Рынок замер
Цены на недвижимость в Казахстане могут резко упасть, чуть ли не на 50 процентов, как это произошло в середине нулевых годов, считает руководитель группы оценки рисков одного из агентств недвижимости Алматы Талгат ТУРЫСБЕК. Причины этого эксперт видит в мировом экономическом кризисе, ухудшении бизнес-среды, оттоке капитала из банков, уменьшении объемов ипотеки.
По его словам, на казахстанском рынке недвижимости назрел “мыльный пузырь”, а цены завышены в разы. Расти им сейчас больше некуда, а значит, на рынке уже наблюдается застой и в ближайшее время следует ожидать падения цен.
Выводы эксперта можно подтвердить теми процессами, которые происходят на рынке. Главный его довод – сокращение выдачи ипотеки банками. Вспомните, в 2002 году именно бум на ипотечные кредиты спровоцировал рост цен. Почему же сокращение выдачи ипотеки не может ускорить падение цены?
Риски ипотеки
Что бы там ни говорили, ипотека – финансовый инструмент, удобный и для покупателя, и для банка. Но в то же время она создает риски, связанные с большой продолжительностью платежей.
Причина риска – сам клиент, который может задерживать выплаты по кредиту или еще хуже – потерять способность их погашать. Например, из-за утраты работы. В среднем ипотеку берут на 20–25 лет. Кто знает, что произойдет за эти годы? Сохраните ли вы работу, будет ли ваш доход расти? На такой срок гарантий никто не даст. И многие люди, взявшие ипотечный кредит, на себе это ощутили после кризиса 2008 года.
С другой стороны, ипотека позволяет купить жилье людям, которые не в состоянии выложить всю сумму за двухкомнатную квартиру, скажем, 70 тысяч долларов, но могут сейчас отдать 10 тысяч и приплачивать ежемесячно. И чем ниже будут требования ипотеки, тем больше людей будут способны ее оплачивать.
Впрочем, на прошлой неделе Нацбанк ввел ограничение на выдачу кредитов населению. По новым правилам, вводимым с 1 апреля, ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать половины от дохода заемщика. Это позволит банкам снизить уровень плохих кредитов в будущем.
Таким образом, рынок ипотеки сузится. А значит, снизится и спрос на жилье, что должно опустить цены.
Рынок может сузить и политика банков: после девальвации некоторые из них отказались давать ипотеку в долларах, чтобы снизить свои риски и переложить их на вкладчиков. Три банка пока вообще не выдают ипотечные кредиты.
Мнение банков
Еще одни участники рынка ипотеки – банкиры – считают, что цены на жилье вообще не будут расти. Так, директор департамента розничного бизнеса АО “Народный банк Казахстана” Женисбек ДОСЫМХАНОВ в интервью “Каравану” прямо сказал, что ограничения Нацбанка не окажут влияния на рынок жилья.
– Каждый человек стремится улучшить свои жилищные условия. Поэтому спрос на продукты по финансированию данных мероприятий присутствует всегда. В наше время решение жилищной проблемы требует немалых денежных вложений, на которые способны далеко не все, и я считаю, что у ипотеки были и всегда будут перспективы дальнейшего развития. Меры регулятора не окажут существенного влияния на ипотечное кредитование и рынок жилья.
Дешевого жилья не дождетесь
Впрочем, есть и противоположная точка зрения. Риэлторы уверены, что цены на жилье в Казахстане не только не упадут, но, напротив, должны расти. И этому тоже есть объективные причины. На прошлой неделе Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана (ОАРК) провела “круглый стол” “Рынок недвижимости – состояние и прогнозы”. Президент ассоциации Нина ЛУКЬЯНЕНКО представила свои доводы. По ее мнению, главной причиной роста цен на жилье остается наша неустроенность:
– Если опираться на стандарт ООН по обеспеченности жильем, на одного жителя должно приходиться не менее 30 квадратных метров, в Казахстане данный показатель составляет лишь 19,6 квадратных метра, в Астане – 25,4 квадратных метра на человека, в Алматы порядка 24,4 квадратных метра. Вывод однозначен: обеспеченность жильем недостаточна, имеющийся дефицит жилья не может способствовать снижению цены – это противоречило бы базовым законам рынка! Однако если в Астане рынок “перегрет” предложениями и в дальнейшем планируется увеличить строительство до 10 миллионов квадратных метров в год, то в Алматы ситуация развивается более органично, – резюмировала она.
Нас много – жилья мало
Средние цены в Астане превосходят средние цены в Алматы. Это, по мнению госпожи Лукьяненко, говорит о “перегретости” столичного рынка и о вероятной коррекции цен именно в столице. В Алматы же все должно быть спокойно. Вроде бы спрос на недвижимость остается стабильным.
– В Алматы и Астане постоянно увеличивается население. В Алматы ежегодный прирост составляет 2 процента. В Астане – 5–7 процентов. Учитывая недостаточность обеспеченности жильем и снижение темпа ввода новых объектов за последние пару лет, нами прогнозируется дополнительное увеличение спроса в ближайшей перспективе, что приведет не к снижению цен, а наоборот, к их росту, – отметила Н. Лукьяненко.
С другой стороны, будет расти и стоимость строительства, уверен президент Ассоциации инженеров Казахстана Нариман ИСМАИЛОВ. По его словам, февральская девальвация спровоцировала рост цен на строительные материалы и импортируемое оборудование, что не может не отразиться на конечной стоимости для потребителя. Поэтому он ожидает увеличение стоимости строительства: 10–15 процентов за 1 квадратный метр.
Впрочем, все доводы риэлторов надо делить на два. Ведь от суммы сделок с недвижимостью зависят их доходы. Но факт проведения “круглого стола” так оперативно – в течение недели после заявления Т. Турысбека – показывает настороженность рынка.
Сами риэлторы признают: в последние годы рынок недвижимости просто стоял – разумеется, кто-то покупает, кто-то продает, но объем сделок был не слишком велик, и цены держались на одном уровне. Но сейчас ни покупатели, ни продавцы не знают, что будет завтра. Но каждый пытается повернуть ситуацию в свою пользу.
Согласно исследованиям Нацбанка, рынок ипотечного кредитования вторую половину 2013 года практически не развивался из-за снижения уверенности потребителей, непривлекательных условий кредитования и снижения перспективы развития рынка недвижимости
Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:
– ипотека, как инструмент, позволяющий людям приобретать свои дома, не исчезнет, для многих это единственный реальный способ купить жилье в собственность. Но банки станут более избирательны;
– сам рынок недвижимости в Казахстане перегрет. Это связано с особенностями ведения бизнеса и отсутствием фондового рынка как инструмента вложения свободных средств;
– цена на недвижимость в ближайшее время должна снизиться из-за снижения доходов населения, а значит, сокращения потребительского спроса на жилье. Но упадет ли она наполовину, или на 20 процентов, как упал тенге, сказать пока невозможно, так как сам рынок очень консервативен;
– однако если цены упадут резко, как предсказывают некоторые эксперты, то это будет воистину трагическое падение.