Еще несколько лет назад в Казахстане была чуть ли не самая дорогая недвижимость в мире. Каркасные домишки в верхней части города стоили дороже испанских вилл, а однокомнатные квартирки старых общаг улетали по цене пентхаусов в Анталье. Словно под гипнозом, граждане оформляли ипотеку, влезали в долги и скупали земельные участки, обносили их заборами и оставляли до лучших времен – в надежде перепродать, когда цены поднимутся еще выше. Такое вложение денег считалось выгодной инвестицией, хотя ценам уже подниматься просто было некуда.
И в один далеко не прекрасный момент грандиозный пузырь лопнул. Цены на некоторые виды недвижимости упали почти в два раза.
Впрочем, даже сейчас “золотые квадраты” Алматы и Астаны оцениваются дороже, чем недвижимость за границей, на престижных курортах.
Многие ждали, что стоимость квартир будет снижаться и дальше, но рынок словно погрузился в медитацию и завис на несколько лет.
Однако ситуация может вскоре измениться, считают риэлторы и эксперты. Какая недвижимость будет дорожать, а какая дешеветь и стоит ли вкладывать свои кровные в квадратные метры? Об этом мы решили узнать у специалистов.
Цены на землю упадут?
Знаете ли вы, где в стране самая дорогая земля? Наверное, большинство читателей скажут, что в Алматы и Астане. И ошибутся!
Сегодня мегаполис, державший пальму первенства по стоимости недвижимости в стране много лет, оказался в хвосте. Уступив почти 200 тысяч тенге за квадратный метр лидеру – Атырау. По данным Kazproperty.kz, средняя стоимость одной сотки в “нефтяной столице” составила 1 530 000 тенге, на втором месте – Астана, затем – к немалому удивлению – Тараз и Кызылорда. И только потом Алматы.
Самая дешевая земля в стране – в районе Балхаша и Ушарала, меньше тысячи долларов за сотку.
Впрочем, сколько должна стоить на самом деле земля в Казахстане, затрудняются ответить даже эксперты. Если сравнивать с другими странами, то у нас цены вроде завышенные. Земли в стране – хоть отбавляй, но это никак не влияет на ценообразование. Все дело в том, что долгое время земля была одним из самых привлекательных способов инвестирования. Однако цены расти перестали, а потом и вовсе упали, в банках скопилось огромное количество залоговой земли “под арестом”. Заемщики просто скинули “замороженные” сотки и гектары банкам. Но и банкам эти гектары – головная боль.
В ближайшем будущем ситуация резко может измениться, считают эксперты, и это может пошатнуть цены на землю в стране.
По словам директора Института национальных исследований, политолога Бурихана НУРМУХАМЕДОВА, новым налоговым законодательством сейчас планируется увеличение налога на сельхозземли, которые не используются по назначению, – в десять раз!
– Оказывается, очень много земли в качестве залога лежит в банках. И банки теперь просят внести дополнение, которое предусматривает момент, чтобы они не платили эти налоги. Она лежит в залоге без дела. На что депутаты сказали банкам: вы лучше продайте эти земли. Избавьтесь от этих активов, хоть и в убыток себе. Конечно, банки не в восторге от таких идей… Но нужно ли допускать, чтобы столько земли не использовалось?
Сколько земли в залогах у банков? В Статагентстве РК, куда мы обратились, такой информации не оказалось. А Нацбанк на наш официальный запрос до сих пор не ответил: видимо, считают…
Учитывая все эти обстоятельства, эксперты не исключают, что новые налоги могут повлиять на цены.
И на последних октябрьских обсуждениях с участием Минфина и Минсельхоза этот вопрос уже звучал как свершившийся факт.
Риэлтор Ермек КАПАРОВ считает, что увеличение налога может оживить рынок земли.
– Если раньше в среднем за 1 гектар земли платили налог 7 тысяч тенге и земля могла лежать без дела годами, то теперь придется платить 70 тысяч, разница есть. При этом стоимость земли, как показывают последние годы, особо не растет. Держать такие активы себе в убыток собственники, которые просто делали инвестиции, едва ли захотят.
Или вырастут?
Впрочем, не везде возможно снижение цен на землю. На окраинах Алматы эксперты, напротив, прогнозируют рост цены за сотку земли. Это связано с изменением границ города и присоединением новых территорий. В черту города были частично включены территории Карасайского, Талгарского и Илийского районов. За счет этого границы Алматы расширились на 13 251 гектар. Расширение города планируется и дальше. И это повлияет на стоимость вновь присоединенных земель.
– На новых территориях города цены вырастут, если будет изменение целевого назначения, то это тоже изменит стоимость земли, – говорит оценщик имущества Олег КУЗНЕЦОВ. – Уже сегодня вы можете проехать по окраинам города и посмотреть, что выставлено на продажу и по какой цене. Если в начале года там сотка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) стоила 5 тысяч долларов, то сегодня – уже 8 тысяч. Поэтому говорить о снижении цен в таких крупных городах, как Алматы и Астана, не приходится. Здесь всегда высокий спрос на землю.
Кто подвинет цены на недвижимость?
Еще одна новость, которая будоражит умы экспертов и риэлторов, это возможное снижение цен на недвижимость в связи с прекращением ипотечных программ. Не так много казахстанцев, готовых выложить наличные за квартиру, чаще всего все-таки на такие покупки берут кредит.
Но буквально в последние недели банки сократили выдачу ипотечных займов, объяснив это отсутствием “длинных денег”.
Некоторые эксперты сделали вывод, что это заметно снизит объем платежеспособного спроса. А раз покупателей станет меньше, то цены постепенно будут снижаться…
Однако далеко не все эксперты поддержали такие прогнозы. По словам консультанта по рынку недвижимости и ипотеке Кумара МУСАЕВА, сильного снижения цен из-за сворачивания банковских ипотечных программ не произойдет, у людей есть альтернатива – например, покупка квартир в рассрочку у самих застройщиков.
По его мнению, упадет цена в первую очередь на старое жилье, новостройки вряд ли сильно подешевеют.
Еще одну причину, по которой не упадут цены на недвижимость, назвал эксперт по недвижимости Ерлан АСКАРБЕКОВ:
– Думаю, что цены застынут на одном уровне. Ипотека и перекредитованность, с одной стороны, снизили часть спроса, оплачиваемого из “белых” доходов населения. Но у нас сотни тысяч казахстанцев получают “серые” деньги в “конвертах”. Учитывая, что никакие альтернативные инвестиционные инструменты так и не развились, недвижимость будет востребованна еще в ближайшие лет пять, это поддержит спрос.