Да, да! Участвуют! А когда председательша приходила к вам с листком и просила расписаться за принятое собранием решение, вы что подумали? “Блин, опять я облажался и пропустил”, нет (!) – не пропустили. Никакого собрания и не было, просто ушлая старушка, или кто у вас там, имитирует жизнь по закону “в лицах”, охая и доверительно шепча: “Мы тут на собрании решили… распишитесь, пожалуйста…”.
В рейтинге популярности эта уловка занимает стабильно первую строчку хит-парада среди председателей КСК страны. Конечно, сейчас мы не говорим о десятке-другом порядочных и законопослушных руководителей, речь идет о самом распространенном виде – “крикливая старушка, не пойми как ставшая председателем и не пойми как от нее поскорей бы избавиться”.
Сам механизм этой полукриминальной схемы очень прост – “местное зло” пишет протокол собрания собственников, сидя у себя дома, сама принимает и вписывает в него нужное ей решение, затем берет листок и обходит лояльных или пугливых жильцов. Именно жильцов, потому как кто их потом будет проверять, думает она, и отчасти правильно думает. Всё (!), документ, который по Закону РК “О жилищных отношениях” служит обязательным для исполнения всеми собственниками, готов. “Теперь никто не отвертится – будут платить как миленькие”, – думает она, и снова отчасти правильно думает. Отменить решение или признать его недействительным может только суд. В одном из следующих номеров мы с вами обязательно подробно разберем алгоритм действий в данной ситуации, а сейчас о том, как в нее не попасть. Поверьте, это требует значительно меньших усилий и очень просто в исполнении.
Действие 1. Не подписывать никаких бумаг. Пришел председатель, мол, мы приняли решение. Даже если случилось чудо и вы видели объявление за 10 дней с указанием повестки, даты, времени и места проведения собрания – не подписывайте. Во-первых, скорее всего, на него пришло человек пять, следовательно, собрание нелегитимно, и принимать решение за всех собственников они не имеют права. Наши постоянные читатели уже знают, что в этом случае собравшаяся пятерка должна зафиксировать в протоколе отсутствие кворума (он считается только при наличии 2/3 собственников), избрать счетную комиссию для проведения письменного опроса по этой же повестке не ранее чем через десять дней. И снова оповестить собственников о проведении письменного опроса, вывесив об этом объявление с указанием времени, когда они будут “ходить”.
Действие 2. Если вы не видели никакого объявления, но увидели у себя под дверью председателя с просьбой подписать якобы принятое решение собственников – не подписывайте. Наверняка вас хотят “напрячь на бабки”, как сейчас любят говорить в бизнесе. “Местное зло” решило, что ей уже недостаточно тех денег, которые она тырила, и нужно бы увеличить доход, естественно, за ваш-наш счет.
В этом случае, отказавшись подписывать листок, отправьте ей заказное письмо с уведомлением, в котором напишите, что такого-то числа она явилась к вам с просьбой подписать протокол собрания, в котором вы: 1) не участвовали, а значит, не имели права ничего подписывать; 2) не были оповещены, так же как и другие собственники, за 10 дней, как это положено по Закону “О жилищных отношениях”; 3) требуете проведения собрания по данной повестке дня в соответствии со статьей 42-1 данного закона, в противном случае обратитесь в суд.
Данный вид воротил КСК-бизнеса очень не любит подобных посланий и либо откажется от идеи увеличить свой доход за счет ваших расходов, либо это собрание проведет. Возможен и другой вариант, что называется, “для особо тупых”: ничего не проводится, а в квитанции в графе “расходы на содержание общего имущества” вы видите другую цифру, много превышающую прежний тариф. Так вот в этом случае данное письмо будет служить доказательством в суде: 1) вашей попытки досудебного урегулирования, мол, предлагал, она отказалась; 2) самого факта незаконных действий председателя КСК, ведь, по сути, подобная схема не что иное, как фальсификация документов или подлог.
Действие 3. Чудо произошло, вы видите объявление о проведении общего собрания собственников. Почему нужно ходить на собрания? Потому что это касается лично вас, вашего имущества и ваших денег. Мой опыт показывает: если не хочу напрягаться я, потом напрягают меня. Это всегда неприятно и очень затратно как по времени, так и по деньгам. Другой аспект: никогда не знаешь, что и кому шепчет и вливает в уши старушка-председательша, чтобы протолкнуть свое решение. На собрании: 1) вы можете сами выступить и заявить, почему не нужно собирать дополнительных средств; 2) это могут сделать за вас, и уже вы узнаете, какие скрытые резервы имеются в вашем КСК; и, наконец, 3) управлять всегда приятно, решение принимаете вы, а не за вас.
Теперь о самом собрании собственников. Данное мероприятие очень подробно прописано в статье 42-1 Закона РК “О жилищных отношениях”. Здесь имеет юридическое значение все. Обязательное информирование собственников о проведении мероприятия с указанием даты, времени, места и повестки. Все собственники имеют право, и председатель обязан предоставить им любую интересующую их информацию по вынесенным на голосование вопросам. Это могут быть отчеты о доходах и расходах, прайс-листы с расценками, смета и так далее. За это отвечает пункт 4 ст. 42-1 закона: “Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решения”. Для этого и нужно не менее десяти дней, которые также прописаны в законе (п. 3 ст. 42-1).
Итак, день и час наступил, люди собрались, и первым делом они должны избрать председателя и секретаря собрания. К слову, председатель собрания и председатель КСК совсем не обязательно одно и то же лицо, а наличие секретаря – не пустая формальность. Отсутствие его подписи под протоколом служит в суде основанием для признания решения недействительным. Не менее важным является регистрация участников мероприятия, как вы помните, если таковых менее 2/3 от общего числа собственников, то собрание неправомочно решать никакие вопросы. Лист регистрации участников собрания, так же как и форма протокола собрания, – типовой документ, утвержденный профильным ведомством, и никакой самодеятельности здесь не должно быть.
Рассмотрим случай, когда две трети пришли. Первым выступает инициатор проведения собрания и убеждает нас платить больше и чаще. Ознакомившись с документами накануне и вооружившись альтернативными доводами, мы берем слово и убеждаем собравшихся обойтись более скромными мерами. Для доказательства нашей точки зрения хорошо прибегать к мнению экспертов. Это может быть главный бухгалтер вашей компании, которая проконсультирует вас, почему ни в коем случае нельзя соглашаться на сбор средств на ремонт кровли наличными, сколько штрафов вы и другие собственники потом за это заплатят, и как легко вашей “барабашке” будет водить вас за нос при такой бухгалтерии. Это могут быть объявления в газете или на сайте об услугах – здесь легко можно узнать реальную стоимость, а не ту, которую вам хотят навязать. К слову, некоторые, назовем их недобросовестные, предприниматели идут на то, чтобы давать откаты председателям за размещение у них заказа. Соответственно, откат платится за ваш счет, а не их, то есть за счет увеличения стоимости услуги (работ). Можно также связаться с КСК, имеющим хорошую репутацию у вас в городе, и узнать, как и за счет чего они решают эти вопросы. Иными словами, экспертное поле огромно, было бы желание. Мой опыт показывает, что подобная аргументация воздействует на других собственников, тем более что никто из нас не хочет платить больше.
Теперь о финале мероприятия. Секретарь должен вести протокол во время самого собрания и фиксировать все выступления, ФИО выступавших, решение, за которое проголосовало большинство участвующих в собрании собственников, а также отразить число голосовавших “за”, “против” либо “воздержавшихся”. Обязательным также является указание формы голосования. Пусть это будет черновик, а после секретарь перенесет все в печатную форму, ничего страшного. Потому хорошо сразу запросить в КСК копию данного протокола, заверенную печатью КСК. Такой тщательный подход собственников, как правило, отрезвляет председателей, а вы в свою очередь будете уверены, что там не понаписали всякую ерунду.
И в заключение о том, кто в доме главный. В соответствии со статьей 47 Закона РК “О жилищных отношениях” главные – это мы, собственники: “Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива”. На самом деле… это как вы уже сами захотите.
***
Невежливые люди
Мужья-негодяи и взбалмошные жены отдыхают
Моя издерганная жизнью подруга попала в неприятную историю. Долгое время оставаясь без работы, она накопила приличный груз долгов и была вынуждена съехать со своей расчудесной квартиры с не менее расчудесным ремонтом и мебелью, чтобы сдать ее в наем и хоть как-то ослабить долговую удавку.
На объявление откликнулось сразу несколько претендентов, но особенно настойчиво упрашивала молодая женщина: “Свекровь сживает со свету, уже на грани развода, для нас это последний шанс начать все сначала”, – молила она, ну вы понимаете… Подруга тоже прониклась и согласилась сдать им квартиру, хотя до этого категорически не желала видеть на своих бархатных мебелях чужих детей, тем более давать каких-либо скидок. Но женское сердце – не камень… И, как оказалось, зря.
Едва моя подруга успела развезти долг по норкам друзей, как раздался звонок, и та же молодая женщина проворковала: мол, опыт не удался, муж-мерзавец, мать его, сами понимаете кто, и жить они, понятное дело, в этой расчудесной квартире не будут – деньги верни. Подруга обомлела и растерянно стала извиняться: “Возвращать нечего, отдала долги”. У квартирантки, похоже, слезы высохли разом, и она уже перешла на откровенный шантаж: ну вы же женщина, я эти деньги взяла в долг, думала семью спасти, а вы?!
Честно скажу: от того, чтобы пуститься в галоп и искать деньги, мою подругу спасло только то, что занимать было уже не у кого – ближний и дальний круг друзей слились в один клубок: денег больше не дадим. Поэтому, зажмурившись, она выдавила из себя “нет” и повесила трубку. Потом были звонки с угрозами от “этого негодяя мужа”, “сами понимаете кто – свекрови”, но подруга стояла на своем: “Заплатили – живите, денег не дам”. В конечном итоге она так и сделала: месяц квартира стояла пустой, но, как выяснилось позже, это была напрасная жертва.
В Законе РК “О жилищных отношениях” имеется целый раздел под названием “Наем”, регулирующий все отношения, которые возникают между собственником и нанимателем. Так вот в пункте 6 статьи 24 написано: “При досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату”. Так что в нашем случае все свекрови, негодяи мужья и взбалмошные жены отдыхают – не их день.
***
Важно
Начало начал любого нашего взаимодействия – будь то КСК или госорган – письменное обращение, направленное заказным письмом с уведомлением.
Почему мы можем быть уверены в том, что его обязаны рассмотреть и прислать нам письменный ответ. Да потому, что в Казахстане действует закон, который так и называется – “О порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц”. Кто не знает, физические лица, иначе говоря, частные лица, – это мы с вами. Документ налагает на нас обязательства, без соблюдения которых наше обращение не будет рассмотрено. В первую очередь игнорируются анонимки. В заявлении (жалоба или претензия) обязательно должны быть указаны ваши фамилия, имя, отчество, адрес проживания, номер телефона, по которому можно будет с вами связаться, а к посланию прилагаться копия удостоверения личности. Естественно, что вы также должны указать, кем и чем недовольны. Оставить без внимания ваше обращение могут и из-за того, что в нем не изложена суть вопроса. Закон важный и для нас полезный, так что подробно обязательно его рассмотрим в следующих номерах газеты “КАРАВАН”.