Напомним, местный маслихат утвердил “Правила содержания жилищного фонда” (решение ХХI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года № 151). Сюда вошли поправки в законодательство, которые несколько месяцев назад были направлены рабочей комиссией наверх в курирующее сферу ЖКХ министерство и в парламент. По сути, сейчас в Алматы запущен пилотный проект этих инициатив, и здешние собственники получили возможность устроить свою коммунальную жизнь по-новому.
Как мы уже писали ранее, поправки очень толковые, сообществу председателей КСК они не понравились, а кому понравится обязанность два раза в неделю вести прием собственников по графику, записывать их претензии в журнал, а затем еще на отчетном собрании докладывать, какие меры были приняты. Но это еще не самое страшное для них, в правилах подробно прописаны все обязанности управдомов перед владельцами жилья, и теперь руководители кооперативов собственников квартир, расположенных в городе Алматы, должны осуществлять свою деятельность в соответствии с ними. Забегая вперед, скажу, что, если председатель КСК вам вдруг станет говорить, что знать не знает ни о каких правилах и чего там написано, не верьте, районные акиматы уже поставили их в известность, собрания и массовое оповещение уже проведены. Как поправки в правила содержания жилых домов улучшили жизнь алматинцев
Владельцам недвижимости в других регионах страны расстраиваться не стоит, многое, о чем сегодня пойдет речь, вытекает из существующего законодательства, так что и вы сможете применить эти положения на практике.
Помимо того, аналогичные правила приняты и другими маслихатами. Возможно, они не такие передовые и не содержат алматинских новшеств, но тем не менее повторюсь, они вполне пригодны к применению. Ну и традиционно напомню, что данные “Правила содержания жилищного фонда” являются нормативно-правовым актом (НПА) и являются доказательством в суде и исполнять их должны не только горячо поминаемые управдомы КСК, но и управляющие компании. На языке юриспруденции это называется органом управления кондоминиума.
Большой спрос
Прежде чем идти дальше, на секундочку остановимся на том самом приеме граждан: “Пункт 63…" Утвержденный график приема должен быть размещен на государственном и русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах, при наличии на интернет-ресурсах, а также на сайте жилищной инспекции. Прием собственников (несобственников) помещений (квартир) осуществляется председателем, руководителем органа управления либо лицом, его замещающим, не менее трех часов. Отказ в приеме собственников (несобственников) помещений (квартир), а также ведение приема собственников (несобственников) другими лицами не допускается и может являться основанием для переизбрания руководителя органа управления”.
Согласитесь, сурово, не проводишь приемов – ищи себе другую кормушку. Похоже, что алматинские власти всерьез решили поставить заслон для финансовых нарушений, учитывая, что пунктом 61 прописана обязанность управленцев обеспечить доступ собственников, ревизионной комиссии и жилищной инспекции к документации кондоминиума. Это специально для тех старушек-управдомш, которые любят прятать у себя дома КСК-овский документооборот. Просто так к ним не войти, Конституция защищает право неприкосновенности жилища, а теперь обязанность обеспечить доступ прописана, и это хорошо. Добавлю еще, что сам журнал приема, как вы понимаете, при проверке обязательно прочитает инспектор жилищной инспекции. При этом все страницы в нем должны быть прошиты и пронумерованы.
Понравилось требование, которое наконец снимет покровы тайны над тем, кто работает в КСК (управляющей компании) и сколько получает: “Пункт 58. Орган управления выносит на согласование общего собрания собственников помещений (квартир) вопросы, например, 2) утверждения штатной численности органа управления объектом кондоминиума”.
Для наших читателей из других регионов сделаю пометку: обязанность это делать следует из требования об утверждении годовой сметы расходов на общем собрании, закрепленной в Законе “О жилищных отношениях”. Так что “назначают” заработную плату председателю и иже с ним не кто-то там, а сами собственники, что также отражено в другой главе правил: “Глава 5. Финансово-хозяйственная деятельность органа управления”. Как обмануть жильцов: 6 уловок от председателей КСК
Первым делом здесь в очередной раз прописано требование, которое так массово и так охотно нарушают управдомы независимо от их места нахождения на карте республики. Речь идет об обязательной норме Закона “О жилищных отношениях” открывать разные счета для разных типов платежей (расходы на содержание общего имущества – текущий счет и накопления на капитальный ремонт – сберегательный). Делать это должны в строго установленный срок – пятнадцать дней и строго на каждый дом, входящий либо в кооператив, либо находящийся на обслуживании управляющей компанией. Далее приведу цитату из правил, которые также исходят из существующего закона, а значит, могут быть применимы для всех регионов: “Пункт 72. На общем собрании собственников помещений (квартир) органов управления рассматриваются и утверждаются: 6) административные расходы, к которым относятся:
- расходы на оплату труда сотрудников органа управления объекта кондоминиума;
- начисления на заработную плату сотрудников органа управления (социальный налог и социальные отчисления);
- расходы на канцелярские товары , оргтехнику и ее обслуживание.
Производственные расходы:
- услуги по дезинфекции, дератизации, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования;
- услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное;
- услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов);
- санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах – очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных), снега и листьев;
- услуги по обслуживанию систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции и подготовке к отопительному сезону;
- услуги по устранению аварийных ситуаций;
- текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград;
- обслуживание интернет-ресурса.
Вышеуказанные производственные расходы должны быть переданы субъектам сервисной деятельности”. Закон запрещает иметь в КСК "своих" сантехников и дворников
Для алматинских собственников подобный перечень хорош тем, что нет надобности искать его в других нормативных актах. В правилах (пункт 73) указано название документа, лежащего в основе, “Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”, утвержденного приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246. Наши постоянные читатели хорошо знают этот документ, мы не раз его разбирали, поэтому останавливаться не будем, скажем только, что он действует и обязателен для всех кооперативов или управляющих компаний Республики Казахстан, следовательно, применим и для других регионов. Полное название и прямые цитаты приводятся мною для того, чтобы вы могли вести аргументированный спор со своим органом управления или использовать их в суде.
Архиважно, и неоценимая помощь
Но вернемся к главе о финансово-хозяйственной деятельности. Хочу обратить ваше внимание на ряд пунктов, изложенных в прямой и понятной для обычного собственника форме. Например, законодательное требование утверждать расходы на общем собрании логично приводит к тому, что в соответствии с пунктом 78: “Орган управления принимает меры по расходованию средств на содержание жилья, накопленных на текущем счете и на сберегательном счете, только по решению общего собрания”. Становится понятнее, где искать деньги, полученные от сдачи в наем общего имущества: “Пункт 79. Доход от сдачи общего имущества объекта кондоминиума зачисляется на текущий счет объекта кондоминиума”.
Наконец-то указаны сроки и сама форма проведения ежегодного собрания, а также требования к документальному оформлению итогового документа:
“Пункт 80. Орган управления ежегодно, не позднее последнего дня третьего месяца следующего календарного года, предоставляет на общее собрание собственников помещений (квартир) отчет, связанный с вопросами управления объектом кондоминиума (о расходовании средств, проделанной работе сервисной компании, о количестве поступивших обращений от собственников помещений (квартир) и результатах их решения и другую информацию), на каждый объект кондоминиума индивидуально, а также вместе с отчетом за 4-й квартал предоставляет отчет по итогам года”. Как добиться от КСК финансовой прозрачности
Ежегодный отчет должен быть утвержден протоколом общего собрания, подписан руководителем органа управления, бухгалтером, членами ревизионной комиссии и заверен печатью. Все эти лица несут персональную ответственность за достоверность всех цифр и видов работ, перечисленных в отчете. Требования о “подписании и заверении” относятся и к ежеквартальным отчетам.
В заключение обратим ваше внимание еще на два важных требования, которые вошли в список поправок, направленных рабочей комиссией в Астану. Речь идет о нецелевом использовании денежных средств собственников и тех случаях, когда им приходится выяснять отношения с управдомами в суде. Так вот эти положения предложены правительству и депутатам мажилиса, и уже закреплены для Алматы:
“85. В случаях разрешения споров между органом управления объектом кондоминиума и собственниками помещений (квартир) по вопросам смены органа управления или его руководства в судебном порядке орган управления объектом кондоминиума не вправе относить судебные расходы на денежные средства собственников помещений (квартир).
86. Орган управления обязан возвратить денежные средства, использованные на цели, не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир)”.
Возможно, кто-то из постоянных читателей нас упрекнет, мол, эти пункты уже цитировались в прошлый раз, но повторю, что данные нормы архиважны для большого числа собственников, их принятие парламентом окажет неоценимую помощь собственникам при отстаивании их интересов, так что повторить их не грех.
В следующем номере планируется рассмотреть те виды услуг, которые обязаны нам оказывать органы управления, и так ли нужно заключать с ними договор. Вопрос, похоже, стоит остро, по крайней мере, такой читательский наказ нами получен, его и исполним.
АЛМАТЫ