Что происходит на рынке недвижимости? Будут ли банки “скидывать” залоговое имущество? Кто контролирует рынок жилья? И куда уходят деньги государства, выделенные на улучшение ситуации на рынке строительства?
– Добрый день, меня зовут Маргарита. Скажите, какая ситуация сейчас на рынке? Покупать квартиру или подождать?
Александр КИМ: – Сейчас на рынке идет небольшое оживление, начали активно двигаться покупатели, у риэлторов появились заказы, оживились арендаторы. Не могу сказать, что цены пошли вверх или вниз. Вплоть до Нового года не было никаких движений. Сейчас средний рост цен – на 1 процент в неделю. Связано это прежде всего с наступлением весеннего периода. Люди начинают мигрировать...
Александр КАЛИНИН: – Но не стоит опасаться поднятия цен – думаю, особых потрясений на рынке не будет, в силу продолжающегося кризиса, ограниченного спроса и так далее. В период кризиса крупные покупки не совершаются. Плюс ко всему ипотека весьма проблематична стала. То есть покупательский спрос минимизирован. Но если стоит вопрос – купить, продать или расшириться, его можно сейчас начинать решать.
– Ниже цен не будет?
– Вряд ли.
– Кто сегодня покупает квартиры?
Александр КИМ: – Это так называемый отложенный спрос. На самом деле сейчас на рынке присутствуют лишь те, кто решает свои жилищные вопросы. Инвесторы, перекупщики уже ушли с этого рынка. Им неинтересно.
– Какова стоимость квадратного метра в Алматы?
Александр КИМ: – На сегодня средняя стоимость складывается из цены предложения и цены спроса. Но есть еще реальные цены сделок. Разница между предложением и реальной сделкой составляет в среднем от 10 до 15 процентов. Цена предложения на вторичное жилье примерно 1300–1400 долларов за квадрат. Есть цены и ниже, это зависит от района. Например, в районе Алматы-1 цена составляет до 1000 долларов за квадратный метр. Цены на “первичку” складываются в районе 1500 долларов в среднем. “Элитка” (которой сейчас практически не осталось) может достигать 1700–1800 долларов.
– Вас беспокоит Аскар. По слухам, осенью этого года будут самые низкие цены на жилье. Правда ли это?
– Мы не видим активного движения строительства, есть большое количество объектов, которые нужно завершить. Поэтому вряд ли ожидается перегрев рынка, когда снижаются цены. Рынок, скорее, стабилизируется, и цены за счет дефицита жилья, возможно, даже пойдут немного на подъем.
АКИМАТ ТОРМОЗИТ РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИКИ?
– Недавно аким на встрече с населением говорил о возвращении института прописки. Повлияет ли это на рост цен?
Александр КАЛИНИН: – Введение института прописки может сказаться в положительном плане только в двух направлениях: на снижении криминальной ситуации и в пополнении бюджета за счет арендных платежей. На рынок аренды и стоимость недвижимости прописка вряд ли повлияет. Арендное жилье по всем показателям необходимо. И это огромные деньги, я вас уверяю. Есть пример, когда человек сдает в аренду 75 квартир. Доходы этого человека в месяц составляют около 80 тысяч долларов! А ведь налогов чаще всего такие люди не платят!
Если взять масштаб города, то у нас зарегистрировано 320 тысяч объектов недвижимости, 65% которого составляет жилой фонд. Из него как минимум 12–15% сдается в полную аренду.
– “Прямая линия”? Что у нас происходит с программой арендного жилья?
Александр КАЛИНИН: – Идея арендного жилья призвана в корне изменить подход к пониманию населением сути арендного жилья в РК. Пример: в Европе до 60% проживают в съемном жилье, в США – около 50%. Но месячная арендная ставка не должна превышать 1% от стоимости объекта. В условиях Казахстана необходимо ее снизить до 0,6–0,7%. У нас же Фонд недвижимости “Самрук-Казына” объявил о принятии программы арендного жилья. Однако ставка 1000–1300 тенге за
1 кв. м в зависимости от местоположения и классности жилья явно завышена. А если учесть, что в современных жилых комплексах квартиры крупногабаритные, то арендная плата вообще выходит выше рыночной ставки и даже выше ипотечных выплат. Если прибавить сюда плату за коммуналку – охрана, парковка, дополнительные услуги, то аренда становится вообще недоступной. С другой стороны, акимат Алматы предлагает социальную аренду (в 2010 году будет введено всего 32 квартиры) по низким арендным ставкам: однокомнатная квартира – 3500 тенге, двухкомнатная – 5000 тенге в месяц без учета квартплаты.
Только когда арендная плата не будет превышать 30–35% бюджета семьи, она станет более доступной. Отсюда необходимость регулирования арендных ставок акиматами.
ЕСТЬ СПРОС, НО… НЕТ ДЕНЕГ!
– Почему цены на “первичку” не падают, если нет спроса?
Александр КИМ: – Спрос сегодня диктуют покупатели. Недавнее выступление депутата о том, что цены будут расти, поскольку строительства не предвидится, возможно, отчасти справедливо. Но… У населения катастрофически не хватает денег. Кроме того, в той же Астане столько понастроено новых домов, что хватит для продаж еще на 2–3 года. Люди хотели бы купить, но нет денег. Поэтому цены в Астане и падают. В Алматы тоже есть что продавать. В Алматы недавно закончили с помощью средств Фонда недвижимости “Самрук-Казына” жилые комплексы в микрорайоне “Жетысу-3”, это пять домов, около 300 квартир.
Квадратный метр здесь обошелся государству примерно в 500–600 долларов, обратились к риэлторам, те выставили цену продажи – 1000 долларов. Что, в принципе, является конкурентоспособной ценой. Но теперь акимат хочет выставить их на аукцион – по английскому методу, то есть на повышение. Спрашивается, кто это жилье купит? И почему нужно наживаться на государственных деньгах, которые были призваны оживить экономику?
Кроме того, эти средства нужно возвращать в казну. А таким образом идет торможение процесса, оборотность средств падает. По закону после второго аукциона цена должна уже идти на понижение. С точки зрения бизнеса это нонсенс!
– Что происходит с рынком земли в Алматы?
Александр КАЛИНИН: – Этого рынка сейчас практически нет. Все, что могло происходить, – это изъятие для государственных нужд. Но сейчас свободной выкупленной земли предостаточно. И если бы она продавалась под ИЖС, то нашлись бы покупатели, которые купили бы ее и за 100 тысяч долларов за сотку, но есть Его величество Генеральный план. Поэтому эта земля будет стоять, пока не появится инвестор.
КОГДА БАНКИ ОБЪЯВЯТ БОЛЬШУЮ РАСПРОДАЖУ?
– Как вы думаете, будут ли выкупаться залоговые квартиры у проблемных ипотечников Фондом стрессовых активов?
Александр КАЛИНИН: – Ипотечных квартир на сегодня более 130 тысяч. Это проверенная информация. Но поскольку фонд создавался, чтобы выкупать проблемное жилье, то выделенных государством денег (1 миллиард долларов, в тенге в пересчете превратившийся после девальвации в 750 миллионов долларов) хватило бы только на выкуп 5 тысяч квартир (если взять за основу подсчета средний кредит в 150 тысяч долларов).
У кого выкупать в первую очередь? Где гарантия, что это не вызовет новый всплеск возмущения: почему у того выкупили, а у меня нет? Поэтому, видимо, от этой идеи отказались.
– Добрый день! Меня зовут Айман. Будут ли банки продавать залоговые квартиры?
Александр КАЛИНИН: – У банков нет другого выхода! Основные источники банковского капитала: капитал акционеров, внешние займы и депозитная база. Деньги, выделенные государством, пошли на закрытие долгов. Но теперь банкам нужны деньги для кредитной политики. А их взять негде! Президент сказал: больше не дадим. А залоговых квартир у них целый чемодан – примерно 60 процентов портфеля банков составляет ипотечное жилье.
Правда, если сейчас банки начнут залоговое жилье продавать по действующим рыночным ценам, все равно будет дефицит между стоимостью кредита и выручаемой суммой от продажи… Во всем мире банки списывают такие потери. У нас же, поскольку большая часть денег была заимствована из внешнего мира и большая часть роздана ипотекой, ипотечные выплаты являются основным источником в расчетах банков по внешним займам.
КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА?
– Здравствуйте, я Анна Ивановна Кулешова. Говорят, что на рынке недвижимости часто обманывают. Чего опасаться?
Александр КИМ: – Есть одно железное правило: не вступать в сомнительные сделки, когда вам предлагают что-то сделать в обход существующего закона либо по слишком низкой цене.
Самый распространенный пример: в газете печатается объявление о срочной продаже квартиры вполцены. Люди бегут, выстраивается очередь на осмотр квартиры. Платят за осмотр, дают задатки, кто 200 долларов, кто 500. Порой не смотрят даже документы. А мошенники собирают деньги и пропадают.
Александр КАЛИНИН: – Есть и новая форма обмана: когда группа людей обещает за какой-то процент организовать покупку залоговой квартиры. При этом не показываются ни квартира, ни документы, делаются намеки на особые взаимоотношения с сотрудниками банков и так далее, берутся деньги за сделку и – до свидания! Банки выставляют свои залоговые квартиры на сайтах, цена указана. Если что-то якобы продается ниже этой стоимости – стоит задуматься.
Жанар КАНАФИНА, Руслан ПРЯНИКОВ (фото)