Нарисуйте мне дом.
Да такой, чтобы жить

Об остальном позаботилось государство — несколько лет назад был принят закон «Об ипотеке», который уже начал реально работать.
Ипотека придумана не сегодня. Если вспоминать раннюю историю, то этот термин фигурирует в юридических уложениях Греции еще в начале VI века до нашей эры. Это слово подразумевало разновидность имущественного залога. Чтобы обеспечить ответственность должника перед кредитором, оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли.
В Германии ипотека появилась не ранее XIV столетия, а во Франции — с конца XVI века, да и то негласно. В России понятие «ипотека» бытовало на протяжении нескольких столетий. Но стоило свершиться Октябрьской революции, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.
Что и говорить, советское государство изобретало свой рецепт счастья. В последние десятилетия своего существования оно разрабатывало специальные жилищные программы: молодые специалисты, приехавшие работать после окончания вузов по распределению, должны были в обязательном порядке обеспечиваться жильем, во главу очередей становились ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, многодетные семьи и инвалиды. Кроме того, до сих пор в памяти слоган: «Каждой семье — квартиру!» в рамках долгосрочной акции «Жилье-91». Планы были грандиозные, а возможности воплотить их в жизнь — очень ограниченные. Люди десятилетиями значились в очередях, самозабвенно веря в то, что однажды справят новоселье…
В Казахстане ипотека развивается уже несколько лет. Пробный камешек был заброшен в Алматы и Астану. И несмотря на то, что пока меньше половины алматинцев (43 процента) имеют представление о том, что такое ипотечное кредитование, результаты эксперимента говорят сами за себя. Ипотечные кредиты оформили свыше 230 человек, при этом средний размер кредита составляет 1 миллион тенге. А с лета нынешнего года ипотечное кредитование покупки и ремонта жилья уже внедряется в 10 городах республики.
Прогнозы относительно перспективности развития ипотеки неплохие. Люди все больше приходят к пониманию, что они достойны жить лучше — 40 процентов респондентов, опрошенных исследовательской компанией «Комкон-2 Евразия», недовольны своим жильем, при этом абсолютное большинство — 70 процентов — планируют улучшать жилищные условия. И как тут обойтись без ипотеки? Дело в том, что далеко не все имеют высокие доходы, позволяющие сразу купить дорогостоящее жилье. Весной этого года Президент страны, говоря о необходимости проведения инвестиционной конференции в Астане, обрушился с критикой на власть современной столицы. По его словам, в некоторых домах Астаны квадратный метр стоит дороже, чем в Париже. Но ведь нужно строить не только элитные дома, но и квартиры для людей среднего достатка.
Международные эксперты удивляются тому, насколько активно в Казахстане ведется жилищное строительство и развивается ипотечное кредитование. Ведь объективные «сопутствующие» факторы говорят не в пользу ипотеки. Во-первых, страна испытывает демографический кризис и, казалось бы, покупателей жилья должно становиться меньше, а не больше. Во-вторых, в республике низкий доход на душу населения, а, следовательно, и в целом низкая платежеспособность. В-третьих, в стране установлены довольно высокие процентные ставки.
И тем не менее, многочисленные объекты, строительство которых было заморожено несколько лет назад, практически достроены. Кроме того, активно возводятся новые дома и целые микрорайоны. Прошлый год вообще стал переломным. Объем строительных работ и услуг, выполненный всеми предприятиями и организациями, составил почти 254 миллиарда тенге, что в 1,6 раза выше уровня 2000 года. И если поначалу в выгодном свете отличались только южная и северная столицы, то теперь и регионы пытаются наверстывать упущенное. В первом полугодии нынешнего года наиболее активное строительство велось в Мангистауской области — там объем ввода жилых домов возрос в 2,6 раза. Неплохие темпы жилищного строительства наблюдаются и в Актюбинской, Западно-Казахстанской, Восточно-Казахстанской областях. Вся страна приходит в себя после многолетнего коллапса.
Впрочем, рано хлопать в ладоши. Кроме того, что ипотека имеет явные преимущества (благодаря ей, каждый человек может отремонтировать свое жилище или купить новое), у нее есть и издержки.
Так, котировочная ставка вознаграждения на данный момент установлена в размере 14 процентов годовых. Каждый банк-партнер «Казахстанской ипотечной компании» вправе самостоятельно устанавливать размер своей маржи, однако она не должна превышать 4-х процентов. Однако на практике банки тихо пренебрегают своими обязательствами, устанавливая более высокие процентные ставки. А что, есть спрос, будет и предложение. Это в процветающей Германии процентные ставки по жилищным займам составляют 5-6 процентов годовых, в среднем на 4 процента ниже рыночных. А у нас… В том-то и дело, что мы не в Германии.
Эксперты отмечают и более серьезные ущемления прав заемщиков, о которых пока никто не говорит вслух. Банки, выдающие ипотечные кредиты, ведут себя очень привередливо. Мало того, что они берут в залог только лучшее (именно поэтому реально получить кредит под залог новой современной квартиры или дома в престижном районе, нежели под квартиру в пресловутой панельке 70-го года постройки), так при этом еще даже элитное жилье оценивают в сущие копейки. С одной стороны, финансовые институты понять можно: им не хочется рисковать своими средствами. Но, с другой стороны, есть реальная цена залогового имущества и заведомо занижать ее не только непозволительно, но и аморально. Однако клиенты банков и ипотечных компаний мало думают о том, что могут оказаться в невыгодном финансовом положении, попросту «прогореть», а, значит, и потерять приобретенное жилье. При этом кредитор продаст жилье по минимальной цене: ему всего-то и нужно — вернуть ссуду и свои проценты.
И еще один момент. Если в других странах, где успешно развивается ипотечное кредитование, берут в залог землю со всеми постройками, то в Казахстане земля вообще не пользуется спросом у финансистов. Если банк берет в залог дом, то заодно накладывает арест на земельный участок. При этом о какой бы то ни было оценки стоимости земли речи нет. То есть, юридический пробел с лихвой окупает «риски» банков, потому что на самом деле земля в нашей стране, а тем более, в мегаполисе, стоит недешево.
Безусловно, ипотека имеет светлое будущее. Для этого есть все предпосылки: голод на жилье, желание жить «как в Европе», меняющийся менталитет (а что, в развитых странах люди всю жизнь живут в долг, а мы чем хуже?!). Только вот первый опыт, хоть и оказался он в целом удачным, показывает: нужно ретушировать законодательство. А то привлекательная ипотека незаметно превращается в ярмо. Ведь сегодня кредиторы имеют неограниченные права и ограниченные обязанности.