжают из регионов, чтобы зарабатывать, и должно пройти около 10 лет, чтобы они смогли себе позволить приобрести собственное недорогое жилье.
– Не упадет ли спрос при введении жилья по государственным программам?
– Спрос на жилье, которое строится по таким программам, очень большой, попасть в них даже при соответствии всем требованиям очень сложно. У них сервера виснут из-за того, что столько народу одновременно пытается зарегистрироваться. Но этого жилья для всех желающих не хватит. Тем более в условиях нынешней экономической ситуации, при таких ценах на нефть и урезании бюджета.
Про “многоэтажные” проценты банков
– Очень многое зависит от кредитования банками ипотеки, как обстоят дела там?
– Существующие ставки банков просто неподъемные. Хотя мы стали наблюдать некоторые подвижки в сторону снижения. Зимой банки предлагали ипотеку под 25 процентов годовых. Произошло это из-за валютной интервенции и нехватки денег в тенге. Банки пытались выдавать только долларовые займы. Поэтому кредиты в тенге были очень дорогими. Сегодня ситуация немного меняется, по последним моим данным, сейчас можно получить ипотечный заем под 16 процентов. А в долларах можно найти даже за 8,6 процента. По сути, это тоже должно оживлять рынок. Брать кредит сейчас выгоднее, чем полгода назад, но тем не менее ипотека остается недоступной для большинства граждан, и такой поступок надо тщательно взвесить.
Аренда как прибыльный бизнес?
– Как корректировка курса отразилась на рынке арендного жилья?
– Ситуация сейчас играет на пользу арендодателям. Многие люди, которые планировали купить жилье, временно отложили свои намерения и ждут, когда все стабилизируется. Поэтому они ищут квартиры в аренду. При этом, как правило, аренда низшего и среднего сегмента у нас вся в тенге, а значит, на нее не так сильно повлиял скачок курса доллара. Поднимать там стоимость пока не будут. Элитное жилье у нас сдается, наоборот, в долларах, там ситуация будет меняться, цены в долларах медленно снижаются.
– Не секрет, что многие у нас зарабатывают, сдавая квартиры, что ждет этот “бизнес” в будущем?
– В среднем доход от сдачи квартиры у нас составляет 7–8 процентов от стоимости жилья в год. Но по разным объектам он разный. На вторичном жилье в “золотом квадрате” этот процент немного выше. Поэтому аренда приносит прибыль. И будет приносить и впредь.
Алматы