Не устаем повторять куратору ЖКХ в правительстве – министерству индустрии и инфраструктурного развития, что их упрямое нежелание наделить правом созыва общего собрания каждого собственника крайне вредно для реализации нынешней реформы, а требование создавать инициативную группу размером не менее 10 процентов от общего числа владельцев недвижимости – нежизнеспособно. О чем говорит этот и масса других примеров из реальности, а не выдуманности.
К слову, наиболее активно численным переменам в Законе “О жилищных отношениях” все эти годы сопротивлялись председатели КСК – им очень не хотелось, чтобы кто-то из собственников мог вызвать их на ковер (читай – общее собрание) и публично устроить выволочку за махинации или хищение денег. Эта публика прекрасно разбиралась в психологии современного владельца недвижимости, знала о том, что многие квартиры сдают и живут в другом месте, вот и стояла на том, что активность одного собственника может якобы навредить и, вообще, этим занимаются только скандалисты. С сожалением наблюдаем повторение тех же доводов уже из уст чиновников из министерства, поэтому вновь обращаем их внимание на ошибочность данных суждений и ждем изменений в законодательстве.
Кстати, никто не ограничивает самих собственников обращаться с требованием внести изменения в законодательство как в министерство индустрии и инфраструктурного развития, так и в парламент, и к руководству партии “Аманат”. Напомню, что именно главная партия страны в свое время запустила маховик перемен в ЖКХ.
Обслуга ничего не решает
Но вернемся к стихийным собраниям собственников, где помимо выборов новой формы управления ОСИ или простого товарищества стали обсуждать: кому передать на обслуживание общедомовое хозяйство? Вопрос – непустяшный: сервисная компания должна иметь опыт работы, располагать необходимым штатом специалистов и не лезть в управление. Пока с последним понимания нет, себя предлагают в основном КСК, а старые замашки – рулить чужими деньгами – они не оставили.
По сути, собственникам предлагается заключить договор с прежним или новым КСК, чтобы всё было, как было.
Возможно, было вовсе не плохо, хорошие кооперативы тоже в стране имеются, поэтому при обоюдном согласии, при одобрении общего собрания новые руководители в доме заключают договор со старыми. Правда, полного счастья даже при таком раскладе не получится – на каждый дом должны быть открыты два банковских счета: текущий – для расходов на содержание общедомового имущества, и сберегательный – для накоплений на капитальный ремонт. Известно, где деньги – там ответственность не только перед соседями, но и государством. Поэтому комфортной жизни для избранника ОСИ, к примеру, не получится – каждый квартал, будьте любезны, отчитайтесь перед налоговой и статуправлением. Подробно мы описывали все коллизии в материале от 6 мая 2022 года, со статьей можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz.
Важно помнить, что после принятия поправок изменилась структура власти в доме. Самые главные – собственники, они учреждают у себя ОСИ или простое товарищество. Интересно, что в первоначальном варианте поправок самое первое общее собрание, где должен решаться вопрос выбора формы управления и содержания общедомовым хозяйством, называлось “учредительное собрание”. Исполнительная власть – председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества, по аналогии с обычным предприятием – это директор предприятия. Представительная власть собственников – совет дома и ревизионная комиссия или ревизор. Все позиции, как помним, выборные.
Компания, обслуживающая дом, – это наемный работник. Их может быть два вида: первый – управляющая компания, второй – сервисная.
Управляющая компания следит за сохранностью и рабочим состоянием общедомового имущества, но сама никаких работ не делает, только составляет смету и предлагает собственникам на общем собрании ее одобрить. Сейчас мы говорим очень общо, подробно весь функционал управляющих компаний нами разбирался в материале от 20 мая этого года, статья размещена на сайте caravan.kz.
А вот сервисные организации нанимаются в зависимости от тех видов работ, которые необходимо сделать, сейчас в квитанции их можно насчитать несколько: уборка подъездов, обслуживание домофона, видеонаблюдение, вывоз мусора. Если вас устраивает качество услуг этих организаций, то перезаключите договор с ними уже на ваш дом, то есть ОСИ или простое товарищество.
Имеются еще две сервисные организации, которые КСК любят включать в расходы на содержание общедомового имущества: аварийная служба и бухгалтерские услуги. Договор с аварийной службой включает в себя не только их быструю реакцию и устранение аварий, они берут инженерные сети дома на полное обслуживание: следят за их сохранностью, рабочим состоянием, за отдельную плату устраняют неисправности в квартирах.
Оплата материалов при ремонтных работах в доме лежит на собственниках, а вот работы оплачиваются по-разному. Например, полная замена электрокабеля оплачивается дополнительно, а замена на небольшом участке – входит в абонентскую плату. В Алматы она была различна: где-то 8 тг/кв. м, где-то – 11 тг/ кв. м. Руководство аварийной службы не имеет права управлять общедомовым имуществом, то есть решать самостоятельно, какие работы, когда и по какой стоимости нужно произвести.
Это исключительная прерогатива собственников, сервисная компания информирует исполнительную власть в лице председателя ОСИ, либо доверенное лицо ПТ, либо управляющую компанию , что появились на хозяйстве проблемы, их нужно решать в такие-то сроки, и они готовы это сделать за такие-то деньги.
Все вышеназванные персонажи должны сделать одно и то же: найти минимальную цену, составить смету и созвать общее собрание. Если это большая неожиданность и ранее данные расходы не планировались, то на общем собрании собственники будут голосовать за сбор целевых на покупку материалов и проведение работ. Одобрили, сервисная организация – аварийная служба проводит ремонт.
Договор с аварийной службой, если она вас устраивает, вы также сможете перезаключить уже отдельно на свой дом. Если нет, то перейдите на обслуживание в другую организацию – никто не имеет права вам указывать или навязывать свои услуги. Как собственникам можно сэкономить на содержании жилья
Ну и моя любимая история – экономия денег. Вместо найма бухгалтера заключайте договор на обслуживание с бухгалтерской компанией, результат будет даже лучше, а денег нужно платить им меньше. Смотрите сами, при найме сотрудника ему необходимо выплатить заработную плату, а с заработной платы оплатить налоги: ИПН – 10 процентов, социальный налог – 9,5 процента, социальные отчисления – 3,5 процента, ОСМС – 3 процента, пенсионные отчисления – 10 процентов. Итого – 36 процентов дополнительных расходов. В бухгалтерских компаниях на обслуживании находятся несколько десятков организаций, поэтому зарплату и налоги они делят между собой – отсюда и разница в цене.
Сложность выбора
Как видим, под каждый вид услуг уже существуют и активно работают разномастные сервисные организации, и оформление договоров с ними не требует значительных усилий. Поэтому убежденность представителей КСК в своей незаменимости, которую они демонстрируют на общих собраниях, должна вызывать вопросы. Тем более что сейчас закон строго разделил управление общедомовой собственностью, которой имеют право заниматься только руководство ОСИ либо простого товарищества, а также управляющая компания, если того пожелали собственники. И обслуживание общедомового хозяйства, которым имеют право заниматься исключительно сервисные организации.
Во время общего собрания обратите также внимание: вспомнит ли гость, желающий взять ваш дом на обслуживание, о методике расчета сметы расходов, о том, что размер этих расходов устанавливают сами собственники и что о накоплениях на капитальный ремонт ему и заикаться не стоит.
Представитель сервисной организации должен перечислить виды работ, которые его организация готова проводить в доме, и стоимость этих услуг на 1 квадратный метр.
К примеру, на собрании, о котором мы рассказывали вам в прошлом номере, представитель компании озвучил такие расценки: расходы на содержание – 32 тг/кв. м и накопления на капитальный ремонт – 20 тг/кв. м. Очевидно, что человек всё еще путает прошлое с настоящим, предлагая собственникам, по сути, войти в его кооператив.
Во-первых, вам никто не имеет права навязать размер накоплений на капитальный ремонт, этот вопрос решается собственниками на общем собрании, исходя из акта осмотра дома и сметы, а сами накопления хранятся на отдельном счете дома. Во-вторых, расходы на содержание общедомового имущества включают в себя довольно большой перечень работ, в том числе вышеназванных, смета по ним также составляется только руководством ОСИ или ПТ и должна быть одобрена собственниками. Поэтому соискателю из нашей истории говорим – нет. Или пусть лучше готовится.
АЛМАТЫ