А также на развитие жилищного строительства. Программа предназначена для бюджетников, семей с низким доходом, молодых семей и сотрудников социальных служб.
Если ипотечных кредитов на всех не хватит, требования будут усложняться. В семье претендента оба супруга должны будут состоять на госслужбе.
Правительственная программа утверждена Указом президента РК от 11 июля 2004 года за №1388.
Немного раньше 25 мая 2004 года между Минфином РК и рядом финансовых учреждений был подписан Меморандум о сотрудничестве по реализации программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы.
В данной программе КИК определена финансовым оператором. В рамках ее реализации планируется выдать в качестве кредитов 146 млрд. тенге, которые рассчитаны на 49 тысяч семей или 12 млн. м2.
Программа будет реализовываться в больших и малых городах республики Казахстан. С начала реализации госпрограммы по состоянию на 20 августа 2005 года банками-партнерами было выдано ипотечных кредитов на сумму более 1,340 млрд. тенге.
КИК в том числе занимается и выпуском ипотечных облигаций. Сегодня таких облигаций размещено на сумму 27 млрд. тенге.
Что самое интересное, Майко Сагиндыкова, председатель правления АО «КИК», сказала, что жилье будет реализовано по цене тех самых известных $350 за м2. Кредит будет выдан сроком на 20 лет.
Первоначальный взнос может быть не меньше 10%. Кредиты будут выдаваться в национальной валюте с плавающей ставкой.
Что в данном случае значит «плавающая ставка»? Это та, что привязывается к проценту инфляции. По прогнозам Нацбанка, в следующем году инфляция может снизиться до 5-7% и далее до 4-5%.
Этим самым руководство КИК хочет сказать, что ставка вознаграждения по кредитам год от года будет снижаться. Несмотря на то, что ставка вознаграждения по госипотеке составляет 10%, это не значит, что она имеет жесткую привязку. Она станет гибкой. Меньше она стать может, больше — никогда, — утверждает руководство КИК.
Нужно сказать, что нацбанковский прогноз довольно смелый. Что в нем поражает? Во-первых, резкий скачок. Похоже, к концу года инфляция может достичь предела в 9-10%. Для такого рывка сразу на несколько процентов, экономика и промышленность страны должны совершить крупный скачок в развитии.
По поводу того будет ли стране по силу совершить такой мощный скачок без надрыва, скептики выражают большое сомнение. Думается, что это вряд ли удастся сделать в пределах одного года. Понадобится гораздо больше времени. Думается, Нацбанк просто не хочет портить отчетность и предвосхищает события.
Майко Сагиндыкова, сказала, что за время реализации программы на протяжении 8 месяцев, последняя «менялась и реанимировалась». Честно говоря, здесь осталось не понятным, что означает страшное слово «реанимироваться». Но хочется надеяться, что деньги не разворуют.
Глава КИК, сказала, что реализацией данной программы согласились заниматься «не так много банков». Была проведена большая переговорная работа для того, чтобы «уговорить» банкиров поучаствовать. Камнем преткновения стал в том числе и процент вознаграждения. Банки, как известно, взимают от 2 до 4% комиссионных. А им, предложили взимать комиссию в сумме 0,5%.
Возникает вопрос, почему подавляющее большинство банков вообще отказались работать по данной программе, но три все же согласились? Ведь есть ряд предпосылок, которые действительно говорят против работы с программой, реально бьющей на понижение ставок и не такой прибыльной.
Отвечая на этот вопрос, г-жа Сагиндыкова сказала, что банки согласились работать по данной программе, потому что, во-первых, через них будут проходить реальные государственные деньги. А, во-вторых, банкиры хотят помочь населению. Они-де работают с деньгами, которое им доверило общество. Вот такие у нас сердобольные банкиры…
Начиная с 7 июля этого года, банки-партнеры КИК пришли к взаимному решению о взимании комиссионных не выше 0,5% от суммы предоставляемого ипотечного кредита.
Кроме того, банковские консультации и предварительный анализ платежеспособности клиентов будет производиться бесплатно.
Что касается некоторых бюрократических процедур, были оптимизированы требования по условиям страхования заемщиков. Если раньше при оформлении ипотечного кредита заемщик в обязательном порядке должен был осуществлять страхование жизни, имущества, а в ряде случаев и страхование гражданско-правовой ответственности, то теперь страхование ГПО не требуется, а личное страхование отменяется, как обязательное.
Хотя, страхование жизни признано эффективным инструментом и продуктом, однако считается затратным. При этом страхование недвижимости не отменяется.
Что касается смягчения требований к платежеспособности клиентов, здесь приняты изменения в порядке.
Во-первых, отношение ежемесячных платежей по ипотеке к среднемесячным доходам заемщика увеличено с 35% до 45% от его совокупного дохода. Во-вторых, отношение общей суммы обязательств заемщика в его доходах увеличено с 40% до 55% от его совокупного дохода.
С бюрократической точки зрения, была упорядочена процедура и рассмотрения заявлений граждан, претендующих на приобретение жилья.
Если до принятия изменений приоритетными правами на внесение в список претендентов обладал тот, кто первый сдавал документы, то сейчас действует порядок формирования единого списка граждан, прошедших проверку на платежеспособность. При этом решение о реализации жилья принимается на основании Комиссии, созданной местным исполнительным органом под руководством акимов областей, в состав которой входят представители общественных организаций и средств массовой информации.
Для того чтобы получить ипотечный кредит в рамках данной программы, необходимо обращаться в уполномоченный орган. Там уже будет рассматриваться и оцениваться заявка. И только потом из уполномоченного органа заявитель будет направляться к банку-партнеру.
При поддержке правительства, Национального банка РК, АО КФГИК, разработан новый продукт по гарантированию 100% чистых убытков кредитора, который реализуется совместно с КИК.
Это значит, что все убытки по покрытию рисков берет на себя КФГИК. Данный Фонд будет выкупать жилье в случае, если с этим не справится сам заемщик.
Глава КИК привела расчет платежеспособности население относительно приобретения объемов площади. В обоснование качества эффективности данной программы Майко Сагиндыкова обнародовала сравнительные данные.
Таким образом, до введения программы однокомнатную квартиру могли приобрести семьи, чей доход составлял 53 тыс. тенге; а после введения программы для этого необходимо 41 тыс. тенге. Для приобретения двухкомнатной квартиры необходим доход в 62 тыс. тенге, а до программы требовался доход в 79 тыс. тенге. Для приобретения трехкомнатной квартиры требуется 82 тысячи тенге, против прежних 106 тысяч.
Из 33 тысяч семей, которые подали заявки, платежеспособными признаны пока 7 тысяч. По замыслу создателей программы, снижение порога доходности должно привести к увеличению числа реальных претендентов.
В том случае, когда заемщику не будет хватать средств, он может привлечь своего близкого и/или кровного родственника в качестве созаемщика. Иными словами, если заемщику банально будет недоставать денег, он может прибегнуть к сторонней помощи — родственника, который имеет право «добавить» в случае нехватки.
А если заемщику не будет хватать какой-либо минимальной суммы в пределах тысячи или двух, в расчет будет приниматься собственность, которой он обладает, будь то авто или прочие активы, которые он может подтвердить.
Как считает Майко Сагиндыкова, применение подобных условий позволит добиться реального снижения банковской маржи в два раза, что составит 1,1% от суммы основного долга по ипотечному кредиту и, как следствие, возможное снижение банками и ипотечными компаниями годовой ставки вознаграждения.
Сотрудники организаций, которые участвуют в реализации данной госпрограммы, проведя соответствующее исследование и мониторинг на местах, убедились в том, что население страны, как правило, не осведомлено, что правительство предоставило подспорье в деле государственного ипотечного кредитования. Поэтому они рассчитывают, на то, что пресса донесет до них данную информацию.
Они вообще возлагают большие надежды на массмедиа.
Почему принято решение широко популяризировать данную госпрограмму именно на местах? Как известно, в глубинке зарплаты не везде высокие — особенно на юге Казахстана и в прочих неблагополучных регионах.
Основные настроения, которые там царят, связаны с низкой оценкой собственных финансовых возможностей. Пожалуй, это и является основным тормозом. В правительстве надеются, что снижение порога требований привлечет большие массы нуждающихся, не имеющих собственного крова над головой.
В отношении бурного продвижения данной программы высказываются прогнозы, что она будет пользоваться успехом в традиционно денежных населенных пунктах: Алматы, Астане, нефтяном западе Казахстана.
Еще к благополучным регионам, пожалуй, можно прибавить и промышленный Восточный Казахстан.
Нужно сказать, что большой интерес и ажиотаж презентация среди массмедиа вызвала. Однако при этом представители информационного фронта выразили сомнение в том, что слои населения с доходом ниже среднего смогут до конца воспользоваться этими благами экономического развития. Может оказаться, что данному послаблению сильнее всех обрадуются многоимущие чиновники.
В свою очередь руководство КИК опровергает эти подозрения и утверждает, что госпрограммой действительно смогут воспользоваться малоимущие.
Однако произошло не только это. Банки-партнеры все-таки не удержались и начали «заряжать» рыночную маржу за государственную ипотеку.
После чего состоялась встреча банкиров с премьер-министром, где первые пообещали иметь совесть не забывать, что им выдаются государственные деньги, и что они-де не на Привозе. Их можно понять — трудно не взять там, где лежит само по себе и никто не контролирует.
В госпрограмме участвуют такие организации, как «Банк Центр Кредит», «БТА Ипотека», «Темiрбанк», «Альянсбанк».
Подавляющее количество банков отказались в ней участвовать. Кроме банковских учреждений в программе задействованы такие организации, как «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» (КФГИК), Департамент по банковскому сектору Ассоциации финансистов Казахстана.
Электронный адрес автора: martinyhop2003@mail.ru