На днях на детской площадке у соседнего дома собрался народ, тема была самая актуальная – встреча с представителем компании, обслуживающей часть близлежащего микрорайона. Повод был простой и очевидный – дни КСК сочтены, нужно будет куда-то деваться, почему бы вам не перейти к нам?
Нужно пояснить, что представитель в лице руководителя фирмы не свалился собственникам на голову, потенциального подрядчика отыскал и пригласил активный гражданин, владелец квартиры в доме, где и затевалось это мероприятие. До этого он успел созвать и провести у себя общее собрание, где большая часть собственников проголосовала за создание ОСИ (объединения собственников имущества) и даже выбрала председателя. Из подробностей – с объявлениями он особо не заморачивался, обошел все квартиры в доме вместе с кандидатом в главы ОСИ, рассказали они, чего хотят и почему предлагают впоследствии уходить от услуг КСК, большинство собственников их поддержало и проголосовало за.
Мероприятие на детской площадке было вторым этапом перестройки – активист предложил альтернативу, обратим ваше внимание, он не стал действовать втихаря и подсовывать своим соседям листы голосования за неизвестную им фирму, собственникам было предложено лично встретиться, задать вопросы и уже потом принимать решение. Более того, наш герой учел потенциальные риски от перехода только одного дома к новой обслуживающей компании и расклеил объявление о встрече на подъездах четырех прилежащих домов.
Дело в том, что исторически детские площадки, площадки для сушки белья, одним словом, вся придомовая территория между домами не была разграничена, – нет, возможно, где-то и есть документы на эти куски земли, но в реальности никто их не разделял, люди жили с советских времен одним миром. Соответственно, лет 15–17 назад, когда решался вопрос перехода в другой КСК (прежний обнаглел совсем), милые и активные женщины тогда устроили массовый переход всех домов, и историческая придомовая территория обслуживалась одним кооперативом, отсюда не было никаких скандалов по типу, где и какой дворник должен убирать, кому из детей где можно играть и где старушкам и молодежи днями и вечерами сидеть.
К слову, сейчас руководителю альтернативной компании первые вопросы задавали именно об этом, по какому принципу будет обслуживаться придомовая территория между домами, никто из собравшихся не хотел ничего делить, и речь зашла уже о переходе на обслуживание всех вместе. Напомню, что общее собрание по созданию ОСИ прошло только в одном доме, поэтому обсуждение общего исхода носило скорее декларативный характер, зато остальные моменты были актуальны.
“Живое письмо”
Нужно отдать должное потенциальному преемнику КСК – вместо дежурного коммерческого предложения, разбросанного в почтовые ящики, тот пришел на личную встречу с собственниками. Полезно узнать, какие вопросы задавали люди и какие ответы на них получали. Но, прежде чем перейти к теме, добавим, что в настоящее время и ранее компания работала по тем же принципам, что и КСК, поэтому руководитель потенциальной обслуживающей компании рассказывал собственникам о своей деятельности, исходя из норм прежнего законодательства.
Но первые и самые важные вопросы звучали так: сколько домов находится на обслуживании и сколько лет он этим занимается? Выяснилось, что домов восемь, а срок – четыре года. Сразу же попросили перечислить адреса домов, чтобы иметь возможность лично поговорить с тамошними собственниками. Тот не стушевался и адреса продиктовал, что, конечно, положительно характеризует эту фирму.
Теперь о других плюсах: в отличие от теперешнего КСК, там создан чат в социальных сетях, где каждый собственник может увидеть, какие работы были сделаны по его дому. Например, выкладывается фото до замены детали, и фото после замены, с приложением суммы понесенных расходов. Можно пойти проверить, было-не было, и это хорошо. По словам руководителя организации, он выкладывает отчеты о расходах также в чат, правда делает это не в соответствии с законом, а как-то в своем понимании графика, но эти вещи легко скорректировать. Взаимодействовать он предпочитает с активом – советом дома, куда входят старшие по подъездам и старший по дому, через их одобрение принимаются решения по очередности и необходимости работ по дому. Но это практика обычная, ничем не отличается от других. Скажем больше, сейчас совету дома в Законе “О жилищных отношениях” передана вся полнота исполнительной власти, председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества (ПТ) скорее исполняют волю их и волю собственников, чем могут сами что-то решать. К слову, мы подробно описывали властные полномочия этой новой-старой структуры в жилых домах, с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz (смотрите выпуск “КАРАВАНА” от 28 февраля 2020 года).
Но вернемся к нашему мероприятию-знакомству, как-то невнятно ответил руководитель фирмы на вопрос относительно периодичности проведения общего собрания, заверив, что ежегодные им проводились регулярно. Правды ради, при переходе на банальное обслуживание не он должен будет созывать народ, а совет дома.
Решение о размере расходов на содержание общедомового имущества и накопления на капитальный ремонт должны принимать тоже ОСИ или простое товарищество, но не обслуживающие их дома сервисные и управляющие организации.
Повторю, пока ни у руководителя этой организации, ни у нашего героя-активиста не сложилась картинка того, как должны будут строиться отношения между объединением или товариществом и сервисной организацией или управляющей компанией? Мы, конечно, уже начали этот процесс подробно описывать (смотрите материал от 20 мая 2022 года о полномочиях управляющей компании на сайте caravan.kz). Вам необходимо запомнить, что управляющая компания или сервисная организация, обслуживающая ваш дом, – это не КСК и не имеет таких полномочий. Поэтому прежних методов работы быть не должно.
К примеру, фото “до” и “после” потенциальный подрядчик из нашей истории представить может, но сам чат для общения между собственниками, советом дома, руководителем ОСИ или ПТ, а также сервисной компанией должны открыть либо председатель объединения или доверенное лицо товарищества, либо совет дома. Отчет о расходовании средств готовит не руководитель сервисной организации, а председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ, в случае передачи дома под управление управляющей компании документ должны готовить они. Подготовили и передали совету дома, те ознакомились и выложили фото отчета в общий чат либо любое другое место, о котором договорились на общем собрании.
Обо всех нюансах взаимодействия сейчас не рассказать, в ближайшем номере обязательно разберем алгоритм построения отношений между обслуживающей общедомовое имущество компанией, называемой в законе “сервисной”, и новыми структурами.
Оппозиция
Снова вернемся к нашему мероприятию. Как водится, перемены в прогрессивном доме понравились не всем тамошним собственникам. Некоторыми появление альтернативы КСК было воспринято в штыки, но не потому, что их устраивала работа кооператива, им не хотелось отдавать свою персональную власть в качестве старшего по дому.
Подобное случается значительно чаще, чем мы с вами можем подумать, поэтому активным соседям, желающим контролировать всё в своем доме, можно предложить компромисс – войти в состав совета дома и даже его возглавить.
Позиция председателя совета дома выборная, ни председатель ОСИ, ни доверенное лицо простого товарищества по закону не имеют права на нее претендовать.
Более того, они не могут быть избраны даже в состав совета дома. Властных полномочий, напомню, у совета много, значительно больше, чем у старшего по дому, так что польза одна от таких трансформаций. Мне неизвестно, чем закончилось дело в этом передовом доме, но нет сомнений, что лидера оппозиции подобная альтернатива устроила бы.
В заключение хочу вернуть вас в самое начало этой истории. Помните, всё начиналось с того, что один активный собственник взял на себя труды и ответственность: договорился с претендентом на пост председателя ОСИ, обошел и поговорил со всеми соседями, провел голосование, отыскал компанию, способную взять на обслуживание общедомовое имущество этого и соседних домов, организовал встречу с собственниками… Одним словом, эта жизненная история показывает, что не инициативная группа из 10 процентов от общего числа собственников способна провести реформу в своем доме, а один-единственный. О чем не устаем говорить и настаивать на необходимости внести поправки в Закон “О жилищных отношениях”, которые бы дали право созывать собрание каждому собственнику. Как видим, контрдоводы чиновников этому в реальности не работают.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ