Мы начали это делать еще в начале января, до вступления в силу принятых поправок в жилищное законодательство. За это время собралась приличная библиотека из материалов для собственников, где нами разбирались как сами новшества, так и их законодательное сопровождение. Здесь необходимо пояснить, что технически отразить в самом Законе “О жилищных отношениях” все нюансы жизнедеятельности сложного организма под названием “многоквартирный жилой дом”, процедуры принятия решений, взаимоотношения собственников с органом управления и государственными структурами – нереально.
Поэтому власти в лице своего куратора ЖКХ – министерства индустрии и инфраструктурного развития – издали целый ряд так называемых нормативных актов, где все эти моменты детально прописаны.
Помимо этого чиновниками были изданы весьма полезные для собственников типовые документы: устав ОСИ (объединение собственников имущества), договор простого товарищества о совместной деятельности, договор об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Все они предоставляются собственникам бесплатно и используются по назначению, в том числе для регистрации ОСИ.
О содержании принятых на сегодняшний день документов и о том, как ими пользоваться в жизни, мы и рассказывали всё это время. Все материалы находятся в открытом доступе на нашем сайте Сaravan.kz и предоставляются всем желающим также бесплатно.
Как правильно считать
Напомню, что в прошлом номере мы начали разбирать процедуру выхода из КСК и создания ОСИ (объединение собственников имущества) либо простого товарищества. Это 2 формы управления общедомовым имуществом, оставленные властями собственникам. Сама революция заключена ими в формулу: “Один дом – один орган управления – один банковский счет”, точнее, счетов должно быть два: один – текущий: для поступлений денег от собственников на содержание общедомового имущества, второй – сберегательный: для поступления накоплений на капитальный ремонт. Уходить в детализацию сказанного выше не будем, подробно об этом писалось нами в прошлом номере. Тогда же мы начали разбирать процедуру проведения первого, или учредительного общего собрания собственников, на котором и принимается решение о выборе формы управления, утверждается устав ОСИ, если проголосовали за объединение, ну и избирается местная власть в лице председателя и совета дома.
Мы остановились на том, что ваши и наши соседи могут проявить политическую близорукость и проигнорировать общий сбор. Для этого в новой редакции Закона “О жилищных отношениях” оставлена такая форма голосования, как “письменный опрос”. Это еще та засада, скажу я вам: нынешние пройдохи из КСК научились ее виртуозно использовать для протаскивания своих разных штучек. Поэтому лучше до опроса не доводить, результат может оказаться не тем, какого вы ждали.
Но уж если без этого не обойтись, берите всё рассказанное далее по процедуре на карандаш. В первую очередь записываем название документов: это статьи с 42 по 45 Закона “О жилищных отношениях”. Второй документ: приказ министра индустрии и инфраструктурного развития “Об утверждении Правил принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”. К ответу на вопрос, а где их взять: ссылки на них вы увидите в конце текста в интернет-версии этого материала на нашем сайте.
Но вернемся к тайному голосованию: письменный опрос возможен, если на общее собрание пришло менее 50 процентов собственников. И здесь нужно уметь правильно считать: не по головам, а по квартирам или нежилым помещениям. К примеру, если у одного собственника в этом доме 3 квартиры и 1 нежилое помещение в виде магазина, то у него по закону 4 голоса, то есть он не один, а “их пришло четверо”. Соответственно, в листе регистрации ваш сосед должен заполнить 4 графы по каждому объекту недвижимости, с указанием номера квартиры и названия магазина, и расписаться напротив. Повторю, пришло “голосов” более 50 процентов – проводите общее собрание, нет – письменный опрос.
Голосуем только подписью
Для знатоков скажу, что перемен в процедуре проведения письменного опроса реформаторы внесли предостаточно. Во-первых, ограничен срок: процедура должна быть проведена в течение месяца со дня провала попытки провести общее собрание.
Во-вторых, что важно, инициаторы обязаны уведомить о проведении письменного опроса и повестки голосования каждого собственника, а не только “своих ручных”. Для этого они либо нарочно, либо по электронной почте направляют ему само уведомление и лист голосования. Лист не может быть составлен от фонаря, его образец утвержден вышеназванным приказом министра. В листе голосования вы увидите, помимо даты, времени и адреса дома, ФИО ответственных за проведение письменного опроса и табличку. В ней должны быть прописаны вопросы повестки, и напротив каждого из них 3 столбца: “за”, “против”, “воздержался”. Важно (!), ставим в выбранном столбце не галочку, а подпись. Внизу листа заполняем свои данные и снова подписываем. Запоминаем сроки: уведомление и лист голосования должны быть вручены каждому собственнику в течение 7 дней с даты проведения опроса в объявлении.
К слову, чиновники назвали в Законе “О жилищных отношениях” письменный опрос формой общего собрания, поэтому на него распространяются все требования к общему сбору из статьи 42-1 закона, а также приказа министра.
Теперь детали и нюансы, на которые стоит обратить внимание независимо от того, будете вы проводить учредительное собрание или же будете его участником. Речь идет о формулировках: как корабль назовете… туда и приплывете.
Помним, что на первом, или учредительном собрании собственники должны принять решения сразу по нескольким вопросам: выбор формы управления; утвердить кандидатуру председателя ОСИ либо доверенного лица простого товарищества; принять устав ОСИ; утвердить кандидатуры совета дома. Это означает, что при письменном опросе не может быть вопроса: “За какую форму управления вы голосуете: ОСИ или простое товарищество?”, вписанного в одну строку/графу. Для каждой формы управления – своя строка: в первой строке столбца пишем: “За какую форму управления вы голосуете”, спускаемся ниже и на следующей строке вписываем “ОСИ”, а на третьей под ними “Простое товарищество”. И собственник ставит подпись в обеих строках соответственно своему выбору: “за” и “против”. Иными словами, он должен голосовать по каждой форме управления.
Аналогичным образом проходит голосование по кандидатурам в совет дома. Помним, что их должно быть не менее трех, и председатель ОСИ сюда не входит. Каждому кандидату – своя строка в столбце, и собственник голосует по каждому из них.
Кто все эти люди?
Самое время появиться вопросу: а откуда мы узнаем, что это за люди? О кандидатах в совет и председатели, форме управления, предлагаемой инициаторами, содержимом устава вы имеете право узнать у застрельщиков перемен. Помните, выше я вам говорила, что письменный опрос законодательно закреплен в качестве заочной формы проведения общего собрания. Поэтому все требования остаются: “Материалы на собрании предоставляются инициатором для ознакомления собственникам квартир, нежилых помещений, а также лицам, имеющим право на участие в собрании, при обращении собственника квартиры, нежилого помещения до начала проведения собрания (пункт 6. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума)”.
А что же наш сосед с 4 квартирами? У него тоже всё хорошо: ему и всем остальным владельцам нескольких квартир должны быть предоставлены листы голосования по количеству недвижимости, которой они владеют в данном доме. Заполнять они должны их все и в каждом указывать соответствующий номер квартиры.
Заполненные собственниками листы голосования собираются инициативной группой, по ним подсчитываются голоса, затем заполняется и подписывается соответствующий протокол: “Листы письменного опроса являются неотъемлемой частью протокола собрания, прошиваются и нумеруются”. Форма протокола тоже не от фонаря взята, она также утверждена министром и входит в состав правил в качестве приложения.
Про скрытые риски заочной, или тайной, формы голосования мы писали не однажды: вам сложно предугадать, что могут наплести псевдодоброхоты с листами тет-а-тет, желая прийти к власти… и деньгам. Поэтому понуждаем соседей к очной форме общения на общем собрании: там и поспорить можно, и свою или чужую кандидатуру выдвинуть, и послушать программу кандидатов о том, как будет жить хорошо. Ну а если не случилось, сильно не тужим: по новой редакции председатель ОСИ избирается на 1 год, совет дома – на 3, да и форму управления можно поменять. Главное, чтобы через год на месте политической близорукости соседей выросла политическая дальнозоркость.
Законодательство по теме:
Закон РК «О жилищных отношениях»
АЛМАТЫ