Если кто-то пропустил, коротко скажу, что революция затевалась господами реформаторами ради прихода бизнеса в эту сферу, очень им хотелось сделать финансово привлекательным неказистое ЖКХ. С интересом они поглядывали на соседнюю Россию с ее управляющими компаниями и их многомиллионными оборотами, вот и позаимствовали от них бизнес-идею, точнее, основные положения их Жилищного кодекса. Пересказали они их своим языком настолько плохо, что депутаты внесли более 500 поправок, хотя, правильнее сказать, практически переписали проект закона, но основные постулаты в нем остались.
“Один дом – один орган управления – два банковских счета”
Прежде всего это новый принцип управления многоквартирным жилым домом: в каждом создается объединение собственников имущества (ОСИ), на каждый дом открывается отдельно банковский счет, куда будут поступать платежи собственников на расходы по содержанию общедомового имущества. И отдельно в банке на тот же дом открывается сберегательный счет, куда будут поступать платежи собственников для накопления на капитальный ремонт. Вот эту формулу: “один дом – два отдельных банковских счета” нужно знать и запомнить.
Сами революционеры от ЖКХ любят говорить о принципе “один дом – один орган управления – один счет”, но мы их поправляем в строгом соответствии с нормами, которые появятся в Законе “О жилищных отношениях”: “один дом – один орган управления – два банковских счета”.
К слову, хотя сейчас председатели кооперативов любят ныть про то, как без них будет плохо, но революционную ситуацию они спровоцировали-то сами: ну не хотели они открывать на каждый входящий в их кооператив дом отдельный банковский счет, вот и получили перестройку.
Тут требуются пояснения для новичков: по Закону “О жилищных отношениях” каждый собственник имеет право знакомиться с выписками по движению денег на банковском счете КСК. Понятно, что в ситуации, когда туда падают деньги от собственников, например, со 100 домов, проконтролировать, сколько именно пришло на ваш конкретный дом, крайне сложно. Не менее сложно отследить, сколько из них было потрачено именно на ваш дом. Не будем говорить, что открывать еще и отдельный сберегательный счет на каждый дом те и вовсе не хотели. Вот эта куча мала из денег ото всех, на всё и на одном банковском счете и завершилась нынешней революцией. В этой части мы реформаторов поддерживаем, скрывать доходы и расходы при новой системе будет намного сложнее, но и собственникам не стоит расслабляться: желающих залезть к ним в карман будет не меньше, если не больше.
В прошлом номере мы с вами как раз разбирались с деньгами: куда, кому и сколько придется платить, точнее, скидываться собственникам, проживающим в одном доме. С материалом можно ознакомиться на нашем сайте Caravan.kz, тогда же мы подошли к развилке двух дорог: планируемому выходу на рынок ЖКХ управляющих компаний и ныне действующих сервисных организаций. Повторю, что это две разные структуры, не связанные между собой, поэтому и функционал у них различный.
Приведем цитаты из свеженького проекта закона, который еще даже Президент страны не видел: “1-3) управляющая компания – физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги по управлению объектом кондоминиума на основании заключенного договора…”. И далее: “24-2) субъект сервисной деятельности – физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума на основании заключенного договора…”.
Объект кондоминиума – это и есть многоквартирный жилой дом со всем его хозяйством и земельным участком.
Чужих можно не пускать
Теперь о том, как это будет работать.
1-й этап – общее собрание собственников дома. Избираете орган управления вашего ОСИ. Он состоит из председателя (а куда же без него?) и членов совета дома.
Здесь же принимаете решение: нужно ли вам нанимать для управления общедомовым хозяйством управляющую компанию или нет?
Никто не заставляет собственников в обязательном порядке заключать договор с ней, можете хозяйствовать самостоятельно – через орган управления ОСИ. В том и другом случае функциональные обязанности будут одни и те же. Например, и те и другие заключают договор на обслуживание общедомового имущества с сервисной организацией. И те и другие принимают заявки от собственников на проведение работ. И те и другие обязаны предоставлять собственникам ежемесячный отчет о доходах и расходах и т. д. Никакого различия, повторю, в функциональных обязанностях нет.
Другое дело, если никто из собственников, проживающих в данном доме, не захочет вешать на себя такой хомут. Тогда остается один вариант: заключать договор на управление с посторонними. Не хочу уходить в детали, но вместо управляющей компании собственники также могут решить передать руководство управляющему. О плюсах и минусах подобной меры поговорим в другой раз, просто знайте, что такой вариант есть. Тихая революция: каких новшеств точно не будет в новом законе о ЖКХ
Итак, вы на общем собрании приняли решение управлять самостоятельно через орган управления ОСИ.
2-й этап. Выбор сервисной организации. Здесь нужно пояснить, что выбирать обслуживающую ваше общедомовое хозяйство компанию будет необходимо также сообща – на общем собрании собственников. Выбрали, проголосовали – замечательно, далее ваш председатель ОСИ заключает с ними договор, и те начинают вас обслуживать.
Что именно они обязаны делать, про это хорошо написано в свеженьком проекте закона: “15-3) содержание общего имущества объекта кондоминиума – комплекс работ или услуг по технической эксплуатации, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества объекта кондоминиума…”.
В правительстве обещают разработать типовой договор – дабы лихие ребята не обманули собственников, его и нужно будет подписать. Естественно, что, как только документ окажется в открытом доступе, мы обязательно вас с ним познакомим.
Обращаем ваше внимание, что неотъемлемой частью договора должен быть прайс-лист для собственников на услуги по ремонту в квартирах, и этот документ должен быть доступен для ознакомления всем владельцам недвижимости в данном доме.
3-й этап. Счастливая жизнь. Она обязательно настанет, если вы не пустите всё на самотек. Опыт показывает, что хорошо живут там, где собственники объединились между собой и следят за делами всех видов органа управления. Например, они создают свою группу в социальных сетях, обсуждают там состояние дома и участка, делятся контактами ремонтников, председатель КСК выкладывает туда новости, отчеты и прочие интересующие документы.
На наш взгляд, у реформаторов не получилось провести через парламент толковую инициативу по созданию Единой автоматизированной информационной системы (ЕАИС ЖКХ). Причины нам пока неизвестны, мы направили запрос на имя руководителя профильного комитета мажилиса по экономической реформе и региональному развитию Нуртая САБИЛЬЯНОВА. Как только получим ответ – обязательно вам расскажем.
Сейчас предпринимаются попытки создания нечто подобного по регионам, мы уже писали, что в Алматы для собственников запустили сайт аlmaty-ksk.kz. Пока дела идут вяловато, некоторые КСК уже саботируют сервис и перестали выкладывать туда отчеты о расходовании средств на содержание общедомового имущества. Но мы давно об этом писали: пока не заработает система контроля и наказаний, аналогичная принятой для налоговых отчетов предприятий, ничего не произойдет. Всё будет носить характер кампании: дали пинка – отчеты разместили, только отвернулись и отвлеклись местные власти на что-то другое – управдомы всё похоронили.
Важный момент
Но вернемся к нашим барашкам. Нам с вами осталось рассмотреть ситуацию, когда на общем собрании вы приняли решение передать управление общедомовым хозяйством вашего дома управляющей компании. В этом случае вам необходимо ее выбрать, то есть проголосовать за ту компанию, чьи услуги вы посчитали для себя оптимальными. После этого орган управления ОСИ заключает договор с этой управляющей компанией. Правительство также обещает в этом участвовать.
После принятия закона они должны будут разработать типовой договор, дабы ушлые ребята из бизнеса не смогли обмануть собственников.
Сервисную организацию выбирают в этом случае тоже собственники, по крайней мере так об этом написано в проекте закона, управляющая компания таких прав не имеет. Более того, им запрещено совмещать два вида деятельности: управление и проведение работ по содержанию общедомового имущества.
Здесь мы хотим обратить ваше внимание на очень важный момент: сколько бы мы ни писали – депутаты нас не услышали и оставили свою скандальную поправку, наделяющую правом выбора формы управления и управляющей компании орган управления ОСИ, если собственники им делегируют такое право.
Делать этого не стоит, почему – расскажем в следующем номере. Тогда же и продолжим разбираться с тем, кто будет в доме хозяином.