Когда все случилось, она была уверена, что двушка отойдет ей: такой была воля родителей, да и сестра имела благоустроенное жилье, так что зачем ей еще одна квартира, рассуждала Елена. Кое-кто сейчас, прочитав это, хмыкнул и…правильно сделал. Никто никому ничего не собирался уступать, даже гаражик в хорошем месте отошедшей родне, не умилостивил второго наследника: делить и продавать, – разговор окончен. Идти Елене с детьми было некуда, так что всё, чего она сумела добиться в суде, – отвоевать комнату, где они и разместились втроем. Вторая комната отошла сестре, та повесила на ней амбарный замок и на какое-то время вроде бы затихла. Но на время…
Дальнейшее привело нашу мать-одиночку в ступор: родная кровь и по совместительству второй собственник подала в суд иск о продаже квартиры с публичных торгов.
Понятно, Елена стала метаться, денег не было, на работу убогого вида женщину давно никто не брал, да и дети-школьники напоминали работодателям скорее о стопроцентной вероятности эпидемии гриппа, чем о реальности самоотверженного труда их мамы. Ни-ни, наша героиня не пила, не курила и в блудных возбешениях замечена не была, детей обожает и все время ими занимается, просто сломалась она как-то внутри от невзгод и жизненных неудач, вот и не дерзает больше, так плывет по течению… Однако поступок сестры хоть и напугал, но и взбодрил. Первым делом она прочла “Правила о проведении публичных торгов” и выяснила, что цена на них может упасть до 50 процентов от рыночной стоимости, если эту сумму поделить на двоих, да еще отнять от нее проценты продавцу и судебному исполнителю, то и собачьей будки не купишь, не то что комнату или квартиру. От узнанного Елене стало еще хуже, вот и кинулась она вначале к общественным защитникам, а потом и к журналистам, вдруг судьи увидят и пожалеют. Так эта история с законным отъемом жилья у собственника стала известна мне.
Законна ли?
Тянет, конечно, прочесть проповедь о братской и сестринской любви, но те, кто готов слушать, и сами об этом знают, а для тех, кто готов идти по головам и трупам за ради выгоды своей, их и смешить ни к чему. Мы, как всегда, начнем разбирать эту ситуацию с пользой для нас, потому как это только на первый взгляд амбиции сестры-злодейки выглядят законными, на самом деле это далеко не так, даже совсем наоборот.
Попав в подобную ситуацию, нам нужно помнить о нескольких крайне важных статьях Гражданского кодекса. И обязательно запишите название этого документа: “О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище”. Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан № 10 от 9 июля 1999 года (с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда Республики Казахстан № 7 от 18 июня 2004 года)”. Прежде чем пойти дальше, необходимо пояснить, в чем сила и мощь таких документов, название которых начинается словами: “Нормативное постановление Верховного суда РК”. В переводе на наш обычный язык это означает, что все суды республики независимо от своего статуса, районный или областной, должны рассматривать дела по данной статье ровно так, как написано в этом постановлении, а не как вздумается судье. Пессимисты могут сейчас хмыкать сколько угодно, но любой юрист знает, что объехать на кривой козе такой документ в суде крайне тяжело, и когда вторая сторона в курсе того, что там написано, то и защиту она ведет эффективнее, и делает вынесение незаконного решения крайне затруднительным, а размер взятки судье крайне большим. К слову, далеко не все, даже очень хорошие юристы знают о существовании вышеупомянутого постановления, такова специфика их работы – всего не охватишь.
За раздел имущества и выдел доли в натуре, как это принято называть в официальных документах, в Гражданском кодексе отвечает статья 218, а за ее применение то самое нормативное постановление Верховного суда. Возьмем, например, самую безобидную ситуацию, когда оба собственника согласны продавать квартиру, но не могут договориться по цене. В этом случае несогласная сторона обращается с иском в суд с просьбой установить цену, и тот это делает, привлекая к оценке не каких-то частников-оценщиков, а экспертов из Института судебной экспертизы (пункт статьи 218 ГК РК).
Делим на два, три…
Но вернемся к нашей истории и той ситуации, в которой оказалась наша героиня. Как мы помним, в суде ей удалось отстоять за собой одну из двух комнат. Основанием послужили первые три пункта статьи 218: “1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества”. Именно это и сделала Елена, она потребовала в суде выделить ее долю в натуре.
Важно запомнить, что Верховный суд называет словосочетанием “Выдел доли в натуре”: “Выдел собственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилища…”. Если вы оказались в подобной ситуации, то важно также знать несколько вещей, например, если доли не равны, как в нашем случае: у кого-то больше – у кого-то меньше, а комнат только две, и они равны по площади. В этом случае собственник, которому отошла большая комната, чем ему полагалось по размеру доли, должен выплатить компенсацию второму владельцу за избыточное счастье. Если комнаты смежные и ваша родная кровь шантажирует тем, что так ее не поделить, а потому вы обязаны заплатить ему деньги за его долю, – не верьте. В этой речи только часть правды. В пункте 3 статьи 218 ГК РК действительно есть такое положение, что “если выдел доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности”. Вот и настал момент вытащить из рукава волшебное постановление Верховного суда: “Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. д.”. Строительство перегородки является чрезмерным разрушением, это же смешно, просто ваша родня хотела развести вас на бабки, извините, за непарламентское выражение.
Теперь о кухнях, коридорах и санузлах. Здесь все просто – они остаются местами общего пользования (см. Нормативное постановление ВС РК), любопытнее другое. По закону собственник имеет право продать, заложить свое имущество и не пойми что еще с ним сделать. Очевидно, что сегодня ни один банк не даст кредит под залог комнаты в такой квартире, поэтому опасаться этого не стоит. Как не стоит и бояться угроз, что комнатенку сдадут плохим квартирантам, и “тогда ты еще поплачешь”. Жилье или его часть может быть сдана внаем только с согласия собственника, в нем проживающего (статья 25, Закон РК “О жилищных отношениях”). И еще одна ремарка на эту же тему: “пункт 2. Наниматель без согласия собственников не вправе вселять других лиц, в том числе и членов своей семьи”.
При выделе доли в натуре у собственников есть два законных способа владеть имуществом: продать комнату/долю либо жить самим. Внимательный читатель, помня о повороте в нашей истории с продажей квартиры на публичных торгах, спросит: а тогда на каком основании сестра-злодейка вознамерилась продать квартиру с публичных торгов? Вот об этом читайте в нашей рубрике через неделю.
Библиотека собственника
Продолжаем публиковать названия статей и тем, которые уже освещались нами в разделе “Вся власть хозяину” и которые будут вам крайне полезны. Прочесть их вы сможете на сайте газеты caravan.kz. Начало тем рубрики смотрите в номерах “КАРАВАНА” за 18.11.2016 г. и 25.11.2016 г.
Текущий ремонт – на какие деньги он должен проводиться (“КАРАВАН” от 25.12.2015 г.), материал называется “Хозяин, какой будем делать колор?”. О том, как принять участие в государственной программе по капитальному ремонту дома и какие здесь могут встретиться подводные камни, читайте в статье “Почем сыр от правительства” (“КАРАВАН” от 28. 01.2016 г.). Уловки председателей для увеличения статьи расходов на содержание имущества, и за счет чего они кладут денежки собственников в карман, описаны в материале “Не прячьте ваши денежки” (“КАРАВАН” от 5.02.2016 г.).
АЛМАТЫ