Но можно ли доверять этим слухам? Мнением профессионального риэлтора по этому вопросу с изданием «Курсив.kz» поделился директор агентства недвижимости Ria Light Александр Вайншток.
— Александр Юдович, какие факторы ценообразования на рынке жилья Алматы и Астаны остаются основными?
— Во-первых, резкое снижение цен на нефть действительно может стать катализатором негативных трендов в казахстанской экономике. Однако говорить о том, что это станет причиной скорого обвала цен, нет достаточных оснований. Чтобы низкая цена нефти привела к резкому усилению на рынке недвижимости Казахстана «медвежьих» тенденций, необходимо, чтобы нефть торговалась по цене менее $50 за баррель в течение как минимум одного года. Что маловероятно из-за растущей потребности в углеводородах в развивающихся странах.
Резкое снижение цен на нефть может стать причиной выставления требования к казахстанским банкам о досрочном погашении займов со стороны международных кредиторов, что теоретически должно привести к снижению кредитования банками, в числе прочего — приобретения жилья. Уменьшение платежеспособного спроса в свою очередь станет причиной снижения цен на недвижимость. Однако такой сценарий маловероятен, так как сегодня, по данным Нацбанка, казахстанские банки имеют весьма высокую ликвидность, и ужесточение условий на международных рынках заимствований может вынудить банки к снижению кредитной активности, только опять-таки если такая ситуация продержится достаточно долго.
Во-вторых, если вы посмотрите на весь объем выдаваемых ипотечных кредитов, то обратите внимание, что бОльшая их часть приходится на системообразующие банки, банкротство которых маловероятно. И наоборот, банкротство находящихся в зоне риска банков не окажет существенного влияния на рынок жилья ввиду того, что на их долю приходится сравнительно малое число выдаваемых ипотечных кредитов.
— А что диктуют нам сегодня спрос и предложение на рынке?
— Наш великолепный город, по большому счету, остается главным в республике, и нескончаемый поток желающих поселиться именно в Алматы, думаю, в ближайшем будущем не иссякнет. Так что, на мой взгляд, основным, единственным фактором ценообразования является дефицит жилья. Постоянный спрос на собственные квадратные метры вынуждает граждан изыскивать резервы на их приобретение, а владельцев недвижимости на удержание цены за свое жилье.
По поводу слухов о скором обвале цен. Как сказал однажды великий Марк Твен, «слухи о моей кончине слегка преувеличены….». Думаю, никакого обвала в ближайшем будущем не предвидится, по крайней мере пока нет таких предпосылок у нас в республике. Небольшое сезонное повышение (конец августа-сентябрь) возможно, затем, думаю, цены вернутся на свои позиции и, если опустятся, то не намного.
Что касается казахстанских банков, то нынешняя ситуация вполне хорошая, наоборот, банки в последнее время увеличивают кредитный портфель, а это еще одно подтверждение стабильности рынка недвижимости, да и всей экономики в целом.
— Согласно данным Агентства по статистике, с начала года наблюдается постепенное повышение количества сделок с недвижимостью в Алматы. В месяц происходит около 1800 сделок. Чем Вы можете объяснить такой рост? Действительно ли, по Вашим наблюдениям, казахстанцы стали больше покупать и у них есть для этого достаточно наличных средств? Ведь, как известно, цены на недвижимость в Алматы не уступают стоимости элитных квартир в Западной Европе, ОАЭ, Турции…
— Основанием для роста количества сделок с недвижимостью в Алматы (и не только) является комплекс причин, который можно объединить в одной фразе — растет спрос (в Алматы ежегодно население увеличивается в среднем на 35 тыс. человек, по данным акимата), зарплата растет (данные статагентства), доступ к кредитным ресурсам увеличивается (данные Нацбанка), а предложение не успевает за спросом. Кризис резко уменьшил число участников строительного сектора, а оставшиеся не успевают удовлетворять спрос.
И официальная статистика тоже подтверждает благоприятную обстановку в экономике республики. Ведь если бы было все плохо, вряд ли бы количество сделок росло ежемесячно. Рост сделок объясняется только одним фактором — повышенным спросом на жилье в Алматы. А спрос в свою очередь поддерживают банки своей новой лояльной политикой понижения процентных ставок на получение ипотеки, более приемлемых условий выдачи кредита. Что касается наличных средств у населения, то правильная политика нашего государства позволяет не только достойно зарабатывать, но и делать небольшие накопления. Все это вкупе дает возможность рассматривать как вариант приобретение жилья. И вы, конечно, правы, заметив, что цены на недвижимость в Алматы не уступают, а порой и много выше идентичных вариантов в странах Западной Европы. Возможно, это нонсенс, но тем не менее это так.
— Согласно данным Агентства по статистике, в июле 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем цены продажи нового жилья увеличились на 0,4%, перепродажи благоустроенного и неблагоустроенного — по 1,1%, аренды благоустроенного — на 0,9%. Это можно назвать сезонным повышением или же уже тенденция?
— Если вы внимательно посмотрите на статистику сделок с жильем в Алматы за 6 месяцев 2012 года и сравните их с аналогичным периодом 2011 года, то обратите внимание, что в первом полугодии 2012 года произошло больше сделок по купле-продаже квартир, чем в первом полугодии 2011 года: 9 127 против 8 367. Поэтому здесь нельзя говорить о влиянии только сезонного фактора.
Вместе с тем активность на рынке купли-продажи жилья, конечно же, зависит от времени года. Во втором полугодии 2012 года, например, вполне реально наблюдать некоторое уменьшение числа сделок, по аналогии с 2011 и 2010 годами. Если же этого не произойдет, можно будет говорить об усилении «бычьих» тенеденций на рынке и, соответственно, увеличении вероятности ускорения роста цен.
— Обыватели всегда винят в скачках цен на недвижимость риэлторов. Якобы, это они накаливают обстановку ради своей выгоды. Какие аргументы против этого убеждения Вы можете привести как риэлтор? Кстати, каков сегодня процент за услуги риэлторов в Алматы и Астане?
— Действительно, в период бурного роста цен на недвижимость под видом риэлторов на рынке работало немалое число людей, специализировавшихся на покупке недвижимости в целях извлечения прибыли от ее последующей продажи. Вполне логично предположить, что эта категория коммерсантов была заинтересована в перманентном росте цен на недвижимость и наиболее крупные из них могли пытаться оказывать влияние на рынок, в том числе путем манипулирования фактами и слухами. Однако они риэлторами, конечно же, не являлись, так как источником их прибыли была разница между покупаемой и продаваемой ценой недвижимости.
Риэлтерские услуги по своей природе являются медиаторскими, иначе — посредническими, и доход риэлтора формируется в виде определенного процента от суммы сделки между продавцом и покупателем. Учитывая тот факт, что в Алматы стоимость услуг риэлтора для сторон составляет в основном 1% от стоимости сделки, сложно заподозрить заинтересованность риэлтора в продаже квартиры как можно по более высокой цене, так как это не сильно отразится на его доходе. К примеру, если наиболее адекватная цена за квартиру $100 000, риэлтор вряд ли будет торговать ее за $120 000, потому что, с одной стороны, это существенно снижает шансы продать квартиру, а с другой — увеличивает доход риэлтора на сравнительно небольшую сумму — 200$. Иначе говоря, увеличение цены на квартиру снижает шансы риэлтора провести сделку и, как следствие, заработать на ней. Задача риэлтора — помочь сторонам достигнуть компромисса и провести сделку, а компромисс в большинстве случаев возможен лишь при адекватной цене продаваемой квартиры.
Если взять рынок недвижимости и представить, кто им может управлять, то мы увидим, что на нем находятся не только риэлторы, но и банки, которые имеют немалый арсенал залоговых квартир, инвесторы, вложившие в свое время средства в недвижимость, застройщики… Да и мы сами, находясь в роли продавца своей недвижимости, не очень-то хотим продавать ее дешево. Что же касается риэлторов (имеются в виду только аттестованные профессиональные специалисты), то мы просто посредники между продавцом и покупателем.
— Как Вы оцениваете нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости Алматы и Астаны? Как идут сделки?
— Прошедшие июнь и июль были традиционно спокойно-размеренные. Лето — вообще сложное время для риэлторов. Большинство людей в отпусках, а те, кто планирует приобрести жилплощадь, не спеша присматриваются к предлагаемым вариантам. Сделок в этот «мертвый сезон» не очень много. Но, как обычно, это так называемое затишье перед бурей. К концу августа начинают активизироваться те покупатели, чьим чадам выпала счастливая возможность обучаться в нашем городе. Сразу же начнут пользоваться повышенным спросом одно- и двухкомнатные квартиры, а так как обычно на этот сегмент жилья всегда дефицит, то возможно небольшое повышение цен.
— Какие сделки сейчас заключаются чаще всего?
— В последнее время на рынке преобладают альтернативные сделки. То есть человек, продавая свою квартиру, добавляет накопленный капитал и приобретает жилье большей квадратуры или, наоборот, идет на уменьшение с получением денежной разницы для решения своих проблем. Но и сделок с участием прямой покупки за наличные и с участием ипотечных кредитов становится заметно больше.
Июльские сделки
По данным Агентства РК по статистике, в июле 2012 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 16 536 и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 10,7%. Количество сделок купли-продажи жилья за январь-июль 2012 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 13,5%.