Моя соседка все эти годы причитала, что у нас цены на квартиры заоблачные и ее мечта переехать из однушки в лучшие апартаменты по соседству почти несбыточна. Вчера она снова плакалась, но пуще прежнего, причиной ее хандры стали… падающие цены на жилье. Дескать, раньше ее халупка стоила, как пентхаус в Анталье, а теперь что с этим “логовом Мордора” делать? В такой же “склеп”, но чуть побольше, переезжать? А ведь были планы прикупить домик на берегу моря…
Странные мы люди. Но эта статья не о нас. Дело в том, что в ближайшее время все наши “многомиллионные активы” в виде старых квартир могут превратиться, как в сказке про золотую рыбку, из дворцов в корыта. Впору бы эту золотую рыбку, которая намечтала нам воздушные замки, пустить на кильку. Но ситуация такова, что волшебная рыбка уже не при делах.
Я это про банки с их дорогущей ипотекой, жаднючих перекупщиков и застройщиков. Все эти годы они дружно раздували мыльный пузырь из цен. Но эти высокие цены их же и могут погубить. Время сейчас такое.
Вместе с экспертами мы разложили по полочкам, как казахстанский рынок недвижимости за считанные месяцы оказался на грани нервного срыва.
Про “тенговые” квартиры и истерику
То, что в нашем квартирном вопросе началась истерика, почувствовали все. Первыми сорвались цены на рынке первичного жилья. За ними нехотя, но пришлось падать в цене квартирам на вторичном.
– При изменении курса на +94,56 процента (21.07.2015–30.01.2016) реальный рынок предложений недвижимости отреагировал падением в долларах на 31,25 процента, ростом в тенге на +25,11 процента, – говорит Жанболат ЖАЛГАСБАЕВ, руководитель и главный аналитик базы недвижимости “Iagent.kz”.
В качестве экстренной помощи было принято директивное решение запретить указывать цены в долларах. Чтобы совсем уж не травмировать психику граждан. Газеты объявлений вышли с многочисленными нулями, но от этого оптимизма не прибавилось. По словам эксперта, ситуация, скорее всего, будет такой: те, кто выставил квартиры на продажу, будут просто менять свою цену согласно курсу каждую неделю. Да подтолкнет ли это к снижению и без того падающие цены? Возможно. Но у рынка и так сто и одна причина лететь в пропасть без дополнительных пинков. Судите сами (см. таблицу).
– Но это данные по ожиданиям продавцов, реальные же продажи показали, что цены еще на 25,61 процента ниже. Раньше, на пике, разница между предложением и реальной покупкой составляла всего 10–12 процентов, – поясняет Жанболат Жалгасбаев.
Пляски курса на самом деле опасны тем, что могут оказаться громким чихом на заснеженном склоне горы. Цены могут сорваться лавинообразно, и остановить их будет очень сложно. В западне могут оказаться главные игроки рынка – банки, застройщики и перекупщики. Мы рассмотрели сценарии для каждого из них.
Застройщики: роняют цены, чтобы спастись
По мнению экспертов, больше всего шансов обрушить цены на рынке недвижимости как раз у застройщиков.
– Ввиду того что строительным компаниям и девелоперам необходимо иметь постоянный приток денежных средств, они вынуждены быстрее реагировать на рынок. Как следствие – цены продаж большинства квартир от застройщика снизились мгновенно, сегодня вторичное жилье стоит дороже первичного, – говорит аналитик рынка недвижимости Андрей ТРЕТЬЯКОВ.
– Вторичный рынок более устойчив к изменениям экономической ситуации, чем первичный. Для наглядного примера возьмем жилой комплекс “в центре города”, – добавляет Жанболат Жалгасбаев. – Еще два года назад за квадратный метр в этом комплексе просили от 2 200 долларов. На данный момент отдел продаж предлагает купить за 1 080 долларов за квадратный метр с готовностью отдать по 950–1000 долларов за наличный расчет. И такая ситуация у нас сохраняется по большинству комплексов.
Но даже при таких заманчивых предложениях квартиры покупают со скрипом. В результате у застройщиков залиты в бетон огромные деньги, многие из них кредитные, по которым набегают проценты. Чтобы вытащить их, придется снижать еще… Мы обзвонили крупнейшие строительные компании с вопросом, сколько у них непроданного жилья, но все они с ужасом отвечали нам, что это коммерческая тайна. Ну и ладно…
– Если брать ситуацию по комплексам, которые уже введены в эксплуатацию, то порядка 30–35 процентов жилплощади еще не нашло своих жильцов. Если говорить в цифрах, это ориентировочно 7 500–8 000 квартир только в городе Алматы, – поясняет Жанболат Жалгасбаев. – Теперь перед застройщиками стоит непростая задача: либо замораживать свои активы на 2–4 года, пока не стабилизируется экономика и не вернутся цены уровня 2014 года, либо активно продавать площадь, пока это возможно и цены не стали еще ниже. Большинству нужно выполнять свои обязательства перед кредиторами, что принудит их привлекать клиентов за счет единственного оставшегося у них инструмента – демпинга.
Перекупщики в засаде
Рынок недвижимости в крупных городах на 40 процентов находится в руках перекупщиков. И эти люди могут устроить квартирогеддон, если разом решат уйти в другой, более прибыльный бизнес. Долгие годы они вкладывали в недвижимость, брали кредиты в банках, чтобы перепродавать квартиры при растущей цене. Теперь цена падает, и они затаились. Но в конце концов избавляться от неприбыльных активов им придется.
– При игре на понижении рынка влияние скупщиков ослабло. Мало кто рискует покупать квартиры по нынешним ценам, – говорит наш эксперт. – Средние игроки рынка решили не избавляться от своих активов, а просто заморозить их и получать пассивный доход от сдачи в аренду.
Но есть и те, кого поджимают долговые обязательства, и им придется избавляться от золотой курицы, которая превратилась в непосильную ношу. Чтобы продать быстро, придется снижать цены.
Банки: гробы и стринги покажутся цветочками
Самая непростая ситуация может сложиться у банков. И тут акции протестов долларовых ипотечников, которые весь последний месяц забрасывали финансовые институты стрингами и гробами, покажутся репетицией в каморке перед большим спектаклем. Ведь выбираться из “кабалы”, которую банки щедро вешали на шею гражданам под баснословные проценты, теперь придется им самим.
За предыдущие годы у банков накопилось огромное количество залогового имущества. Люди просто не смогли расплачиваться по кредитам. Мы попытались узнать, сколько таких квартир у банков, но официально отвечать на этот вопрос никто не стал, сославшись на банковскую тайну.
– Количество залогового имущества у банков – величина никому не известная, так как конфиденциальная. Но, если вспомнить, что 40 процентов квартир были приобретены людьми в кредит, из которых 15 процентов не способны обслужить его, получаем на выходе, что 6 процентов квартир лежат или лежали на балансе у банков. Ни один застройщик не мог бы похвастаться такими цифрами (6 процентов жилого имущества от общей массы), – говорит наш эксперт.
Зато банки предоставили нам информацию, сколько залогового имущества у них сейчас выставлено на продажу. И цифры впечатляют.
Так, например, Народный банк сообщил нам, что по проблемным кредитам на сегодняшний день порядка 3 500 объектов жилой недвижимости обеспечивают ипотечные займы. Осуществляется реализация более 500 объектов жилого назначения по всей республике. В среднем в год банком реализуется порядка 200 квартир и жилых домов.
В Казкоммерцбанке ответили, что все залоговое имущество на балансе банка выставлено на продажу. За 2015 год реализовано имущества на сумму 14,4 миллиарда тенге.
То есть активная распродажа началась уже давно. Как только все поняли, что шоколадных цен больше не будет. Банки даже были готовы принять все минусы на свой счет. Ведь понятно, что продавали залоговые квартиры по цене в разы меньше, чем принимали на баланс. Но цель была – избавиться. Возможно, это и сыграло свою роль, опустив цены на рынке из-за увеличенного предложения еще больше. Взгляните на сайты, которые специализируются на продаже залогового жилья из банков. Там просто “крейзи шопинг”. Предприимчивые банкиры частично успели выпустить “плохую кровь”, скинув залоговое жилье с балансов, но они не учли эффект бумеранга. Цены стали еще ниже. А значит, количество невозвратных кредитов по ипотекам может возрасти в геометрической прогрессии.
Какой здравомыслящий человек, взявший халупу за 100 тысяч долларов, будет лезть из кожи вон, чтобы расплатиться с банком? Притом что она дешевеет не по дням, а по часам. Легче отдать эту квартиру банку и в перспективе купить значительно дешевле прямо сейчас и в тенге. Ради такого улова можно и на съемной квартире еще годик пожить.
Что будут делать банки со всей этой недвижимостью? Выкладывать на прилавок и снова снижать цену? Или все-таки начнут снова пополнять свои балансы в надежде, что цены когда-нибудь снова взлетят?