Итак, что должны знать собственники и арендаторы земельных участков?
Об изъятии участков под госнужды
У всех еще на памяти скандалы со сносами домов в Астане, Алматы и других городах страны, принудительным изъятием участков якобы для государственных нужд. Хотя строились там жилые дома на продажу, рестораны, бизнес-центры и даже бани. Люди отстаивали свое имущество, а застройщики обращались в суды и выигрывали их. Рядовые граждане в лучшем случае получали скудную компенсацию, а то и вовсе теряли все, попадая под принудительный снос по решению суда. Застройщики наживались. И все – по закону: участки изымались для госнужд, потому что строительство входило в Генплан. Кто и почему протащил в прежний закон такие нормы, говорить сейчас не будем. Скажем о другом: недавними изменениями, внесенными наконец в законодательство, этому положен конец.
Теперь установлен четкий перечень оснований для принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд. И, если перевести мудреный язык законов на понятный всем, суть такова: коммерческие интересы частных компаний никак теперь уже не смогут подпасть под понятие “государственные нужды”. Хочешь строиться – иди, мирно договаривайся с хозяевами. И только при достижении договоренности участок может быть передан застройщику.
Эта норма должна отныне защитить собственника участка, дома.
Если вам говорят, что вы “пошли под снос”, наш эксперт советует внимательно ознакомиться с новыми законами – “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам регулирования земельных отношений”, а также “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам государственного имущества”.
О порядке возмещения
Очень существенный и даже революционный момент в нововве-дениях – вопрос оценки, размер возмещения стоимости земельного участка или иного имущества, изымаемого для госнужд. Здесь – концептуально новые подходы.
В чем они заключаются?
При изъятии земельного участка для государственных нужд, если это не касается коммерческих целей, собственнику в первую очередь должен быть предложен равнозначный земельный участок, если таковой имеется. Нет – выплачивается та стоимость участка, по которой он был выкуплен у государства. В случае отказа дальнейшие переговоры по выкупу будут вести постоянные комиссии маслихатов. При этом устанавливаются верхние границы выкупной цены.
Исключение будет делаться только при изъятии земельных участков, ранее предоставленных государством под индивидуальное жилищное строительство. Эти участки будут выкупаться по договорной цене, но не превышающей рыночную.
Если вы участок покупали не у государства, а у какого-то лица, можете рассчитывать только на ту цену, которая указана в гражданско-правовом договоре. И не более. В суде в случае подачи иска также будут руководствоваться этими же нормами закона и такими же ценовыми границами.
И еще один момент: все это не касается тех, у кого на участке имеется жилой дом. В этом случае возмещение идет по рыночной стоимости, но опять-таки не выше нее.
Это также касается зданий и сооружений, которые не относятся к жилому фонду. Выплачиваются все убытки, затраты на возведение здания плюс цена земельного участка, по которой он был выкуплен у государства.
Сделано это, как поясняют законодатели, с целью исключения спекулятивных сделок.
Предполагается, что принятый закон значительно снизит затраты бюджета по выкупу земель при изъятии участков для государственных нужд.
О возврате земли в госсобственность
В статью “Истребование земельного участка из чужого незаконного владения” также внесены уточнения. Они касаются так называемых самовольно занятых земельных участков. Прежде если акиматы не могли установить данные незаконного владельца самовольной постройки, если не находили подтверждения зарегистрированных прав на недвижимость, то подавали иск в суд, получали решение – и сразу могли снести строение.
В новой редакции закона иначе: акимат направляет заявление для постановки такого земельного участка на учет (как бесхозяйная недвижимость) в Министерство юстиции. И только по истечении года после этого акимат вправе обратиться в суд с требованием о признании этого участка госсобственностью.
При этом норма о сносе акиматом самовольной постройки на бесхозяйном участке упразднена. Однако в силе остается положение о том, что если незаконный владелец установлен, то он должен сносить самовольную постройку за свой счет. А если самовольная постройка передается в коммунальную собственность без сноса, владельцу ее возмещаются расходы на постройку в размере, определенном судом.
О сроках переоформления
Изменены некоторые нормы, касающиеся иностранных граждан. Теперь в случае наследования участков в Казахстане иностранцам для переоформления прав собственности дается всего три месяца (раньше – год). Не успели – акимат может подать иск о возврате земельного участка государству. Такое изменение зафиксировано в статье 66 Земельного кодекса.
Астана