Но хуже всего на карте страны выглядят регионы: в Восточно-Казахстанской области только в 12 многоквартирных жилых домах была избрана новая форма управления, в Северо-Казахстанской – в 8, в Западно-Казахстанской – в 7, в Атырауской – в 2, а в Кызылординской – в 1. Представьте себе гигантскую область с городами и областным центром, сотни тысяч жителей, где собственники всего-навсего одного дома вышли из КСК и создали у себя новую структуру. К слову, какую именно, сказать не могу, в информационном сообщении на сайте куратора реформы от правительства об этом сведений нет, только общие данные: “На 19 апреля… из 54 474 многоквартирных жилых домов, официально зарегистрированных в жилом фонде Казахстана, ПТ создано всего 1 645, ОСИ – 962”.
Популярность простых товариществ, или ПТ, у собственников объясняется тем, что общие собрания здесь проводились вовремя подсуетившимся руководством КСК, после чего управление домом вновь передавалось кооперативу. Мы уже ранее писали, что в том нет беды, если собственников устраивает качество услуг КСК, а вот если наоборот, то придется за свою самостоятельность побороться.
Думаю, будет не лишним обратить ваше внимание, что доверенное лицо в простом товариществе избирается на любое количество лет, а вот председатель ОСИ (объединение собственников имущества) – только на один календарный год, так что сковырнуть “лицо”, в случае чего, будет много сложнее.
Об этом важно помнить, когда вы будете делать выбор между этими формами управления, тем более что с товариществом легко попасть в ловушку при всей внешней простоте по многим пунктам, к примеру, банковские счета будут оформлены не на ПТ, а на доверенного гражданина.
Но мы с вами несколько отклонились от сегодняшней темы: деньги, а точнее, как вернуть свои деньги при переходе от КСК к объединению или товариществу. Пионеры жилищной революции уже вкусили горький вкус плодов в своих кооперативах: самая частая причина отказа вернуть им средства собственников – накопления на капитальный ремонт их дома потрачены на капитальный ремонт другого дома, такая вот антология хищения.
Единица измерения – один дом
Первый вопрос, на который в этом случае вам необходимо найти ответ: насколько законно было использовать ваши деньги на чужие нужды? Поэтому просим показать вам протокол общего собрания собственников вашего дома, где было принято решение разрешить КСК использовать ваши накопления на капитальный ремонт чужого дома, размер суммы, а также на какой основе предоставляются деньги: возвратной или нет. Если возвратной, то в какой срок они должны быть возвращены.
Дело в том, что расходовать накопления на капитальный ремонт руководство КСК имело право только при согласии двух третей собственников, участвующих в собрании. Для кворума по этому вопросу необходимо было участие двух третей собственников данного дома.
Важно помнить, что и до жилищной реформы, и сейчас собственники платили и будут платить на содержание и капитальный ремонт общедомового имущества только своего дома, никаких других домов и территорий, – только на свое. Поэтому в подзаголовок нами вынесен “дом” как единица измерения. Тратить деньги собственников, которые они перечисляли для накопления средств на капитальный ремонт своего дома, председатель КСК без их согласия на общем собрании не имел права. Если у него нет протокола с одобрением, значит, он эти деньги присвоил себе и обязан вам их вернуть.
Самая частая история, которую сейчас приходится слышать новым руководителям: мол, у нас такой порядок – все дома скидываются на ремонт одного дома, потом на ремонт другого, и так по кругу. Подобная практика действительно широко распространена, когда в одном доме потекла крыша – остальные выступают финансовыми донорами для ее ремонта, и так каждый раз, пока не грянет ЧП. В одном из алматинских кооперативов тамошнее руководство мне хвасталось, что у них в этом вопросе наведен порядок, и они начинают ремонт дома, когда собственниками накоплено не менее 50 процентов от нужной суммы на ремонт, понятно, что недостающие 50 процентов они берут у других домов. Поэтому вам важно знать, что, какой бы порядок ни был установлен в кооперативе, он должен быть утвержден общим собранием собственников квартир. Иными словами, в каком-то далеком или не очень году общее собрание собственников всего кооператива должно было проголосовать за то, что они согласны на расходование накоплений на капитальный ремонт по вышеописанным принципам. В противном случае – это самоуправство как минимум и хищение вверенных чужих средств как максимум.
Итак, фиксируем первый этап: председатель КСК должен предоставить новому руководству при переходе либо протокол общего собрания собственников вашего дома, где они согласились передать свои накопления на капитальный ремонт дома или домов (их/его адрес обязателен), либо протокол общего собрания собственников всех домов, входящих в кооператив, где они дали согласие на расходование накоплений определенным порядком. В случае отказа предоставить протокол либо его отсутствия – всё фиксируете в акте приема-передачи документации: “Накопления на капитальный ремонт отсутствуют, протокола нет, документов, подтверждающих расходы, – нет”. Жилищный фонд страны может остаться без многолетних накоплений на капитальный ремонт
Напомню, что процедура и “порядок передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума” строго регламентированы нормативным приказом “О правилах содержания общего имущества объекта кондоминиума” и Законом “О жилищных отношениях”.
Когда прокурор лучше
Второй этап – обязательное досудебное урегулирование. После получения или неполучения документации и акта приема-передачи ваше новое руководство отправляет письмо руководству кооператива, где указывает на нарушения законодательства и предлагает устранить нарушение добровольно, в досудебном порядке, в такой-то срок. В письме необходимо перечислить документы, которые вы требуете вам предоставить, список найдете в приложении № 4 к вышеназванным правилам. Ничто не мешает вам параллельно подать жалобу в местное управление жилищной политики. Жилищный инспектор обязан выехать с проверкой жалобы и в случае подтверждения вынести предписание на устранение нарушений в такой-то срок. Не послушаются инспекцию, не отзовутся на ваш мирный призыв – подаете иск в суд, процедура досудебного урегулирования вами соблюдена полностью.
К слову, мы в свое время писали о правилах использования судов для защиты своих прав и интересов (“КАРАВАН” от 31 июля 2020 года), с материалом вы можете ознакомиться на нашем сайте caravan.kz.
Но что делать, если протокол общего собрания собственников всех домов, входящих в кооператив, имеется, а документов, подтверждающих расходы, нет. В этой мутной воде будет сложно отыскать пропажу, для начала стоит убедиться в достоверности протокола и подписных листов. Если нет финансовых документов, в том числе актов приема работ-услуг, то в этом случае стоит подать заявление в местную прокуратуру о хищении вверенных чужих средств. Процесс будет длительным, и многое будет зависеть от упорства и последовательности ваших действий. Можно попробовать вернуть деньги в гражданском суде, а не уголовном процессе, но здесь совета нужно спрашивать у юристов, они лучше разбираются в тонкостях стратегий по таким делам. Конечно, при отсутствии протоколов собраний, подтверждающих расходы и работы документов, обращение в прокуратуру имеет право быть, как и обращение в суд о взыскании с председателя неполученных сумм.
Ну и в заключение не можем не рассказать об альтернативе для неторопливых. Как мы написали в самом начале, народ не спешит брать власть в свои руки.
В случае с накоплениями на капитальный ремонт медлительность может сыграть на руку собственникам.
К примеру, сейчас самое время подать заявку в КСК на проведение малярных работ в подъездах вашего дома, либо заасфальтировать ямы на дорожке, либо заменить электропроводку в доме и так далее. Заявку в письменном виде подавать обязательно, иначе эта публика может легко соскочить. Принцип один – выбить из КСК как можно больше работ для своего дома, чтобы накопления пошли на дом, а не в чужой карман. Кое-что к рукам председателя, конечно, прилипнет, но, согласитесь, лучше потерять малую часть, чем всё.
Законодательство по теме:
Закон РК «О жилищных отношениях»
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ