Прежде чем перейти к теме номера, добавлю еще немного сведений об этом событии. Для заглавия мероприятия реформаторы выбрали: “Новые механизмы управления многоквартирными жилыми домами. Особенности перехода с КСК на ОСИ. Проблемные вопросы”. Ничего не скажешь, не в бровь, а в глаз, правда, это всё хорошее, что можно сказать о посиделках в Интернете: проблемы со звуком как начались с первых секунд записи, так и остались непреодолимым барьером для любопытствующих. Признаюсь, долго мне выдержать напряжения от вслушивания в каждое слово не удалось, собираюсь повторить попытку – надо же знать, что они там народу внушают. Возможно, остальные участники мероприятия были более терпеливы и настойчивы и хоть что-то им разобрать удалось.
Организаторам сейшена очень понравилось, что для участия на него зарегистрировалось более 600 человек, они расценили это как добрый знак, поэтому решили проводить беседы в Интернете каждый квартал. На этом пока закончим, а позднее, когда мне удастся по губам разобрать, о чем там шла речь, мы к этой теме обязательно вернемся: вопрос информирования собственников не праздный, слишком многое зависит сегодня от осведомленности.
К слову, мне понравилась оценка одного из внимательных собственников, оставившего свой отзыв на сайте министерства: “Нужны практические материалы в помощь ОСИ. Например, привести перечень проблем, которые уже решены конкретными ОСИ, с указанием сути проблемы, как ее решили и какие организации были подключены к успешному решению проблемы”. Ну, ровно этим мы занимаемся с ноября 2015 года, когда был запущен на страницах “КАРАВАНА” авторский проект “Вся власть хозяину!”. Материалы с описанием алгоритма действий при создании ОСИ и простого товарищества, рисков и козней разномастных негодяев от КСК с рекомендациями по их обезвреживанию, разбором новых нормативных актов, крайне полезных для собственников, и еще много всего нужного вы найдете на нашем сайте caravan.kz. Смотрите статьи, которые начали выходить с февраля 2020 года, когда поправки в жилищное законодательство вступили в силу, и была дана отмашка на переход из КСК в ОСИ или простое товарищество (ПТ).
Теперь вернемся к теме сегодняшнего номера.
Дело в том, что сейчас председатели КСК, не желающие терять власть и деньги, активно используют суды, чтобы признать регистрацию ОСИ или создание простого товарищества в доме незаконными.
Давайте посмотрим, чем обычно эта публика мотивирует свои притязания.
Больше трех не собираться
Прежде всего, они бьют на то, что во время разного рода карантинов массовые мероприятия запрещены. Мы буквально в прошлом номере поднимали эту проблему – министерство индустрии и инфраструктурного развития до сих пор не озаботилось написанием специального положения о процедуре выбора новых форм управления в многоквартирных жилых домах во время карантина. Заметьте, прошло уже полтора года, и оттуда ни гугу. Понятно, пока четких правил нет, теряющие власть и деньги управдомы стремятся это удержать любой ценой, и одно из самых распространенных оснований для обжалования решения общего собрания в суде, мол, оно недействительно, так как в этот период имелся запрет на проведение массовых мероприятий.
К слову, если вы столкнулись с этой ситуацией, то не спешите сдаваться. Запрет на проведение массовых мероприятий весьма разнится, скажем, концерт в душном и закрытом помещении – это одно, а мероприятие на свежем воздухе, на детской площадке с соблюдением дистанции – совсем другое. Как правило, в постановлении санитарного врача региона эти моменты указываются, если нет, то лучше обратиться за письменными разъяснениями непосредственно к автору, направив ему письменный запрос.
Конечно, лучше делать это до того, как проводить общее собрание, но и, находясь в процессе судебного разбирательства, сделать тоже не поздно, а даже, наоборот, крайне необходимо. Полученный ответ будет считаться доказательством в суде законности ваших действий.
Некоторые из активистов делают ошибку, направляя запрос в местный акимат, опыт показывает, что некоторые чиновники могут быть плохо осведомлены, и дают в ответах неверную информацию.
Кстати, если ваш оппонент в лице злодея из КСК трясет в суде подобной бумажкой из акимата, то вы успешно ее нейтрализуете ответом от главного санитарного врача.
Ну и в обязательном порядке ведите видеозапись общего собрания, начиная с момента регистрации участников. Включив камеру, необходимо сказать, что “запись такого-то общего собрания по выбору формы управления в доме номер… по адресу… ведет такой-то, такого-то числа и времени, по такому-то адресу”. Проследите, чтобы все были в масках, сидели/стояли на расстоянии. Видеозапись для суда также является доказательством законности ваших действий.
Без бумажки – капец
Другой повод опротестовать решение собственников – разного рода процессуальные нарушения. Например, некие собственники не были проинформированы о созыве общего собрания либо им поздно об этом сказали, и они не смогли реализовать свое право. Понятно, что эти ребята будут из свиты председателя, но в суде их слова будут иметь вес, как свидетелей. Троянский конь от лоббистов: кто мешает реформе КСК
Помимо этого, могут поставить под сомнение наличие кворума, то есть число участников собрания было меньше, чем того требует закон. Вполне делец может прицепиться к подписям, скорее всего, он сам пользовался закорючками лиц, не имеющих право голоса, то есть не являющихся собственниками, поэтому прием ему известен, так же как и сами лица. Запоминаем, что жена не имеет права голосовать за мужа и наоборот, дети не решают за родителей, ну и квартиранты – никто. Иными словами, если все перечисленные родственники не являются собственниками в данном доме, то они имеют право голосовать только при наличии доверенности, оформленной соответствующим образом. Эта же возможность дается квартирантам или любому другому доверенному вам лицу.
Всё подробно и понятно описано в нормативном приказе “Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”. Если вы читаете сейчас нашу интернет-версию, то в конце материала имеется ссылка на этот документ.
Особенно внимательным к оформлению бумажек нужно быть тем, кто выбрал у себя в доме простое товарищество. Дело в том, что при регистрации объединения собственников имущества правильность оформления всех документов проверяют специалисты местного департамента юстиции. После них придраться можно только к тем аспектам, о которых мы сейчас с вами говорим.
Простое товарищество не проходит государственную регистрацию – нужно только подать документы в местное управление жилищной политики для включения в реестр ПТ.
Поэтому у недоброжелателя появляется дополнительная возможность потрепать нервы и, если повезет, отыграть свое. Следовательно – со всем вниманием относимся к оформлению документов, используем только типовые формы и ничего не придумываем: используем типовой устав для ОСИ и типовой договор о совместной деятельности для простого товарищества. Оба документа специально разработаны и утверждены приказами министра индустрии и инфраструктурного развития, найти их можно в конце материала на сайте caravan.kz либо на ресурсе министерства юстиции.
Теперь о противоядии. До буквы исполняем требования, изложенные в Законе “О жилищных отношениях” и вышеназванном нормативном акте и касающиеся процедуры проведения общего собрания и последующего письменного опроса. Обязательно вывешиваем объявление на подъездах за 10 дней, как того требует закон, и фотографируем. Следим, чтобы группа поддержки председателя не безобразничала и не срывала их, сорвали – снова вешаем. Сами объявления потом не выбрасываем, храним, не поверите, про них тоже спрашивают в суде. Заранее можете отправить письма с уведомлением по почте тем, кто так верен уходящему управдому, следите за сроком, они должны получить их за 10 дней. В законе описаны иные формы извещения, обязательно вручаем извещение и ведем видеозапись. Всё это поможет вам в суде, если нарвались на неумного и жадного.
Особо обращу ваше внимание на проведение письменного опроса – скорее всего, вам придется его проводить, с ходу собрать необходимое число собственников очень сложно.
В нынешней редакции Закона “О жилищных отношениях” письменный опрос является также общим собранием, но проводимым в заочной форме. Поэтому все требования к проведению общего собрания относятся и к процедуре проведения письменного опроса. А поэтому, будьте добры, за 10 дней вывесить объявление, вручить лично собственникам извещения с датой начала проведения опроса и указанием периода, в который он будет проходить, и информацией, когда и как будут собираться листы голосования. Сейчас не стану описывать весь процесс, но имейте в виду, что новые требования в законодательстве существуют, и их нужно исполнять от и до, а иначе суд проигран, и начинай сначала.