О своих проблемах строительные компании рассказали корреспонденту медиа-портала Caravan.kz.
У столичного акимата есть регулярная повинность – информировать граждан о том, сколько строек в городе ведется вне закона. Все прошлые годы в этом списке было от 20 до 50 объектов, что тоже немало. Но с этой осени список значительно расширился: 80 жилых комплексов, в том числе очень крупных и возводимых известными застройщиками, не имеют права брать с людей деньги за квартиры на этапе строительства.
— Я бы не сказал, что все эти объекты не достроятся. Возможно, все будет хорошо, как в сказке. Но определенные риски есть. И если они реализуются, то акиматам придется самостоятельно достраивать эти объекты, — подтверждает наши опасения президент ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
Сложная ситуация сложилась не только и даже не столько в столице. По сведениям ассоциации застройщиков, по всем правилам и легально возводятся менее 20 % жилых комплексов. Остальным деньги граждан использовать в строительстве запрещено.
— В некоторых городах даже не знают о том, что есть такие разрешения. Акиматы нам отвечают, что к ним никто не обращался за соответствующим разрешением. Следовательно, его и нет. Один из таких городов – Караганда, — рассказывает Микрюков.
Но почему же застройщики массово нарушают закон «О долевом участии»? Как объясняет глава ассоциации застройщиков, в законе прописано множество ограничений и капиталовложений. Нужно уплатить 1 % от сметы в АО «Казахстанская жилищная компания» за гарантию, еще 10 % от сметы должно лежать на счету. Также нужно быть готовым в любой момент показать всю документацию. А за нарушение закона – штраф 600 МРП. Два квадрата квартиры дешевле стоят. И застройщики, естественно, выбирают судьбу нелегалов. Но и это еще не все.
— Самая главная проблема была создана в процессе принятия программы «7-20-25». Нацбанк, по сути, мотивировал всех застройщиков обходить закон, чтобы иметь возможность продавать по этой программе, — говорит Виктор Микрюков.
Согласно правилам программы «7-20-25», ипотека выдается только на введенные в эксплуатацию дома. Но никто не запрещает человеку внести задаток за квартиру, когда стройка в самом начале. Потом, когда дом вводится в эксплуатацию, желающие купить квартиру по программе «7-20-25» по всем правилам, узнают, что свободных квартир по подходящей цене уже нет, а те, кто внес деньги на свой страх и риск – оформляют оставшуюся сумму в ипотеку. Хотя и тут случается всякое.
— Нередко стоимость квартиры в разы занижается. Условно – квартира стоит 45 миллионов, но по программе предельная стоимость жилья – 25 миллионов. Исходя из этого и оформляется ипотека. То есть, еще и идет уход от налогов, — сетует Микрюков.
Сейчас ассоциация пытается донести эту ситуацию до Нацбанка, но пока без особого успеха.
Глава Союза строителей Талгат Ергалиев тоже уверен в том, что Казахстану срочно нужна новая льготная ипотечная программа. Под 5, или даже под 3 % годовых, чтобы граждане могли выкупить свои квартиры окончательно.
— Если мы не откроем ипотеку, то рискуем потерять от 500 миллиардов до триллиона тенге, которые пойдут на завершение строительства недостроенных домов. Эти дома уже на стадии строительства, но, если у людей не будет возможности выкупить свои квартиры, они будут изымать вложенные деньги, и стройкомпаниям просто не на что будет продолжить стройку, — уверяет Талгат Ергалиев.
Но, кроме новой ипотечной программы, как считает Ергалиев, государство должно взяться за редактуру закона «О долевом участии».
— Всего 17 % строящихся в Казахстане домов подпадают под нормы этого закона. Остальные не могут попасть в эти рамки. Акимы регионов понимают, что им тоже надо строить и выполнять план по вводу жилья в эксплуатацию, поэтому закрывают глаза на несоблюдение норм закона, — говорит он.
По сути, в стране наберется не более десятка крупных стройкомпаний, которые могут выполнить все нормы государства и, как следствие – привлекать деньги дольщиков.
— Мы не можем ограничить рынок несколькими крупными компаниями. И даже 20-30 не можем! Любая компания должна иметь возможность войти в строительный бизнес, и любая имеет право из него выйти. В противном случае мы получаем неконтролируемый рост цен. Если на рынке легально могут играть всего несколько компаний, то они могут повышать цены на свои квартиры вне зависимости от цен на стройматериалы и какие-то иные факторы – люди все равно будут покупать жилье, — говорит о еще одной проблеме текущего законодательства Талгат Ергалиев.
Союз строителей уверен, что одной из норм нового законодательства о дольщиках должен быть четкий градиент: чем больше квадратов уже построила компания, тем выше здание можно ей разрешать строить. Это позволит всем желающим зайти на рынок и очертит четкие ориентиры дальнейшего развития.
В то же время, как считает Виктор Микрюков, можно начать с малого – дать строителям больше пряников, а не понукать всех кнутом.
— На сегодняшний день, возможность осуществлять работу в рамках законодательства ДДУ есть у всех застройщиков. Однако, вопрос в том, что это лежит в плоскости личной ответственности каждой строительной компании. Мы долгое время шли по пути закручивания гаек. Но уже очевидно, что такой подход не работает. Нужно идти путем преференций. Тот, кто соблюдает закон, должен получать ключевые преимущества. У него у первого должен быть доступ к ипотеке, должны первому начисляться субсидии и налоговые льготы, сокращаться сроки согласований и список документации. И тогда все будут стараться соблюдать закон, — уверен эксперт.