Вы бы посмотрели, какие бои без правил сейчас идут по всей стране, просто "война Алой и Белой розы": оппоненты наваливаются на соседей, каждый тянет на себя, беззастенчиво поливая вторую сторону грязью. Особо ушлые стараются втащить в информационную войну даже средства массовой информации, мол, “наших бьют”, воры и гады кругом, только мы спасем мир. Некоторые умудряются провести по два письменных опроса в одном доме по одной и той же повестке с разницей в ФИО председателя ОСИ (объединение собственников имущества). Помните, мы рассказывали, как в ЦОНы пришли регистрировать ОСИ в одном доме сразу несколько инициативных групп, и у каждой был протокол общего собрания на руках. Одним словом, революция – дело грязное, даже если она коммунальная.
Мы традиционно стоим на стороне собственников, поэтому раз за разом раскрываем уловки, которые используют жадные до власти и денег некоторые граждане.
К примеру, если вы думаете, что время КСК прошло или уходит, то вы ошибаетесь. Закон позволяет им работать до июля 2022 года, поэтому самые смекалистые из управдомов переменам не сопротивляются – они их возглавили.
Говорю на полном серьезе, они проводят общие собрания в строгом соответствии с требованием закона и графика местного районного акимата. Вот только на самотек дело не пускают, к судьбоносному мероприятию идет активная подготовка общественного мнения через своих людей.
В свое время мы посвятили этой категории соседей целую статью, туда могут входить жильцы верхних этажей, собственники, незаконно сдающие квартиры в аренду, и даже чрезмерно гостеприимные люди, у которых родственники живут без регистрации годами, и за них коммуналку никто не платит. В той или иной степени они зависят от председателя КСК и, скажем так, идут ему навстречу в его пожеланиях. Разговор с обрабатываемым объектом они заводят простой: если уйдем и будем содержать дом сами, то платить придется намного больше, а так всё налажено, тариф небольшой, можно создать простое товарищество (ПТ) и передать управление КСК, а потом посмотрим. Могут они предлагать в задушевной беседе создать и ОСИ, но наши наблюдения говорят о том, что чаще всего используется именно такая схема. Объединения сейчас, как правило, выбирают те, кто хочет сам быть хозяином в своем доме и отойти от КСК навсегда. Поскольку миф о запредельном росте платежей очень устойчив и выглядит достоверным, с ним мы сегодня и будем разбираться.
Не всегда число имеет значение
Если кто-то помнит, то первоначально кооперативы создавались в отдельно взятом доме, но не все выбранные на тот момент председатели хорошо справлялись с неведомым им доселе хозяйством. Многоквартирный жилой дом – это сложное инженерно-техническое строение, и многие ошибались, думая, что с его содержанием справится любая соседка-старушка, за которую проголосуем. Нет, реальность оказалась иной, и, помыкавшись с неумехами, активные собственники стали искать альтернативу.
Посмотрев по сторонам, они увидели, что в некоторых КСК полный порядок и руководство с объектом справляется хорошо, так почему бы и нам не присоединиться к толковому председателю, решили они. Вот так лет 20 назад начался процесс укрупнения кооперативов, и размер тарифов на тот момент не был главным двигателем, хотя люди считать умели, и цена вопроса в КСК на 20 домов была меньше, чем в отдельно взятом доме. Почему тариф был меньше – ответ простой: на заработную плату председателя кооператива, бухгалтера и дворника сбрасывались несколько домов, отсюда и экономия. Как схватить председателя КСК за руку и не дать умыкнуть деньги собственников
Правда, оплата труда их была, скажем, невысокой, им хотелось выглядеть эдакими воздушными добрыми феями, которым в день хватает двух пшеничных зернышек, чтобы быть сытыми. Поэтому всё, что они в реальности зарабатывали, проходило мимо кассы.
Самые честные из них брали не напрямую из кармана собственников, а с поставщиков.
Заключил договор на ремонт крыши с фирмой, те ему – 10 процентов от заказа в качестве коммерческого вознаграждения, и т. д. Подчеркиваю, это самые честные. Остальные брали помимо 10 процентов, ту часть денег, которая выходила за счет увеличения сметы работ. Помимо этого они, оставляя размер ежемесячных платежей прежним, выводили из него какие-нибудь работы, например, техническое обслуживание общедомового прибора учета или вовсе услуги сервисной организации.
В квитанции всё выглядело прилично, никаких оплат новой машины председателю, просто появлялась дополнительная строка всего-то в 10–15 тенге за квадратный метр. В свое время мы посвятили всем этим уловкам много внимания, материалы имеются на нашем сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 5 февраля 2016 г., 24 апреля 2016 г.). Поэтому разговор о том, что платить придется больше, потому что нужно будет платить заработную плату председателю, несостоятелен.
Кто сидит на зарплате
Учитывать необходимость оплаты труда председателя ОСИ нужно, причем на первом же собрании. Вы имеете право принять любое решение по оплате: назначить ему заработную плату в размере минимальной, сейчас и в 2021 году – это 42 500 тенге, либо ввести для него почасовую оплату труда, что разумнее. Помним, размер оплаты труда, налоги и другие отчисления с них в бюджет, не должны превышать 30 процентов от общего размера ежемесячных расходов на содержание общедомового имущества.
Написано об этом в нормативном документе, который обязателен для использования всеми на территории Казахстана: “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”. В ней, напомню, указан перечень работ по содержанию общедомового имущества, который собственники обязаны оплачивать. Подробности смотрите на нашем сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 7.01.2020, 14.01.2020, 21.01.2020 г.).
Вторая статья расходов по административным расходам – бухгалтер. Нет необходимости сажать специалиста на зарплату, сегодня по всей стране работает огромное число фирм, оказывающих бухгалтерские услуги.
Они могут вести вашу бухгалтерию за очень скромные деньги. Объединение собственников имущества (ОСИ) и простое товарищество (ПТ) – некоммерческие организации, которые не платят большую часть налогов, обязательных для коммерческих предприятий, поэтому здесь намного меньше работы и ответственности. Договор с бухгалтерской фирмой выгоден также тем, что с него вам не нужно будет платить налоги в бюджет, ОСМС и пенсионку, а это сейчас свыше 30 процентов от заработной платы.
Налоги и прочие расходы
В 30 процентов, которые отведены государством в методике, входят помимо заработной платы и налогов: банковские услуги; плата за расчетно-кассовое обслуживание; расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание). Банки не берут много денег за свои услуги: ежемесячное обслуживание расчетного счета в Алматы составляет 1000 тенге, в регионах эта цифра будет меньше. Открытие текущего счета, на который будут ежемесячно поступать деньги собственников и проводиться все платежи, – от 2,5 до 3,5 тысяч тенге (разово). Повторюсь, в регионах эти цифры будут меньше.
Особо обратите внимание: открытие сберегательного счета, куда будут поступать деньги на капитальный ремонт, а также его дальнейшее обслуживание, ничего не стоят – 0 тенге.
Два слова о налогах: ОСИ, так же, как и простое товарищество, освобождено от уплаты налогов на прибыль (КПН) и налога на добавленную стоимость (НДС), их налоговая нагрузка – только удержания с заработной платы.
Неизменная постоянная
Всё вышесказанное имело отношение к расходам на управление домом и касалось непосредственно содержания аппарата ОСИ. Сантехники, электрики, дворники, уборщицы, охрана, консьержки и прочие милые и важные люди – работники сервисных организаций.
Объединение собственников (ОСИ) и простое товарищество (ПТ) по закону не имеют права самостоятельно обслуживать свое общедомовое хозяйство и брать на работу всех этих ребят.
Этим по тому же закону должны заниматься сервисные организации. Они могут заключать договоры с бесчисленным количеством домов, поэтому размер оплаты их услуг для вас останется неизменным. Если вас устраивает качество их работы, вы просто перезаключите договор с их организацией на тех же условиях, вот и всё, и никаких трат сверх того, что платилось вами ранее. Причем касаться это будет в том числе разовых услуг, например, дезинфекции подвала. Так что и здесь расходы останутся прежними.
Законодательство по теме:
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
5. Типовой устав объединения собственников имущества
6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ