Окраинам не страшны “девальвационные страхи”
На этой неделе была зафиксирована самая низкая цена на квартиры в Алматы. Такого не было давно, двушка в центре города – по цене халупы с окраины. Что же произошло? Неужели “золотой” рынок недвижимости мегаполиса стал терять позиции? Или кто-то затеял очередную игру и сорвет куш на колебании цен? Чтобы разобраться во всех хитросплетениях рынка, мы встретились с аналитиком базы недвижимости Алматы Жанболатом ЖАЛГАСБАЕВЫМ. Ведь одно дело, что пишут в объявлениях, их легко просто запустить, чтобы создать ажиотаж, и совсем другое – реальный спрос. Об этом вам не расскажут ни риэлторы, ни агенты недвижимости, поскольку у них свой интерес.
– Прошла информация, что начали падать цены на жилье. Какие факторы на это влияют?
– Когда анализируешь рынок недвижимости, нужно учитывать многие факторы. Недостаточно просто открыть газету с объявлениями и сделать вывод, что цены начали падать или, наоборот, расти, потому что кто-то написал, что хочет продать свою квартиру дешевле или дороже. Это не всегда адекватная цена, а лишь выражение намерений человека. На цены влияет месторасположение квартиры: мы делили город на 1 200 участков и изучали каждый. Выяснилось, что больше всего реагируют на изменения на рынке квартиры в Бостандыкском и Медеуском районах, на них сильно влияет сезонность и другие факторы. А вот квартиры на окраинах и в так называемых спальных районах, наоборот, устойчивы в цене. На этот сегмент даже не влияют “девальвационные страхи”.
Рынок жилья Алматы – в руках игроков
– Кто в Алматы играет на рынке недвижимости и диктует цены?
– Мы изучали этот вопрос. 50 процентов – это обычные покупатели и продавцы. Как правило, это не люди бизнес-мышления, они не влияют на цены, а лишь поддерживают спрос.
Остальные 50 процентов – это игроки рынка недвижимости. И именно в Алматы их больше всего. Здесь огромное количество населения и большой поток денег. Но игрок игроку рознь. Есть те, кто приобрел 3–5 квартир, они не особо влияют на рынок. А есть те, кто владеет более 10 единицами недвижимости, плюс застройщики. Их мы рассматриваем в качестве основных регуляторов. Например, первые обладают информацией и пытаются быстро сбросить либо, наоборот, приобрести недвижимость. Иногда они снижают цены, чтобы прощупать дно, но при этом не продают квартиры. Ждут удобного момента. Застройщики, понятно, пытаются диктовать выгодные им цены. Также на рынке есть 5 процентов скупщиков, они совершают быстрые сделки и особо не выжидают. Быстро хватают, тут же продают. Они охотятся за сбрасываемыми квартирами, при этом получают доступ к информации о продаже этих объектов раньше других – понятно, что не за бесплатно. А потом выставляют квартиры по рыночной цене.
– Скупщики играют на эмоциях, запускают слухи, создавая на время ажиотаж или, наоборот, пониженный спрос на рынке? Как правило, реагируют на такие “утки” те самые 50 процентов обычных покупателей и продавцов?
– Да, в своей практике я не раз сталкивался с этими “охотниками”. Они работают даже на локальном уровне – в отдельно взятом районе или дворе. Можно прийти на собрание жильцов и сообщить: дескать, скоро здесь будет снос или что-то построят, и цены упадут. У нас люди верят слухам, менталитет такой, достаточно сказать: мол, сверху пришла информация, что будет то-то. И люди тут же реагируют, меняют цены на недвижимость, стараются быстрее продать или вообще не продают квартиры.
Упадут ли цены?
– Каков ваш прогноз по поводу возможных изменений цен на жилье в ближайшем будущем?
– Сейчас июль подходит к концу. В сфере недвижимости сезон оживления наступает в сентябре и длится до конца ноября. В этот период резко увеличивается спрос и совершается больше всего сделок купли-продажи. Застройщики пользуются этим, под их дудку начинают играть другие игроки рынка. Недавно я даже видел рекламу: “Покажи студенческий – получи скидку на квартиру!”. Поэтому в ближайшие два месяца спрос будет оживляться, и цены поползут вверх. Хотя действительно начиная с июня было падение цен. Помимо сезонного фактора, который, как правило, опускает цены на 5–8 процентов, наложились “девальвационные страхи” и ожидания. В среднем рынок просел на 12 процентов. Люди уже не верят, что не будет падения тенге, поэтому стараются купить как можно больше долларов и ждать, когда обрушится рынок недвижимости и можно будет купить квартиру подешевле. Но сколько ждать? Тот, кому необходимо, в любом случае купит. Девальвация идет, сейчас дают 188 тенге за доллар. Но сезонные снижения перекрывают эти потери. А вот осенью квартиры будут дороже. Если есть острая необходимость, лучше покупать сейчас. Но если вы рассматриваете недвижимость как вложение, то в период девальвационных рисков лучше не делать покупок.
– То есть в недвижимость сейчас инвестировать не стоит?
– Что значит инвестировать? Если просто купить и ждать высокой цены, то это пустая трата времени. Нужно уметь это делать, и есть специалисты, которые этим занимаются. Они приобретают квартиры по самым низким ценам, потом получают пассивный доход, сдавая такое жилье в аренду, и продают, когда наступает самый благоприятный период. Для этого нужно постоянно мониторить рынок, иметь доступ к базам. Обычному человеку сделать это непросто. Есть специальные охотники на рынке недвижимости, профессионалы своего дела.
Капля в море
– Меж тем народ уверен, что цены будут снижаться. Кредиты в банках не выдают всем подряд, по госпрограммам вводят больше жилья. Так, в этом году в Алматы обещали ввести в эксплуатацию 872 квартиры.
– Да, на спрос влияет активность по выдаче ипотечных кредитов банками второго уровня. Чем меньше выдается, тем ниже может быть цена. Что касается госпрограмм, то здесь есть нюансы. Если бы они вводили большое количество жилья, то могли бы корректировать рынок, а так это капля в море. Что такое 872 квартиры в двухмиллионном городе? Тем более что люди, которые стоят в очереди за этими квартирами, не являются участниками рынка недвижимости – это отдельная категория. До тех пор, пока не решат перепродать эту недвижимость. Вот данные по количеству сданных в Алматы квартир – 5 812 в прошлом году. В Астане – 8 335. Теперь сравним с прошлыми годами. Прирост по Алматы составил всего 6 процентов. С учетом того, как растет город, количество жителей увеличивается постоянно, это совсем немного. Зато в Астане количество сдаваемых квартир по сравнению с 2013 годом увеличилось на 105 процентов – это уже может повлиять на рынок.
В Алматы по сравнению с прошлым годом спрос увеличился, мы видим это по нашим аналитическим базам. 2014 год был периодом стагнации. При разовой девальвации на 20 процентов рынок долго приходил в себя, полгода шла корректировка. Но потребность в жилье в Алматы будет всегда.
– А как влияют на наш рынок события у соседей? Многие в период “дешевого рубля” начали покупать квартиры в России…
– Да, спрос был удален из нашего рынка и перенаправлен в соседнюю страну. Но хаос длился недолго. Это уже прошло. Например, человек купил квартиру в Крыму, теперь сидит и не может переоформить ее на себя. Нет вообще смысла покупать квартиру в той же России, если ты не собираешься переезжать туда.
– Как влияют миграционные процессы на цены?
– Очевидная закономерность: чем больше растет город, тем выше цены. В Алматы, как в самом крупном городе страны, конечно же, цена на жилье падать не будет. Здесь всегда есть спрос. Хотя приезжие не сразу становятся покупателями недвижимости, они долгое время находятся на рынке арендного жилья. Тем самым укрепляя цены на него. А чем выше стоимость аренды, тем больше возникает желание купить свое и не платить кому-то… Все взаимосвязано.
Подводные камни аренды
– Что происходит на рынке аренды? Там цены тоже упали, будут ли они падать еще?
– Здесь немного другая ситуация. Люди покупают квартиры, измеряя цены в долларах по привычке, а вот сдают в тенге. Поэтому девальвационные колебания не роняют стоимость аренды. Зарплата остается такой же в тенге, аренда тоже тенговая.
Зато аренда больше подвержена сезонным колебаниям. Если в середине лета на ваше объявление о сдаче квартиры откликнется один желающий, то осенью их будет около 20. Поэтому стоимость аренды сейчас будет расти.
– А что происходит на рынке земли? Там уж явно идет снижение цен, почему?
– Земля приобретается в трех целях: чтобы создать бизнес, построить жилье или перепродать участок. Если ситуация в экономике не совсем благоприятна, то те, кто скупал для перепродажи и бизнеса, отсеиваются. Это уже не привлекательно, как в те золотые времена, когда можно было зарабатывать на перепродаже при растущей цене. Остаются лишь те, кто покупает землю для строительства жилья. Поэтому цены, конечно, снизились. Но учитывайте, что количество участков ограниченно, поэтому сильного падения цен не ждите.
– Огромное количество участков, квартир находится в залогах в банках. И многие ждут, что однажды банки начнут скидывать всю эту залоговую массу, которая, кроме убытков, им ничего не приносит, по низким ценам и тем самым обрушат рынок…
– Банки понимают, что при сниженной цене продавать залоговое имущество просто невыгодно. Поэтому все эти участки и квартиры лежат сейчас мертвым грузом. Они не будут выбрасывать эту недвижимость по дешевой цене. Хотя у них, конечно, сейчас накопилось колоссальное количество залоговой недвижимости. Банки понимают, что даже если они начнут скидывать недвижимость ниже рыночной цены на 20 процентов, то спугнут рынок, и цены начнут падать. А банкам это неинтересно. Они будут реализовывать эти активы не спеша, по рыночным ценам.
Алматы