В прошлом номере мы уже разложили перед вами карту схронов в жилом доме, о которой знать не знали владельцы недвижимости в подавляющем большинстве казахстанских многоэтажек. Управдомы скрывали от них эту информацию с какой-то маниакальной ревностью, оттого и в голову никому не могло прийти, что за каждый квадратный метр общедомовой собственности на счет КСК поступают деньги от разного рода предприятий и частных лиц-арендаторов. В отчетах о расходах председатели кооперативов эти доходы по закону обязаны были показывать, но… не показывали. Для тех читателей, кто к нам только присоединился, дам короткий перечень: сотовые операторы платят за аренду кровли и фасадов для установки своего оборудования, то же самое делают продавцы кабельного телевидения. Обратим внимание: данные виды оборудования установлены на каждом жилом доме в республике, а деньги за аренду… видеть и ощущать их повезло только управдомам в большинстве случаев. С материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz (“КАРАВАН” № 49 от 17 декабря 2021 г.), поэтому пересказывать не станем, а пойдем дальше.
Вопрос ребром
Сегодняшняя история вполне типична для всей страны – неведомо каким образом, впритык к панельной пятиэтажке организовалась пристройка, и зажил там какой-то очень малый бизнес: то ли самсой торговали, то ли интернет-салон, не в этом суть. Собственники, понятно, непрошеному соседству удивлялись. Возможно, кто-то из самых активных даже задавал вопросы тогдашнему председателю КСК, но делать ничего не делалось, и неказистый бизнес-проект продолжал себе существовать.
В какой-то момент число неравнодушных превысило число остальных, и управдома сместили по другому эпизоду – как раз за воровство денег, поступающих за аренду кровли от сотовых компаний. Председателя сняли, а… неказистый бизнес-проект остался. Более того, до случившейся в доме революции хозяин успел расширить пристройку и вбок, и вниз. Когда представители возмущенного большинства поставили вопрос ребром перед новой властью в КСК, председатель поначалу вроде бы стал шевелиться, встретился с буржуа, а тот, не будь дурак, сунул ему документы с разрешениями, и он сдулся.
Свидетелями первого раунда переговоров были и застрельщики от народа, они и рассказали с прискорбием нам эту историю. Самые наши внимательные читатели, возможно, вспомнят о ней, мы разбирались с ней пару лет назад. Тогда речь шла о самозахвате придомового участка, незаконности постройки и использовании бизнесменом-прощелыгой инженерных сетей дома. Сейчас мы вспомним о незаконности – без этого никуда, и, главное, покажем вам рабочую стратегию, способную компенсировать собственникам весь дискомфорт от неприятного соседства.
Операция по принуждению
Первое, о чем сейчас важно знать всем собственникам, оказавшимся в аналогичной ситуации – смена власти в доме, выборы ОСИ и его председателя или простого товарищества с доверенным лицом, дают вам законное право обратиться в суд с требованием демонтажа незаконной пристройки и восстановления части фасада дома. Почему сейчас будет получено такое право – срок исковой давности по такого рода делам составляет 3 года с момента нарушения прав граждан либо с момента, когда об этом стало известно. Когда новая власть в доме получит документы от председателя КСК, скорее всего, там не окажется самого важного документа – протокола общего собрания собственников данного дома, которые бы давали согласие на безвозмездной основе построить пристройку к их дому, подключиться и использовать их общедомовые сети, а также использовать их подвальное помещение. Раз нет согласия, у наглеца нет законного права делать что-либо с чужой общедомовой собственностью.
Давайте посмотрим, какими документами этот деятель тряс перед лицами представителей собственников и КСК: разрешение от акимата на строительство и разрешение на подключение от поставщиков горячей и холодной воды, тепла и канализации: ТОО “Алматинские тепловые сети” и ТОО “Алматы Су”.
Сразу начнем с поставщиков. Эти организации не имеют права распоряжаться трубопроводами горячей и холодной воды, отоплением и канализацией внутри дома. Они этого и не станут делать, самозахватчик показывал им разрешения на подключения, которые говорят, что, в случае согласия собственников данного дома, технические возможности позволяют это сделать. Но, скорее всего, обе организации дали свое разрешение на подключение к их сетям за пределами дома.
Повторю, это общий разрешительный принцип, действующий на территории Республики Казахстан: поставщики-монополисты не имеют права распоряжаться и давать разрешения на подключения внутри дома, а только за его пределами и к своим сетям.
Акимат не может дать разрешение на строительство пристройки к многоквартирному жилому дому без согласия владельца земельного участка – таков закон. Значит, деляга подавал им левый протокол общего собрания. Другой вариант – по каким-то причинам данный земельный участок своевременно не был оформлен в общедомовую собственность прежними руководителями КСК и остался на балансе у государства. Здесь для деляги тоже плохие новости – впритык к фасаду никакое другое здание не может быть построено, это уже нарушение строительных норм.
Итак, итожим – разрешительные документы в данной истории не имеют юридической силы, скорее всего, ушлый делец воспользовался неосведомленностью активистов, о председателе КСК сказать ничего не могу, он мог как и не знать всех юридических тонкостей, так и не лезть на рожон по своим меркантильным интересам. Раз они юридически ничтожны, новая власть в доме имеет законное право подать в суд и отыграть всё назад.
Что хотим получить?
Вопрос, который всегда задают опытные юристы тем, кто обратился к ним за помощью. В зависимости от полученного ответа будет избрана стратегия защиты ваших интересов. Если вам очень хочется испортить жизнь негодяю, вымотать его, вытрясти из него кучу денег на адвокатов и взятки, то смело идите в суд, проходите все уровни – от районного до Верховного, и наслаждайтесь процессом.
Если вы хотите восстановить законность и демонтировать пристройку – тоже обращайтесь в суд, но при этом учитывайте, что процесс будет долгим, буржуа будет ожесточенно сопротивляться, использовать все возможности, прежде всего незаконные и финансовые, потому что для него это не просто походы в суд, а война за свою счастливую и очень небедную жизнь.
Шутка ли сказать, чувак может лишиться своего бизнеса. Чем закончится процесс, сказать не могу, но вы не проиграете, потому что максимум, что можете потерять в случае ангажированного решения суда, – это незначительный кусок земли возле дома. Никто не может вас заставить подключать к своим инженерным сетям, проходящим внутри дома, ни одну организацию в мире. На языке юристов это называется понуждение к заключению договора, а подобные действия запрещены Конституцией страны.
Вас устраивает ежемесячный доход от сдачи в аренду инженерных сетей, подвальных помещений и использование фасада дома для крепления крыши пристройки. Здесь нужно будет предпринять некоторые действия. Раз наглец обошел закон, и собственники фактически молчали несколько лет, то никому ничего он платить сам не захочет. Поэтому проводим общее собрание собственников, где принимаем решением об установке вентиля и отключении незаконно подключившегося предпринимателя и… о подаче в суд искового заявления о демонтаже незаконной пристройки. Установите вентиль – перекроете воду, из суда ему придет смс-счастье. Эти действия покажут буржуа всю серьезность ваших намерений, и если он жадный, но умный, то придет договариваться. Если нет, всё делаем, как и делали: устанавливаем вентиль и отрубаем ему воду, канализацию оставляем – вы же не хотите, чтобы у вас под окнами стали нужду справлять? Как собственникам жилья зарегистрировать земельный участок
Если подвал им занят, то вручаем письмо с требованием освободить незаконно занятые помещения, являющиеся общедомовой собственностью собственников данного дома. Указываем недельный срок, не отреагировал – вешаем новые замки, двери опечатываем в присутствии председателя ОСИ или доверенного лица ПТ и членов совета дома, о чем составляем акт и подписываем. Процедуру лучше всего снимать на видео, сопровождая комментариями о дате и времени проведения, участниках, адресе и месте действия. Вход в подвал также опечатываем, вешаем объявления, что вход посторонних запрещен, ключи у председателя. После чего подаем в суд еще один иск о принудительном освобождении незаконно занятых помещений наглецом. Если до него дошел смысл ваших действий и пришло понимание, что за всё незаконно им захваченное придется платить, обсуждаете с ним условия аренды и размер ежемесячных платежей за каждый вид. Плата за аренду инженерных сетей должна включать их обслуживание, ремонт, замену деталей, а также техническое обслуживание общедомового прибора учета тепла и других счетчиков.
Подвальные помещения – это золотое дно, на самом деле, их любят использовать, в том числе для хранения владельцы магазинов, салонов красоты, овощных палаток по соседству, кафе и так далее. Поэтому не считаем ворон, а считаем доходы – подвальные помещения только в аренду за деньги.
Ну и два слова о земле. Статус участка в нашей истории не ясен, если земля ваша – берите деньги за аренду, если государственная – то, увы, но плату за аренду фасада для крепления крыши пристройки нужно брать обязательно, а если уж наглецы использовали его как часть своей стены, то деньги драть без разговоров. Повторю общий принцип – в договоре прописываете каждый вид арендуемой части общедомовой собственности и напротив – размер платежа за месяц. До подписания договора обязательно выносим его на одобрение общего собрания собственников.
Юридический базис прав собственников описан в Законе “О жилищных отношениях”, вы его найдете в конце нашей интернет-версии на сайте caravan.kz. Помните, что первым делом при смене власти в доме руководство ОСИ или простого товарищества должно подать документы на регистрацию объекта кондоминиума и регистрацию придомовой территории к нему, иначе самозахваты будут вас преследовать бесконечно.
Законодательство по теме:
Закон РК "О жилищных отношениях"
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
Типовой устав объединения собственников имущества
Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ