Купил квартиру по всем правилам? Не расслабляйся! Истории наших читателей наглядно демонстрируют все несовершенство казахстанских законов.
Так, алматинка Гульназ САРЫБАЕВА осталась без квартиры и денег, являясь добросовестным покупателем (!), что, кстати, подтвердил суд Турксибского района Алматы. Ее история – детектив с закрученным сюжетом. Но оказаться в подобной ситуации может каждый!
– В начале февраля 2009 года по объявлению в газете мы нашли трехкомнатную квартиру, – рассказывает Гульназ. – Она была в запущенном состоянии. С хозяином – Сергеем Смирновым (имя и фамилия изменены. – Прим. авт.) – определили цену 55 тысяч долларов. В департаменте юстиции мы взяли справку об отсутствии обременения на данное жилье. А за день до сделки произошла девальвация: тенге упал со 120 до 170 за доллар. И разница в цене квартиры по новому курсу была примерно 10 тысяч долларов. 5 февраля при сделке у нотариуса я рассчиталась с продавцом: часть денег в долларах, часть – в тенге, по старому курсу, так решили с хозяином. Сергей написал расписку, что получил деньги в полном объеме, не прописав сумму. Но в договоре купли-продажи мы ее указали.
От покупки до выселения – один шаг
Мы не случайно приводим подробности сделки. В дальнейшем отсутствие в расписке уплаченной суммы сыграло роковую роль в судебных решениях по данному делу.
– Мы приступили к ремонту, – продолжает Гульназ. – Но тут явились какие-то люди, попросили освободить жилье. И подали на меня в суд, действуя от имени предыдущих, до Смирнова, владельцев квартиры, которые проживают в Венгрии. Судья первой инстанции вынес решение – оставить квартиру моей семье, а все претензии предъявлять Сергею Смирнову.
Но Алматинский городской суд внес судьбоносные “коррективы”: отменил решение райсуда, мотивируя тем, что в расписке продавца Сергея Смирнова не указана конкретная сумма полученных им денег, а также, что якобы подписи продавца квартиры в расписках отличаются. И вынес постановление о выселении. В это время Смирнов скрывался.
Вскоре его задержали, он был осужден на шесть лет лишения свободы за мошенничество. Но в октябре 2013 года Сарыбаевых все же выселили из квартиры.
Мошенник считает себя… жертвой
– Наша семья осталась без жилья, денег и с долгами перед банком – я брала ипотеку на квартиру, – говорит Гульназ. – А ведь в этом деле открылись новые обстоятельства, на которые апелляционная коллегия Алматинского горсуда просто обязана была обратить внимание!
Уже находясь в заключении, Сергей Смирнов узнал, что Гульназ выселяют. И решил рассказать суду, как было дело. Написал заявление о том, что некий Евгений О. попросил его переоформить на себя одну квартиру и продать ее. За что пообещал неработающему 21-летнему парню 2 тысячи долларов. Сделка проходила у нотариуса, где, по его словам, были и хозяева – граждане Венгрии. После расчета с Гульназ деньги у него забрала незнакомая девушка. Своего вознаграждения Сергей не получил. А вместо этого посыпались угрозы в его адрес: мол, верни ту самую разницу – 10 тысяч долларов.
По странному стечению обстоятельств оригинал договора купли-продажи между гражданином Венгрии и Сергеем Смирновым – важное вещественное доказательство! – был утерян во время следствия…
Без меня мою квартиру продали
Около двух лет назад “Караван” в статье “Халатность или мошенничество?” (см. материал на сайте “Каравана” от 19 октября 2012 г.)
рассказывал, как многодетная семья из Темиртау купила квартиру. Сделка была оформлена по всем правилам, документы нотариус проверила, через ЦОН зарегистрировано право собственности. Когда же в квартире был сделан ремонт, уплачены все долги за коммунальные услуги, свои права на нее заявила… еще одна семья. И речь зашла о выселении добропорядочных покупателей.
А вот еще одна история. В редакцию обратился алматинец Александр С. , который вместе с отцом купил квартиру, в которой проживали квартиранты. Когда Александр в очередной раз заехал с ними поговорить, выяснилось: жилье перепродано уже четыре раза.
При этом документы на квартиру у молодого человека все эти годы оставались на руках!
– В данном случае налицо мошенничество, – комментирует юрист Светлана ШАМЫЧКОВА. – Либо каким-то образом были сфальсифицированы документы, или подделана его подпись, что послужило поводом для заключения нотариальной сделки и последующих изменений собственников, а также регистрации в центре по недвижимости, департаменте юстиции.
– А разве может нотариус заключить сделку, если оригиналы документов по-прежнему находятся у хозяина?
– Нотариус должен заключать сделку при личном присутствии продавца и покупателя, при наличии оригиналов документов или зарегистрированных дубликатов, если документы были утеряны. Если человек представляет продавца или покупателя по доверенности, нотариус также должен удостовериться в том, что подпись подлинная, а доверенность зарегистрирована в реестре. К сожалению, в последнее время часто всплывают истории, когда нотариусы идут на нарушение инструкций и положений Закона о нотариате, если сделка заключается в отсутствие собственника или представителя с надлежащими полномочиями.
Если друг оказался вдруг…
К органам юстиции, которые регистрируют право владения недвижимостью, все больше вопросов. Так, житель Алматинской области Руслан М. предоставил в Международный правозащитный центр документы, в которых даже невооруженным глазом видны явные нарушения работы сотрудников юстиции.
История такова. Руслан выдал своему знакомому Маржану доверенность на право продажи двух земельных участков. Маржан продал один участок, но деньги хозяину не передал. Тогда 15 марта 2013 года Руслан пошел к нотариусу и отменил данную им доверенность. А 18 апреля обратился в областной департамент юстиции и получил справку о том, что он является собственником второго земельного участка. 24 апреля он еще раз взял такую же справку. И тут выяснилось: еще 12 апреля новым владельцем его участка стала некая гражданка. Как она могла завладеть участком 12 апреля, если 18 апреля он все еще числился за Русланом? Между прочим, все зарегистрированные сделки сразу же в день их заключения должны быть включены в единый госреестр органов юстиции!
Бесполезная бумажка или документ?
Мы поинтересовались в Министерстве юстиции РК, какой документ является гарантом законности совершаемой сделки при покупке или обмене недвижимости.
И несут ли какую-либо ответственность сотрудники департаментов юстиции, зарегистрировавшие сделки, которые впоследствии отменяет суд, как это было с Гульназ Сарыбаевой?
Как следует из ответа, нотариус при удостоверении сделок с недвижимым имуществом, подлежащих госрегистрации, запрашивает справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Данная справка содержит достоверную информацию. Но ведь именно такие справки брали герои наших публикаций!
Далее в ответе говорится, что нотариус при оформлении сделок с недвижимым имуществом опирается на сведения, указанные в справке. А регистрация органами юстиции осуществляется “методом проверки документов, предоставленных на госрегистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов”. Интересно, как нотариус и департамент юстиции Алматы проверяли документы на квартиру Александра С., если оригиналы были у него на руках?
Как следует из ответа, в случае “если госрегистрация отменена судом по вине регистрирующего органа, “ответственность виновного сотрудника рассматривается территориальным органом юстиции”.
На деле же получается – суды отменяют регистрацию органов юстиции, а их представители не всегда являются на судебные заседания. Сколько таких отмененных решений по стране – министерство пока подсчитывает. А страдают люди, поверившие государственному органу…
Не верьте “помощникам”!
О случаях мошенничества с недвижимостью нам рассказала пресс-секретарь ДВД г. Алматы Салтанат АЗИРБЕК:
– Как правило, мошенники играют на желании людей купить жилье подешевле или пользуются отсутствием хозяев. Так, 28-летний житель Алматинской области обещал содействие в выкупе залоговых квартир и машин, приобретении недорогого жилья. Он заверял людей, что для положительного решения их дела необходимо выплатить банку 50 процентов от стоимости залоговой квартиры, выставляемой на торги. При этом никакого отношения к банкам не имел. В другом случае по поддельному удостоверению личности преступники арендовали на длительный срок квартиру в элитном доме. Пока ее владельцы отдыхали за границей, мошенники изготовили поддельный договор дарения, потом официально оформили договор купли-продажи на третье лицо. А после квартиру перепродали! Вот еще история: 57-летняя Зухра зарекомендовала себя бизнесвумен, имеющей возможность оказывать содействие в выкупе из банков залоговых квартир. Удивительная беспечность: к ней выстроилась очередь купить “проблемные” квартиры. Десятки людей отдали ей деньги. Итог – ни денег, ни квартир…