Знаете ли вы, например, что квартира в жилом многоквартирном доме может быть… движимым имуществом? Нет, неправильно говорите, ни на каких он воздушных подушках или корабле не построен, просто так устроено жилищное законодательство. Вот решили финны замудриться по этому поводу, и вот тебе уникальная система: собственник покупает не квартиру, а акции Жилищного акционерного общества (ЖАО), количество этих ценных бумаг зависит от размера квартиры, которая является долей в этом акционерном обществе.
Из чего выходит, что собственником квартиры являются не люди, а акционерное общество, покупатели акций, став членом ЖАО, могут ею пользоваться, а вот продавать или дарить тю-тю, не жилье, а акции ЖАО.
Подобный расклад не освобождает акционеров от уплаты коммунальных взносов, размер их зависит, как и у нас, от планируемых работ, ремонта дома, зарплаты сотрудников, стоимости вывоза мусора, электроэнергии, тепла, а также содержания общественных зон и служебных помещений. Размер ежемесячных платежей утверждает домовой комитет, который взаимодействует с правлением ЖАО и проводит собрания жильцов-акционеров данного дома, где они могут высказать свои предложения и пожелания.
Рассказать вам о тамошних правах собственников не смогу, самого финского жилищного законодательства не видела, а с чужих слов говорить не стану. Вот предположить, что сильно они отличаются от наших, можно: ключевой момент в этой истории – жильцы не являются собственниками квартир и общедомового имущества, что им хозяин в лице правления акционерного общества скажет оплатить, то они и оплачивают.
Здесь, конечно, хочется столкнуть два мира – “наш” и “их”, да высока вероятность уйти в мораль, а это ни к чему. Между тем вот так незаметно за разговором подошли мы к нашей основной теме – дополнительные расходы.
Жалуются на поборы председателей нам часто и помногу: то управдом включила в квитанцию статью “промывка системы”, то пришла домой просить сброситься на травлю блох в подвале, то на ремонт не хватает… причин мильён – только давай денежки вынимай.
Понятно, что делать этого нашим читателям не хочется, и они абсолютно правы.
Причинно-следственная связь
Начнем разбирать ситуации: “Не хватает на ремонт”. Ну, это смотря какой ремонт, например, пошел дождь, и обнаружились протечки в кровле. Спорить нечего – ремонтировать нужно, но при чем здесь вы и другие собственники, если ежемесячно все выплачивают взносы на накопления на капитальный ремонт, бери деньги оттуда и ремонтируй, говорите вы.
Другой вариант: “ремонт подъезда” по принципу побелить-покрасить-освежить, такие работу должны планироваться заранее, в конце года составляется смета работ, расходы вносятся в годовой бюджет кооператива и выносятся на голосование общего собрания собственников.
Никто не ходит – проводят письменный опрос, на подъездах вывешивают объявления, когда его будут проводить, и всем желающим собственникам предлагают ознакомиться с годовой сметой расходов, из которой, к слову, высчитываются ежемесячные платежи за квадратный метр.
Как вы понимаете, на такие собрания лучше ходить, чтобы за вас вашу судьбу не решали. Ничего такого не было, откуда взялось решение проводить ремонт, не знаете, председатель КСК не может показать вам решение общего собрания или протокол письменного опроса, ну тогда, извините… всё на ваше усмотрение, заставить вас платить дополнительные расходы никто не может. Как председатели КСК наживаются на пенях услуг ЖКХ
Смотрим статью 50 Закона “О жилищных отношениях” и запоминаем: “Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия”. На возражения управдомши, что, мол, это на содержание общего имущества, отвечаете цитатой из того же закона только статья 2: “ 15-1) расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания….”. Решения собрания нет, и разговора – нет.
Вообще, нечистые на руку председатели очень любят путать на этом деле народ, заставляя собственников платить за одно и то же дважды, а то и трижды.
Вот с ремонтом мы с вами разобрались лишь отчасти, вполне возможен вариант, что на его проведение вы уже несколько лет как платите, просто эти платежи “зашиты” в ежемесячный взнос на расходы на содержание общедомового имущества.
Как это может быть, спросите вы? Очень просто. Правительством данный вид работ включен как обязательный для ежемесячных платежей. Для тех, кто еще не знает, рассказываем, что существует методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденная приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246.
Это нормативно-правовой документ, по которому все кооперативы собственников квартир, независимо от своего названия ПКСК или ЖСК или как там еще, обязаны рассчитывать размер ежемесячных платежей.
Методика содержит как формулу для расчета содержания за 1 квадратный метр, так и перечень работ с их процентным содержанием.
К примеру, на ремонт подъездов (текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград) запланировано – 10 процентов, травля блох тоже имеется (услуги по дезинфекции, дератизации, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего пользования) – 6 процентов, ну и последняя наша ситуация “промывка системы” также входит в ежемесячный платеж (услуги по обслуживанию систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции и подготовке к отопительному сезону) – 15 процентов.
Если это переводить на жизнь, то из 25 тенге за квадратный метр вы ежемесячно оплачиваете 2,5 тенге на предстоящий ремонт; 1,5 тенге на травлю блох и прочей нечисти в подвале, а также 3 тенге 75 тиынов – на промывку системы и прочие важные работы по инженерным системам вашего дома. Причем аварийные ситуации также предусмотрены правительством и на всякий случай вы заранее платите 10 процентов.
Суммы выглядят копеечными, но если мы их переведем на размер квартиры 42 квадратных метров и помножим на год, то получим уже 1 260 тенге на ремонт, 1 890 тенге на инженерные системы и 756 тенге на блох. После этого умножаем на количество квартир в доме, например, всего-то 46 квартир, и получаем, что за год на банковском счете должно оставаться 57 тысяч 960 тенге только на проведение ремонта. Согласитесь, уже не копеечная сумма, на краску-белила вполне хватает. Учитывая, что ремонт делается не чаще одного раза в три года, то снова умножаем и видим, что общей суммы в 173 тысячи 880 тенге будет достаточно для проведения всех работ.
Помните, мы начинали с вами расчеты с 2,5 тенге за квадратный метр, и вышли на 173 тысячи 880 тенге за три года.
Расходы это целевые и не должны тратиться на другие нужды, иными словами, “аварийные” и “ремонтные” суммы должны лежать на счету до наступления случая, и ваш управдом не должен вас беспокоить требованиями скинуться еще.
Саму методику легко найти в Интернете, лучше взять ее с самого авторитетного в области права сайте министерства юстиции adilet.zan.kz (это адрес информационной базы министерства).
Для чистоты вопроса нужно сказать, что рассматриваемые нами ситуации не вполне подходят под определение дополнительных расходов, которое дает Закон “О жилищных отношениях”. Просто алчные председатели ищут способ выдоить из собственников побольше денег, желательно не учтенных, потому что, когда они стучат к вам в дверь, у них в руках нет кассового аппарата с фискальной памятью, а в лучшем случае – бумажка приходно-кассового ордера. Проследить судьбу этих “фантиков” собственникам крайне сложно, они должны быть не только прошиты и пронумерованы, но и отражены в бухгалтерских документах, а кто будет этим заниматься?
20 и 10
А вот если говорить о дополнительных расходах по определению законодательства, то к ним относятся домофоны, видеонаблюдение, охрана, консьерж и так далее.
В этом случае общее собрание собирать совсем не обязательно, решение принимает каждый собственник: хотят 20 владельцев квартир провести системы видеонаблюдения в подъезд, а 10 нет, то будут платить за установку и дальнейшее обслуживание эти двадцать.
Без письменного согласия ни председатель, ни предприятие-поставщик не имеют право выставлять счета и включать в квитанцию данную услугу этим 10 собственникам. Если вы получили квитанцию и вам без вашего письменного согласия предлагают оплачивать некие услуги, то и не платите. За что КСК не имеет права брать денег с жильцов
Подаете на имя председателя КСК заявление, где пишете, что вы не давали письменного согласия на предоставление вам услуги и дополнительные расходы по ней, цитируете статью 50 Закона “О жилищных отношениях” и просите из вашей квитанции данную статью исключить.
Аналогичное заявление подаете на имя руководителя предприятия, оказывающего вашему подъезду/дому данную услугу. Лучше в заявлении попросить сообщить вам в письменном виде о результате. Заявление необходимо подавать в двух экземплярах, один остается у адресата, второй у вас, на вашем экземпляре получатель должен обязательно поставить дату, Ф. И. О и подпись. Вы здорово сэкономите время и сохраните нервы, если направите свое заявление заказным письмом по почте с уведомлением о вручении. Всю работу в этом случае за вас сделают почтальоны.