Кратко напомню саму историю, поскольку ситуация хрестоматийная для сегодняшнего дня, то она представляет для нас особый интерес.
Некто пристроил к жилому многоквартирному дому одноэтажную постройку и стал делать там малый бизнес. Собственники, проживающие там, спохватились только тогда, когда выяснилось, что данный гражданин врезался в их инженерную систему в виде канализации и труб с холодной и горячей водой и даже установил у себя вентиль, который эту воду в случае надобности перекрывает.
Понятно, что весь этот беспредел стал возможным с одобрительного и далеко не безвозмездного молчания бывшего председателя КСК.
Даму с поста смели, только легче от этого не стало, помимо разворованной кассы от нее остались в том числе и проблемы с непомерно амбициозным товарищем, отказывавшимся платить расходы на содержание общедомового имущества.
Саму жалобу читателей мы разобрали в одном из прошлых номеров “КАРАВАНА” от 18 января 2019 года, и все желающие могут ознакомиться с ней на нашем сайте Caravan.kz. Там описаны в том числе и возможные варианты решения проблемы.
Сегодня же мы будем разбирать закон, защищающий права собственников и позволяющий отыграть ситуацию назад.
Но прежде всего вновь и вновь повторим: действовать нужно сразу же, как только вы увидели непонятные движения на пустующем участке земли возле вашего дома, – чем больше или дольше собственники будут бездействовать, тем сложнее им будет потом отбить атаку на их землю.
Это будет связано и со сроком исковой давности, и с исполнением решения суда о сносе незаконной постройки, ведь чем больше денег вложил бизнесмен-захватчик, тем больше он будет готов заплатить за то, чтобы подобное решение никогда не появилось либо не было исполнено.
Что говорит закон
Теперь о законодательной защите. Помимо Закона “О жилищных отношениях”, на чьи статьи мы ссылались в нашем прошлом материале, базовое значение для подобной категории дел имеет Земельный кодекс РК. Мы о нем еще ни разу не писали, да и по земле прошлись всего пару раз, и то в другом контексте, так что самое время восполнять пробелы.
Но, прежде чем идти дальше, напомним еще один ключевой момент: собственникам принадлежит земля не только та, на которой стоит их дом, но и участок по периметру их дома и детской площадки. В отдельных случаях сюда входят и парковка, и гаражи, и прочие строения.
Точные данные о размере земельного участка, являющегося общедомовой собственностью, содержатся в кадастровых документах на землю, к которым в обязательном порядке прикреплен план, где отражены размеры и сама конфигурация. Для каждого жилого многоквартирного дома имеются свой план и свои параметры. Хранятся все эти сокровища в правлении кооператива, любой собственник имеет право ознакомиться с документами, а также снять с них копии. СТО у подъезда: договоренности забыты?
Итак, смотрим Земельный кодекс РК.
Прежде всего собственникам пригодится знание о том, что земельный участок является их общедомовой собственностью, и обращаться с ним они имеют право так же, как с любым элементом или частью общедомовой собственности.
При необходимости доказать это они могут, сославшись на статью 12: “В настоящем кодексе используются следующие основные понятия: …32) кондоминиум – особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и неотделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) …”.
Вот из этого “права общедолевой собственности” вырастают и все остальные права. Первое: земельный участок нельзя продать или заложить в банке, им можно только пользоваться. Земля находится в собственности у государства и передается собственникам в постоянное пользование, право постоянного землепользования закреплено в статье 34 Земельного кодекса РК.
Причем пользоваться земельным участком собственник может, только имея в данном доме недвижимость. Продал квартиру – освободи участок.
Приведем пример. На земельном участке кондоминиума (многоквартирный жилой дом) построены кладовые, пока у собственника имеется квартира в данном доме, он пользуется кладовой, продал квартиру – освободил ее.
Другой случай. Имеется земельный участок, достаточный для строительства гаража, один из собственников решил его построить. Можно это сделать?
Можно, если позволят другие собственники. Смотрим статью 62 Земельного кодекса “Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений, и в других объектах кондоминиума”: 1. “Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм” . И еще один пункт статьи 62: “2. Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм”. В Алматы жильцы три года не могут победить автомойку и кафе, мешающие им жить
Иными словами, соглашение заключается путем проведения общего собрания собственников квартир, где большинство проголосовали “за” строительство гаража для нашего выдуманного героя.
А вот если он захочет выделить долю из общего земельного участка под гараж, тогда ему придется получить письменное согласие всех собственников-соседей. Чисто технически можно оба эти этапа пройти на одном собрании, но в повестке они должны проходить раздельно, по ним должны отдельно голосовать. Одобрили выдел, оформляется письменно согласие каждого, затем еще наш герой должен обойти тех, кто не участвовал, – получил все подписи, значит, повезло, победа.
Бизнесу тоже можно, но…
По сути, именно это должны были сделать антигерой из бизнеса и все его собратья, вознамерившиеся строить под окнами многоэтажек свои кебабные, интернет-кафе и прочую дребедень. Получить разрешение на строительство объекта на общем собрании и отдельно письменное согласие всех собственников дома, если вознамерился выделить долю в земельном участке.
При этом ключевой момент – данный гражданин должен иметь в собственности жилое или нежилое помещение в данном доме.
Другие варианты не предусмотрены, все эти права прописаны только для своих, то есть собственников.
Можно, конечно, представить себе ситуацию, когда некий предприниматель обратился в КСК с предложением построить у них на территории нечто для своего бизнеса. Председатель кооператива в этом случае должен собрать общее собрание собственников именно данного дома либо соседствующих домов, на чьем земельном участке гражданин хочет что-то строить, и вынести предложение на голосование.
Обратите внимание: голосовать по таким вопросам должен не весь КСК, а только дом или дома, на чьи земельные участки положили глаз.
В таком случае само строение будет являться собственностью предпринимателя, а земельный участок остается в общедомовой собственности и сдается в аренду на определенный срок за определенные деньги. Можно, конечно, и безвозмездно сдать в аренду на сто лет, но кому из собственников это нужно. Как жильцам победить наглого бизнесмена, захватившего чердак или подвал в их доме
Все остальные варианты, предусмотренные Земельным кодексом РК, вновь касаются только собственников, владеющих в данном доме недвижимостью: “3. Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам (статья 62 Земельного кодекса РК)”.
Здесь, как вы догадываетесь, речь идет о пристройках, идущих из квартиры либо нежилого помещения, находящегося в данном доме. Но ключевой момент тот же: может быть выделен кем?
Правильно, общим собранием собственников данного дома. Самолично предприниматель, решивший расширить бизнес и соответственно производственную площадь под соусом технологической необходимости, сделать этого не имеет права. Причем на собрании он должен представить собственникам документы, подтверждающие технологическую необходимость, безопасность с точки зрения тех самых норм, закрепленных в санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других СНиПах. А также сам проект с указанием размеров запрашиваемого земельного участка в раздельную собственность. Участники кондоминиума – собственники отказали, извините, придется идти по пути, описанному выше.
Таким образом собственникам важно запомнить, что без их согласия никакие пристройки-постройки появиться на их земле не могут, никакой председатель или весь КСК не имеет права принимать подобные решения, и если захотелось кому-то откусить кусок чужой земли, то закон на стороне собственников, только шевелиться нужно до того, как под окнами вырастет чей-то малый бизнес.