Сделано это так хитро, что вы не сразу найдете статью, где об этом написано. Спрятаны неограниченные возможности фирмачей в положение, регулирующее не их деятельность, а права и обязанности собственников. Как водится, всё будет сделано при их горячей поддержке и всеобъемлющем желании:
“… Собственники квартир, нежилых помещений вправе принять на собрании решение о делегировании управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании функций: управления текущим счетом объединения собственников имущества или простого товарищества на основании доверенности;…” (п. 6 ст. 34 Закона “О жилищных отношениях”).
Вы, конечно, заметили появление еще одной персоны в отношениях – управляющего, пристальнее присмотримся к ней позднее в другом номере, а сейчас просто будем о ней знать.
Для нас интереснее понять, а что прячется за туманом формулировки “управление банковским счетом”.
Прежде всего это право снимать наличные деньги, перечислять их на свой счет, перечислять их на другие банковские счета. Ровно эти действия вы увидите в банковской выписке со счета вашего объединения, когда захотите проверить: куда деваются деньги. Закон обязывает ОСИ (объединение собственников имущества) предоставить вам такую информацию, и совет дома либо председатель по вашему требованию вам ее даст, только там вы ничего не увидите. Ну ушли все деньги на счет управляющей компании, и что? Распознать, украли ваши деньги или нет, можно только, проследив за движением денег до конечной точки, то есть, ознакомившись с банковской выпиской управляющей компании за тот же период. А вот этого вам никто не даст, не обязаны по Закону “О жилищных отношениях” управляющие компании предоставлять собственникам свои банковские выписки. Пользоваться деньгами на счету вашего объединения они могут, а вы знать о том, куда и сколько денег ушло на самом деле, не можете. Об этом важно помнить, когда совет дома либо председатель ОСИ станут вас агитировать передать управление банковским счетом управляющей компании, с которой был заключен/заключается договор. Будьте готовы, что причины вам будут называться уважительные и для вас крайне выгодные. Первая: не нужно будет содержать бухгалтера, мол, без него в таком случае никак не обойтись, он должен готовить платежки для банка. Ну это лукавство чистой воды, мы уже как-то писали, что в каждом банке Казахстана менеджеры могут вручную набрать платежку в их системе, стоит эта услуга по сравнению с заработной платой бухгалтера копейки, а преференции собственникам дает большие. К слову, будьте готовы в ответ на ваши возражения услышать, что в вашем банке такой услуги нет либо стоимость ее слишком высока, а тут всё будет бесплатно. Поэтому на общем собрании лучше иметь распечатку с тарифами банка на расчетно-кассовое обслуживание, где эта услуга прописана.
“Бесплатно” – будет стоить вам дорого
Реплика про “бесплатно” – тоже чистое вранье, извините за грубость выражения. Все расходы управляющей компании на банковские услуги, затраченные ею на ваше ОСИ (объединение собственников имущества), она имеет право по закону с вас получить.
Перечислили фирмачи деньги с вашего счета на свой – платите вы, перечислили фирмачи деньги со своего счета на счет сервисной организации – тоже платите вы, сняли наличные, чтобы заплатить кому-то и за что-то, – и снова за “снятие наличных с банковского счета” платите вы.
В статье расходов на содержание общедомового имущества это называется “банковские услуги”, и они входят в смету расходов по дому. Поэтому в “бесплатно” не верим никогда. К слову, экономию на оплате банковских услуг вам могут назвать второй причиной необходимости передачи управления счетом. ОСИ – государство будет навязывать собственникам свои расценки на содержание дома
Третья причина банальна, но некоторым кажется оправданной, так удобнее и быстрее, мол, пока председатель ОСИ пойдет в банк, пока деньги поступят на счет управляющей компании, пока она их переведет кому надо, сколько времени пройдет, а так всё быстро, никому никуда ходить не надо, быстро перечислили – и всё. Объяснять взрослым людям несостоятельность этих доводов как-то странно, поэтому просто не создаем никому комфортных условий для воровства. Всегда помним, что все движения по банковскому счету ОСИ вам покажут, никуда не денутся, а вот движения ваших денег по банковскому счету управляющей компании вам никогда не видать.
Но нынешний Закон “О жилищных отношениях” не ограничивается только одним условием для воровства денег собственников управляющей компанией.
Другая такая возможность заложена в регламенте проведения общего собрания – решение вопроса передачи управления банковским счетом не обременено большим числом согласных на это собственников. В сегодняшнем варианте закона нет ограничителей для того, чтобы протащить эту норму в виде согласия двух третей. Смотрим, общее собрание легитимно при участии в нем более половины собственников, решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 процентов участников, выходит, что чуть более 25 процентов от общего числа владельцев недвижимости имеют законное право решить за всех, кому управлять их деньгами. Ну и вишенка на торте: организовать и провести общее собрание собственников по вопросу о передаче управления банковским счетом управляющей компании имеет право… управляющая компания.
После того, как ОСИ заключает договор на управление общедомовым имуществом с управляющей компанией, право организовывать и проводить общие собрания собственников, а также письменные опросы, переходит от совета дома к управляющей компании.
Об этом, к слову, мы писали в одном из наших прошлых номеров (выпуск за 28.02.2020 г.), если вам интересна роль такого влиятельного органа, как совет дома, вы можете ознакомиться с материалом на нашем сайте caravan.kz. Но вернемся к управляющей компании и подведем предварительный итог: управляющая компания сама проводит собрание или письменный опрос о передаче себе управления банковским счетом ОСИ, сама управляет банковским счетом ОСИ, но банковской выписки со своего банковского счета собственникам не показывает и по закону не должна. Скажу больше, эти сведения могут быть отнесены к коммерческой тайне, поэтому без вариантов – узнать что-либо для собственников не представляется возможным. В свое время, когда эти поправки только обсуждались в парламенте, мы много писали о тех рисках для собственников, которые ими закладываются, но депутаты нас не услышали, поэтому имеем что имеем.
Ну другие возможности для управляющих компаний, которые дали изменения в Законе “О жилищных отношениях”, выглядят в сравнении безобидно и прячутся там в ст. 34: “Собственники квартир, нежилых помещений вправе принять на собрании решение о делегировании управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании функций:… осуществления мониторинга за своевременным внесением денег собственниками квартир, нежилых помещений на текущий счет; взыскания задолженности в соответствии с порядком, определенным законодательством Республики Казахстан”.
Обращу ваше внимание, что сегодня мы с вами разбираемся исключительно с данной лазейкой в законе, которая создает возможности управляющей компании для воровства денег собственников.
Всё, что касается полномочий фирмачей, мы будем разглядывать позднее, скорее всего, тогда же разберемся с фигурой управляющего. Скажу только, что и те и другой по закону не имеют права совмещать управление общедомовым имуществом с его содержанием.
Здесь часто возникает у собственников путаница, поэтому поясним, что управляющая компания (это офисные работники, которые сидят в офисе) заключает договор с сервисной организацией (чьи работники метут улицу, следят за работоспособностью систем водоснабжения, отопления, канализации в доме, сохранность электросетей и много чего другого под названием содержание дома). По сути, управляющие компании – это нынешние КСК, которые также имеют сейчас договоры с сервисными организациями, и им также запрещено заниматься этим самим. Вам может показаться, что мы ушли от главной темы, нет, мы продолжаем ее вести. Дело в том, что ожидается массовый переход КСК в управляющие компании через перерегистрацию, а иначе откуда еще им взяться?
Но если КСК обязаны по закону показывать собственникам движение денег на банковском счете, то управляющие компании – уже нет.
Полученные ими в результате реформы преференции очевидны, но для собственников ситуация не безнадежна. Самое важное для них – ни при каких обстоятельствах не передавать управление банковским счетом фирмачам, а пытаться будут, можете не сомневаться.
АЛМАТЫ