Депутатам, как нами уже неоднократно писалось, необходимо направлять свои предложения, теперь уже в сенат республики.
Кто в доме главный?
Вернемся к теме сегодняшнего разговора – при чем здесь ботинки и как они связаны с темой ЖКХ. Метафора мною честно позаимствована у российских коллег, в чем не стыжусь признаться, что хорошо сказано – то хорошо, а аналогия самая прямая: там, где хозяин не командует своим управдомом, управдом командует им. И нынешняя реформа, несмотря на всю свою революционность, ничего в этом не изменит, если… правильно, собственник не изменит свой подход. На чем чаще всего ловят недобросовестные председатели хозяев квартир, пожелавших на них повлиять, – на незнании закона и своих прав, мол, нечего вам сюда лезть, ваш закон к нам не относится, мы – частная компания, и так далее. Говорить они могут всё что угодно (у нас даже такой фантазии с вами не хватит, как они умело отбрехиваются от “приставал-собственников”), но слушать только этот вывих человеческой мысли не надо, точнее, слушать-то можно, а верить нельзя.
А теперь давайте посмотрим Закон “О жилищных отношениях” и те поправки в него, которые касаются главенства в доме.
За это отвечает статья 47, где говорится о том, что высшим органом управления, имеющим право назначать на должность председателя кооператива, является общее собрание, то есть собственники данного кооператива. Когда поправки будут приняты, их нужно будет смотреть также в статье 47, вот какой вариант лег на стол депутатам: “1. Высшим органом объединения собственников имущества является собрание его участников, реализуемое путем голосования. К исключительной компетенции собрания участников объединения собственников имущества относятся: 1) принятие решения о создании объединения собственников имущества; 2) избрание исполнительного органа объединения собственников имущества, совета дома (ревизионной комиссии), решение об установлении им денежных выплат (при необходимости), а также досрочное прекращение их полномочий…” .
Как видим, избирается (читай: назначается) председатель и сейчас, и потом только собственниками.
Здесь самое время напомнить, а что это за зверь “объединение собственников имущества”. Для этого заглянем в предлагаемые поправки к статье 42: “1. Для управления многоквартирным жилым домом, финансирования его содержания и обеспечения его сохранности собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома обязаны создать юридическое лицо в особой форме некоммерческой организации – объединение собственников имущества…”. Вычленяем из текста главное: есть многоквартирный жилой дом – создавай объединение (ОСИ), нравится кому-то или не нравится, никого это не волнует: один дом – одно ОСИ – один председатель или правление.
Если в ваш кооператив входило два десятка домов, значит, будет два десятка ОСИ и два десятка председателей, каждого из которых избирают только собственники, они же учредители, имеющие недвижимость в данном доме, и он сам также должен здесь проживать/владеть помещением/квартирой.
Сейчас разбирать детально этот вопрос не будем, иначе уйдем не в ту сторону, да и окончательный вариант закона не принят. Самое важное помнить, что какие бы метаморфозы ни происходили, расстановка сил остается прежней: “главные – собственники, они – учредители, председатель – лицо, которое они избирают на время на эту должность для того, чтобы он исполнял функции в соответствии с Законом “О жилищных отношениях”, – всё. Революция будет летом? Продолжается интрига с принятием поправок в жилищное законодательство
Здесь уместно провести аналогию с бизнесом. Например, товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) имеет несколько собственников-учредителей, они назначают директора ТОО на своем общем собрании. Плохо справляется директор со своими полномочиями – никто терпеть его на этом месте не станет, быстро найдут и поставят другого, также на собрании. Вы можете себе представить, чтобы директор послал собственника – учредителя ТОО, сказав ему, что он не обязан перед ним отчитываться? Вот и я об этом.
Разница между ТОО и ОСИ (ранее КСК) только в том, что ТОО – это коммерческая организация, а ОСИ – некоммерческая, всё остальное то же самое, и там, и здесь все решают собственники-учредители.
К слову, сейчас самое время напомнить, что эти права возникают не сами по себе, а с покупки недвижимости в данном доме, с этого момента человек автоматически владеет и является собственником (вместе с остальными хозяевами) всего остального общедомового имущества: чердака, лестниц, окон, детской площадки, земли вокруг дома и так далее. Смотрим статью 31: “… Общее имущество многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, необходимый для его размещения, эксплуатации и содержания, принадлежит собственникам квартир и (или) нежилых помещений на праве общей долевой собственности и неотделимо от прав на недвижимость (квартиры и нежилые помещения), находящуюся в раздельной (индивидуальной) собственности. Земельный участок многоквартирного жилого дома является неделимым. Все собственники квартир и нежилых помещений имеют равные права на пользование общим имуществом, если иное не установлено настоящим законом…” .
Как там дальше
Итак, запоминаем, купили квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме – вы хозяин всего дома вместе с остальными собственниками. Главные в доме – собственники: только они имеют право назначать председателя, устанавливать размер ежемесячных сборов на содержание общедомового имущества, решать, проводить или нет капитальный ремонт и в каком объеме, устанавливать размер заработных плат, утверждать штатное расписание и еще много чего важного и интересного, о чем вы прочтете в статьях 42-1 и 47 Закона “О жилищных отношениях”. Перечень этот поправки не уменьшат, скорее, наоборот. И тут мы подходим к еще одному повороту, предусмотренному реформой, – передаче управления общедомовым имуществом управляющей компании.
Думаю, вряд ли что-то депутаты изменят в правительственном варианте поправок, поэтому, забегая вперед, скажем, что и в этом случае собственники остаются главными начальниками. Создали ОСИ, выбрали председателя, приняли решение передать управление общедомовым имуществом управляющей компании, – замечательно.
Только собственники на общем собрании имеют право выбрать управляющую компанию, только собственники имеют право утверждать размер ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества, решать, проводить или нет капитальный ремонт…
И так далее все пункты статей 42-1 и 47.
Вы спрашиваете, зачем тогда нужен председатель ОСИ, и я вам за это отвечу – тоже в недоумении. В правительственном варианте этот гражданин должен собирать собрания, оформлять протокол и давать разрешение управляющей компании на списание средств с банковского счета ОСИ. Люди образованные, а мои соседи из Одессы за это все знают, видят в последнем коррупционную составляющую.
Если председатель ОСИ человек порядочный, то воровать не будет и будет строго следить за расходами, а если так, как это сейчас в большинстве, то… платите, собственники, платите…
Повторюсь, изменили эту часть или нет депутаты мажилиса, мы не знаем, в открытом доступе их поправок нет, поэтому пишем, как есть в правительственном варианте, и обращаем внимание уже сенаторов, если их коллеги недоглядели, то хорошо бы институт председателей ОСИ для данных случаев упразднить, оставив совет дома с его ревизионными функциями. Собирать собрания, оформлять протоколы и выкладывать их на сайт прекрасно могут и менеджеры управляющей компании, курирующие данный дом – ОСИ. Принцип “один дом – одно ОСИ – один банковский счет” должен быть при этом сохранен, как это сделать – вопрос скорее технический, чем принципиальный. Собственникам же важно знать и помнить, что и в этом случае расклад остается прежним: они принимают решение – управляющая компания их решение исполняет – совет дома и сами собственники проверяют исполнение и контролируют расход денег. Революция в ЖХЖ: как себя защитить собственникам жилья
***
В заключение немного отойдем от темы главенства в доме и скажем несколько слов тем собственникам, которым повезло с КСК, и они не хотят ничего менять. В этих кооперативах тоже не глупцы сидят, у них есть законодательное право создать управляющую компанию и принять все свои дома к себе в управление, если, конечно, собственники этого захотят. Это не первое изменение в Законе “О жилищных отношениях”, в свое время в него был внесен запрет кооперативам держать у себя в штате сантехников, электриков и прочие необходимые специальности. Иными словами, им было запрещено оказывать услуги по техническому и аварийному обслуживанию домов.
Никто плакать не стал, крупные КСК создали при себе сервисные организации, заключили с ними/собою договор на техническое обслуживание, и ничего для собственников (как, впрочем, и для них самих) не изменилось.
Схема известна и, не сомневайтесь, будет успешно реализована, на это стоит обратить внимание и тем собственникам, кому не так свезло, попытки прежних каэскашников подмять ваши дома и деньги под себя тоже будут.
Алматы