Вот и объявил, что перестает оплачивать все виды платежей по квитанции в КСК, – или меняйте вентили в подвале, или вам денег моих не видать! Вентили перекрывают воду по стоякам, без них ни с аварией не справиться, ни банальный мелкий ремонт в квартирах не сделать.
Управдом сделал вид, что демарш дяди Толи не заметил, вентили не меняет, а сосед стоит на своем и платить не собирается. Чем закончится это противостояние, сказать сложно, собственники обязаны по закону платить ежемесячные взносы на содержание общедомового имущества и накопления на капитальный ремонт, но и руководство кооператива тоже несет ответственность за сохранность и содержание домов. Сейчас в Казахстане настало время безвременья – из-за нерасторопности чиновников ситуация с переходом из КСК в ОСИ или простые товарищества слишком затянулась. В результате управдомы сводят на нет все работы по домам, а собственники, зная, что после ухода они вряд ли что-то из своих платежей и накоплений получат, перестают оплачивать квитанции. Мы сейчас не будем разбирать очевидное – для общедомового хозяйства обе позиции крайне вредные: многоквартирные жилые дома – сложные архитектурно-строительные сооружения, они не терпят равнодушия хозяев.
Нас интересуют долги и как с ними будут работать председатели КСК.
Существуют два варианта: первый, когда управдом тихо сидит до последнего, собственников по долгам не беспокоит, и если его никто при переходе сильно трясти не будет, то и ситуация сойдет на нет. Возможно, даже по накоплениям на капитальный ремонт он перечислит какие-то смешные суммы, а на остальное даже покажет акты выполненных работ. Напомним, что необязательно эти работы проводились в вашем или нашем доме, скорее всего, наоборот, где-то у соседей что-то поменяли, а деньги взяли со всех, кто входит в КСК. Это была обычная практика, и теперь отыскать свои накопления собственникам будет крайне тяжело. Повторим, многие это понимают, потому накопления на капитальный ремонт их дома давно перестали перечислять в кооператив. Здравый смысл в этом присутствует – платеж “накопления на капитальный ремонт общедомового имущества дома” подразумевает, что эти деньги могут пойти на капитальный ремонт исключительно этого, отдельно взятого дома, а не на соседские из КСК. Все эти десятилетия повсеместным нарушением было перебрасывание денег одних собственников на нужды других без их на то разрешения. Иными словами, собственники из дома А должны были на общем собрании дать согласие использовать свои накопления на капитальный ремонт в таком-то размере на капитальный ремонт дома Б. Раз ничего подобного не делалось, то руководство кооператива, точнее, кооперативов по всей стране, грубо нарушали права владельцев недвижимости. Это дает моральное право последним приостановить платежи до перехода их дома к новым формам управления ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество). Если председатель КСК захочет получить эти средства после выхода дома из кооператива, то сделать ему это будет сложно.
Сейчас руководители КСК имеют право обращаться за взысканием долгов собственников только к нотариусу. Суды могут рассматривать этот вид жилищных споров после того, как нотариус отказал в представлении “исполнительной надписи”.
Звучит непривычно, на самом деле, это особая форма взыскания долгов, которые являются бесспорными и не имеют пени и штрафов. В свое время судей утомила мелочность монополистов – поставщиков тепла, воды и прочего, а также председателей КСК, осаждавших суды с тысячами копеечных исков. Было решено перекинуть их на нотариусов, а пени и штрафы оставить за скобками, мол, вовремя нужно обращаться за выплатой долгов. К слову, в прошлом году местный поставщик тепла в Алматы удивил многих, объявив о прощении пени взамен оплаты основного долга. Делал он это не из-за щедрости, – иначе в судах пени сейчас всё равно не взыскать. Если государство намерено уйти от мутных и полукриминальных управдомов, то власти обязаны создать условия для собственников
Но вернемся к возврату долгов по накоплениям на капитальный ремонт, второй вариант развития событий, если попадется неумный и жадный председатель, решивший проскочить на дурачка и взыскать подобный вид долга. Скажем сразу, дело малоперспективное, так как собственник имеет право не согласиться и перевести спор в суд. По “исполнительной надписи” нотариуса правила такие: поступили к нему документы от управдома, он по указанной в них сумме выносит “исполнительную надпись” и не позднее следующего дня извещает об этом должника. Получили извещение, в случае несогласия в течение 10 рабочих дней подаете нотариусу свое “Возражение на исполнительную надпись”. В нем пишете, что накопления могут быть израсходованы только на капитальный ремонт вашего дома по решению общего собрания собственников, никакие работы не проводились, общего собрания также не было, соответственно, данная организация, КСК “Закат всего” не имеет на них права. Законных расходов не было – должны и обязаны передать новому органу управления (ОСИ или ПТ), не трясти честных людей. Если вы к тому времени успеете данную сумму положить на счет своего ОСИ или простого товарищества (ПТ), будет хорошо и справедливо. Мы набросали приблизительную схему возражений, подробности можно будет уточнить у юриста или того же нотариуса, главное возразить – на языке закона это означает, что долг не является бесспорным, и он должен рассматриваться в суде. Практика показывает, что отжать накопления на капитальный ремонт хотят неумные и жадные, остальная публика управдомов посмекалистее, их интересуют “расходы на содержание общедомового имущества”. В этом случае они стараются в сумму основного долга впихнуть пени и подсунуть нотариусу под видом бесспорной суммы. Действия нотариуса здесь будут аналогичны предыдущей истории, сроки те же, только в возражениях необходимо указать “на неправомерные действия управдома, пожелавшего намеренно ввести нотариуса в заблуждение”, – и разделить сумму на реальный долг и пени.
Платить расходы на содержание или нет – решать вам, но этот вид платежа председатели КСК смогут взыскать и после выхода вашего дома из кооператива, в суде у них будет хорошая перспектива.
Единственное, что можно будет отыграть, – пени. Судьям крайне не нравится, когда из-за копеечных амбиций управдомы выжирают их время. Поэтому на первом же заседании, именуемом на языке процессуального кодекса встречей, сразу заявляете, что готовы выплатить долг без пени. Увидите, как быстро сдуется ваш оппонент. Но лучше расходы на содержание общедомового имущества платить – здесь сидят не только деньги управдома, но зарплата дворника, бухгалтера, налоги, услуги банка, выплаты за работу сантехникам и электрикам. Одним словом, даже в переходный период стоит проявлять разумность.
В заключение – о других частностях, касающихся “исполнительной надписи”. Нотариус может вас пригласить и вручить свое постановление или же направить его по почте заказным письмом. Десятидневный срок исчисляется от даты получения. На 11-й день нотариус передает свое постановление на исполнение частному судебному исполнителю. Если нотариус получит возражение в установленный срок, то он выносит постановление об отмене “исполнительной надписи”, и вам необходимо копию документа получить. Закон дает ему на отказ три рабочих дня. Возможен вариант, когда нотариус не согласится с возражениями, тогда никаких документов он не выносит – постановление с исполнительной надписью отправляется частному судебному исполнителю, а у должника десять рабочих дней, чтобы обжаловать действия нотариуса в суде. Обратите внимание, в суде обжалуются действия нотариуса, а не управдома, и подается “Жалоба на действия нотариуса такого-то”.
Нужно быть готовым к тому, что нотариус может нарушить закон и не дождаться от вас возражений, отправив свое постановление ЧСИ.
Сейчас на это жалуется большое число должников. В этом случае необходимо обратиться к нотариусу, предложив ему исправить ситуацию, ну а если пойдет в отказ – жалоба на него в суд, а также в местную нотариальную палату. Лучше бы ему сроки и права граждан соблюдать.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
Типовой устав объединения собственников имущества
Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
Об утверждении Типового положения о жилищной инспекции
АЛМАТЫ