По данным Национального банка РК, по итогам июня банки страны выдали ипотечных кредитов на 1 триллион тенге. Если учитывать цены на жилье, то сумма кредитов сравнительно небольшая. Но здесь более важно изменение структуры ипотеки: в начале года доля кредитов, выданных в валюте, была 12 процентов, в середине года – меньше 10 процентов. Судя по динамике, тенге начал понемногу выдавливать доллар из сферы недвижимости.
Более четко изменения видны в показателях за май и июнь. Это отражение снижения процентной ставки по ипотеке, которую предлагают коммерческие банки. Если в январе процент доходил до 20 процентов, то летом он снизился до 15–16 процентов.
Еще более значительные результаты ожидаются с началом работы подпрограммы субсидирования в рамках госпрограммы жилищного строительства “Нурлы жер”. По плану финансирования АО “Казахстанской ипотечной компании” выделено 4,3 миллиарда тенге, которые пойдут на субсидирование ипотечных займов населения.
– Цель программы субсидирования – активизировать ипотечный рынок, который сегодня стагнирует, – рассказал “КАРАВАНУ” Арсен ОСПАНОВ, начальник управления субсидирования АО “КИК”. – Программа многофункциональная: субсидии выделяются в помощь населению для приобретения жилья. Обязательное условие для покупки – жилье должно быть новым. Таким образом, государство помогает застройщикам в продаже новостроек, чтобы затем эти деньги они могли реинвестировать в новое строительство. “Нурлы жер” решает проблемы
Кредиты выдаются по рыночным ставкам, чтобы не страдал банк. Это порядка 15–16 процентов. Размер ставки зависит от базовой ставки Нацбанка. Сегодня она составляет 10,25 процента плюс 5 процентов маржа банка. То есть базовая ставка по ипотеке – 15,25 процента. Цель программы – снизить нагрузку для заемщиков до 10 процентов. Остальные субсидирует государство через КИК.
По условиям программы человек находит первичное жилье. То есть которое после ввода в эксплуатацию не было ни разу переоформлено. Он обращается в банк. Банк проверяет платежеспособность клиента, его кредитную историю. Свои процедуры они проводят по своим нормам.
После одобрения заемщика банк направляет в “Казахстанскую ипотечную компанию” ходатайство о предоставлении субсидии. КИК также рассматривает заявку, у компании есть 4 требования: покупка первичного жилья, наличие 30 процентов первоначального взноса, сумма займа не должна превышать в Алматы и Астане 20 миллионов, в других регионах – 15 миллионов тенге. Срок займа – не более 15 лет (180 месяцев).
По условиям программы субсидируется только 10 лет ипотеки. Оставшиеся 5 лет ставка для него становится рыночной. Если кредитоспособность клиента позволяет и ипотека выдается на 10 лет, то субсидируется весь срок займа.
То есть для двух городов при таких условиях можно купить жилье за 28 миллионов 570 тысяч тенге, в регионах – за 21 миллион 430 тысяч тенге.
Основное преимущество программы стимулирование – сокращение платежей на треть. Если по обычной ипотеке заемщик платит, например, 150 тысяч тенге в месяц, участник госпрограммы будет платить около 100 тысяч.
Проведем расчет. Квартира стоит – 15 миллионов тенге. В этом случае первоначальный взнос 30 процентов составит 4,5 миллиона тенге. Сумма кредита – 10,5 миллиона тенге по ставке 15,5 процента на 15 лет. Тогда ежемесячный платеж – 150 тысяч 500 тенге. Умножая его на 180 месяцев, получаем сумму всех платежей – 27 миллионов 90 тысяч тенге. Сумма переплаты – 12 миллионов 90 тысяч тенге.
Участник программы “Нурлы жер” первые 10 лет платит сам 102 тысячи 500 тенге. КИК за него платит еще 48 тысяч. За 10 лет сумма компенсации составит 12 миллионов 300 тысяч тенге. Еще 5 лет он будет платить по 105,5 тысячи ежемесячно. Сумма всех платежей заемщика составит 21 миллион тенге.
Экономия – 6 миллионов тенге.
Отсечка в 10 лет сделана намеренно, рассказал Арсен Оспанов. Наибольший риск заемщика отказаться от ипотеки, как показала практика, – это первая треть всего срока ипотеки. В нашем случае это первые 5 лет. На этот срок приходится наибольшая выплата по процентам, а не по основному долгу. При этом любой отказ от кредита – ЧП для банка. Надо стимулировать заемщика держаться за жилье, чтобы он продолжал платить, но при этом кредит не сильно давил на его бюджет.
Есть еще несколько приятных моментов для заемщиков. Так как программа субсидирования государственная, то все банки отказываются от комиссии. Ни за рассмотрение заявки, ни за выдачу кредита или перевод денег.
Нет необходимости стоять в различных очередях. Раньше все госпрограммы так или иначе предусматривали поддержку социально незащищенных слоев населения или очередников на получение жилья. Эта программа поддержки работает для всех категорий. Главное, чтобы человек работал и имел доход.
Программа рассчитана только в тенге, без привязки к доллару. Таким образом, при колебаниях тенге сумма долга не будет ни расти, ни уменьшаться. Это особенно важно после введения свободного плавающего курса, при длительных контрактах, больше 3–5 лет.
Всего за 2017–2018 годы планируется выдать 8 тысяч займов. В этом году хотят просубсидировать 2 тысячи заемщиков. Остальных – в будущем.
В программе намерены работать 13 банков. Но реально выдали кредиты пока лишь три, один подключился к работе. Еще 9 подтвердили свое участие, но находятся на разных стадиях подготовки.
Ежегодно в течение 10 лет для субсидирования ипотечных займов населения правительство будет выделять по 10 миллиардов тенге. По прогнозам это позволит охватить около 8 тысяч займов на 120 миллиардов тенге. Таким образом, программа должна будет набирать обороты, поддерживая рынок.
Судя по данным банков, квартиры приобретают те, кто действительно нуждается в расширении жилья: молодые семьи, люди, переезжающие в города. Также есть те, кто обновляется: есть тенденция переезда из вторичного жилья в первичное.
Алматы