Цитата в тему
Управляющий директор ФНБ “Самрук-Казына” Кайрат АЙТЕКЕНОВ: “Официально заявляю, что за 120 тысяч тенге (за кв. метр. – Прим. “Каравана”) в чистовой отделке можно построить любое жилье, вплоть до бизнес-класса”.
13 января, Астана
“Частники” уходят
Строительный бум в Казахстане кончился, едва начавшись. В 2007 году в стране было построено 8,1 миллиона квадратных метров нового жилья, в 2009-м – 6,4 миллиона, и примерно столько же – в минувшем 2010 году.
– В 2011 году будет введено 6–6,2 миллиона (квадратных метров), а уже в 2012 году мы видим большое снижение – до 3 миллионов, возможно, если не принимать никаких мер, – сообщил журналистам 11 января этого года председатель Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Серик НОКИН.
Это произойдет, как только будут достроены объекты, начатые перед кризисом, пояснил чиновник.
А новых строек никто не начинал – невыгодно. Чиновники, писавшие “жилищные программы” последнего пятилетия, не учли главного: частный капитал идет туда, где доходы в данный момент выше. В ближайшие годы капиталисты в массовое жилье на родине вкладываться не будут – слишком велики риски. Например, одна наша крупная корпорация (данные с официального сайта) оставила в своем строительном подразделении следующие проекты: элитный коттеджный городок (40 домов на 10 гектарах), бизнес-центр, ресторан, элитный детсад. Жилье она тоже строит – в Урумчи (4 миллиона (!) квадратных метров) и в Дубае…
Пока все шло гладко, о регулировании строительной отрасли в Казахстане никто не заговаривал. Агентство, которое возглавляет Серик Нокин, создано уже в кризис, в середине 2009 года. Когда сотни строек по всей стране остановились, обманутые дольщики митинговали у акиматов, а оставшиеся без зарплаты строители перекрывали дороги. Оказалось, что никто, кроме государства, проблемы стройиндустрии решать не мог и не хотел.
Сегодня ясно, что коммерческая схема решения жилищного вопроса в Казахстане полностью провалилась: в 2007–2008 годах частные фирмы “сбросили” на государство почти две сотни недостроенных жилых комплексов. На их достройку из казны пришлось выделить 505 миллиардов тенге (потратили, по данным на начало ноября, 331 миллиард). Несмотря на это, по последним – официальным! – данным, более 10 тысяч дольщиков оплаченное ими три-четыре года назад жилье все еще не получили.
Советский задел кончается
Пока что объемов строительства недостаточно не только для решения квартирного вопроса наших граждан, но и для простого обновления жилого фонда. Если всю жилую недвижимость в стране (276,4 миллиона “квадратов”) разделить на 16,4 миллиона жителей, то на каждого казахстанца придется менее 17 квадратных метров. Почти все эти метры (233 миллиона) построены еще во времена Казахской ССР, когда начиная с 1970 года в республике вводилось более 6 миллионов метров ежегодно. Так, в 1986 году государственные тресты и СМУ ввели 6,8, в 1987 году – 8,3, в 1988 году – 8,8 миллиона квадратных метров жилья.
В последнее двадцатилетие в среднем строилось втрое меньше – 2,1 миллиона метров в год. Советских темпов не удалось достичь даже в разгар строительного бума. По данным Агентства по статистике, в 2006-м введено 6,2 миллиона метров, в 2007-м – 6,6, в 2009-м – 6,4 миллиона. Но и тут статистика лукавит: в советское время до 90 процентов жилой площади приходилось на капитальные многоквартирные дома. Сегодня от трети до половины нового жилья – индивидуальное строительство, часто без элементарных удобств.
В итоге: 38 процентов жилого фонда страны – это жилье, построенное более 50 лет назад, более трети жилищ требует капитального ремонта…
Замкнутый круг
Между тем квартирный вопрос – это настоящая «социальная бомба» под всем обществом. Население страны растет: в 1991–2008 годах родилось 4,9 миллиона человек – в два раза больше, чем умерло. Сейчас каждый четвертый казахстанец – моложе 15 лет. К 2020 году, по прогнозам, число наших граждан вырастет более чем на 2 миллиона.
Растет число новых семей, за пять лет (2005–2009 годы) официально зарегистрировано 683 тысячи браков. В некоторых городах на подходе целые поколения будущих молодоженов: в Астане, например, в 2008 году более 95 тысяч жителей были в возрасте от 15 до 24 лет. У молодежи доходы невелики, как, впрочем, и у большинства из 444 тысяч матерей-одиночек – этим нашим гражданам нынешние цены на жилье и ипотека не по карману.
Сегодня 46 процентов жителей страны живет в селе. Мелкие фермеры не могут конкурировать с дешевым товаром из соседних стран, на это способны лишь крупные сельхозпредприятия. Укрупнение хозяйств, о котором так много говорят в Минсельхозе, означает продажу селянами своей земли и их переезд в города. В ближайшие двадцать лет, по мнению экспертов, соотношение горожан и селян в стране составит 65 к 35 процентам. Это неизбежный процесс – в России, Беларуси, Украине доля горожан уже превышает 70 процентов.
В 1990-е горожанами стали не менее 2 миллионов человек, примерно столько же сменили место жительства в последнее десятилетие. Долгое время эти люди покупали жилье отъезжающих на ПМЖ в Россию и Германию. Но к середине 2000-х масштабный выезд из страны прекратился, и Казахстан сам стал принимать мигрантов. Проблемы оралманов хорошо известны: очень часто эти люди не могут купить достойное жилье или землю под его строительство.
Дороговизна жилья, непомерно высокие цены на его аренду – главный барьер для трудовой миграции. Даже специалисту трудно переехать в другой город, не говоря уже о простых рабочих. В отдельных регионах по этой причине частный бизнес вынужден платить все более высокие зарплаты – а это соответственно поднимает цены на продукцию. Получается замкнутый круг…
Дотянуть до нормы
Нормальному человеку не приходит в голову говорить о “рынке больниц” и “рынке школ”. Считается, что здравоохранение и образование – это неотъемлемые права каждого гражданина. Какие-то сферы и тут находятся в частных руках, но основной объем данных услуг казахстанцы получают за счет бюджета.
Почему же образование и здравоохранение не были приватизированы до конца? Потому что в этом случае было бы невозможно обеспечить необходимый уровень их доступности для каждого жителя страны. Частники закрыли бы большинство школ и больниц (там, где у людей нет денег), а потом начали бы быстро обогащаться, повышая цены на услуги. Именно это происходит на рынке нового жилья – его мало, и оно дорого. Но люди все равно покупают, потому что у них нет выбора.
Можно ли эту ситуацию считать “созданием условий”? А способен ли вообще человек нормально жить, учиться и лечиться без нормальных условий обитания? Минимально допустимая санитарная норма жилой площади составляет 6 квадратных метров на человека. Сколько людей в Казахстане сегодня вынуждены ютиться на меньшей площади? Такой статистики нет, но ясно, что речь идет о десятках, если не сотнях тысяч. В соседней России нормой считается 18 квадратов на человека, до этого показателя не дотягивает более половины населения нашей республики. Социальный стандарт развитых стран – это 35–40 метров на жителя. Для его достижения Казахстану надо увеличить жилой фонд вдвое, и сделать это быстро – пока старое жилье окончательно не развалилось…
Очереди, взятки – и ключ от квартиры
Можно ли назвать государственное жилье доступным, если на трех-четырех очередников раз в три года выделяется (со всеми возможными злоупотреблениями, о которых изредка информируют общественность финансовые полицейские) одна квартира? Осенью прошлого года зампред Агентства по строительству и ЖКХ Николай ТИХОНЮК сообщил, что в очереди на получение жилья из государственного жилищного фонда стоят почти 133 тысячи казахстанцев. Это только те, чье право на доступное жилье официально подтверждено. На 100 тысяч поданных заявлений по первой программе (2005–2007 годы) построено 26 тысяч квартир. В Астане, например, на одну квартиру приходилось 7 желающих. Как позднее выяснилось, три четверти жилья чиновники выдали по своим каналам…
Вторая госпрограмма (2008–2010 годы) была еще скромнее: на 80 тысяч заявлений (одобрено 32 тысячи) к июлю прошлого года успели построить 9970 квартир. В Алматы на одно жилье претендовали в среднем 4,6 человека, в Западно-Казахстанской области – 7,2…
В начале 2010 года было предложено увеличить потолок минимального дохода для 11 категорий льготников с 14 тысяч тенге до 48,7 тысячи. После принятия этой поправки право на участие в госпрограмме получили бы десятки тысяч людей. Проект поступил в Мажилис, и с тех пор о нем ничего не слышно…
Почему нельзя строить больше доступного жилья? Оно не бесплатно – люди выплачивают кредиты, строители получают прибыль, вложенные средства возвращаются в бюджет. Но это, похоже, бьет по бизнесу конкретных людей. Эти граждане надеются, что скоро все наладится и в их банки и стройкомпании снова пойдут клиенты, из которых годами, десятилетиями можно будет выжимать деньги, деньги, деньги…
Лучше живут – лучше работают
Как Сингапур и Германия решили жилищный вопрос
Послевоенная Германия строила жилье на государственные деньги – десятками миллионов квадратных метров – и по твердым ценам сдавала своим гражданам в аренду. Половина немцев до сих пор живут в арендованных квартирах. В Берлине, например, можно снять жилье за 300 евро в месяц.
Сингапур в 1960-х пытался дотировать из бюджета проценты по ипотеке (как у нас сейчас), но там быстро поняли, что люди все равно не могут столько платить. Надо было либо поднимать доходы, либо снижать цены на недвижимость. Был выбран второй путь. Сегодня государственная дирекция (HDB) по развитию жилья – крупнейший заказчик жилых домов в стране. 85 процентов всех арендаторов в Сингапуре живут в государственных квартирах, но если есть деньги, то это жилье можно выкупить. Правда, частная собственность на дома там стала расцветать в 2000-х, когда доход на душу населения достиг уровня западных стран. Но 85 процентов земли в Сингапуре до сих пор в госсобственности.