Если застройщик не идет к дольщикам, значит, дольщики придут за ним

Окончание, начало см.здесь
Как правило, в дочерние компании в кресло руководителей сажают людей пожилых, чтобы в случае форс-мажора они могли, если не уйти от ответственности, то хотя бы получить по минимуму. Компания признает лишь ту сумму денег, которые получила от дольщиков, суд выплачиваемые дольщиками проценты и пени банка вообще не учитывает.
С другой стороны, часть ответственности за выданные строительным компаниям лицензии государство должно взять на себя. Что оно и делает в отношении астанинских и алматинских дольщиков.
Хотя формально решение суда в полной мере оправдано. Он может считать только сумму ущерба, возникшую после окончания взаимоотношений «дольщик-застройщик».
Чтобы отсудить проценты и пени, дольщики должны подавать в суд на банк. Здесь, надо думать, шансов выиграть практически никаких. Договоры с банками, есть резон считать, корректные, а проценты и пени четко прописаны.
У дольщиков во взаимоотношениях с застройщиком есть проблемы: при подписании договоров дольщики добровольно отказались от всех возможных убытков по проекту.
А пока дольщики более двух лет кормят банки. Постоянный нервный стресс, озлобление и отчаяние стали их постоянными спутниками. В их разгоряченном воображении зреет множество вопросов к властям. В частности, такой: неужели в нашей стране любая компания может собрать с людей деньги, не выполнить своих обязательств, и, в лучшем случае, по частям вернуть через несколько лет, когда покупательная способность денег значительно снизится?
Пара слов о мимикрии
В природе для многих видов животных характерна сезонная смена окраски. К примеру, заяц-беляк: бурый — летом и снежно-белый — зимой. Примерно то же самое время от времени происходит с застройщиками. До лета 2008 года они делали хорошую мину при плохой игре, видимо, надеясь, что благословенный Казахстан мировой кризис минует стороной. Но когда ситуация стала совсем безнадежной, они родили на свет примечательный документ.
Как сообщило 23 июня 2008 года информационное агентство «Казинформ» со ссылкой на пресс-службу Ассоциации застройщиков Казахстана, ее члены, в числе которых ТОО «Корпорация «Базис-А», АО «Билд Инвестментс Групп», АО «Астана — Недвижимость» и другие выступили с обращением к участникам долевого строительства и гражданам республики с призывом «воздержаться от расторжения договоров долевого участия и других действий, препятствующих процессу стабилизации».
«Сегодня строительный рынок страны переживает период глубоких перемен и жесткого отбора компаний, способных реализовать перспективные и амбициозные планы, использовать свой потенциал для реализации важных государственных задач. Члены Ассоциации принимают все меры для преодоления возникших трудностей и выполнения обязательств. Полпути уже пройдено, необходимо продолжить начатое, но без доверия наших дольщиков все усилия могут оказаться тщетными», — говорится в тексте обращения.
Все очень просто и ясно. Намек понятен: не члены ассоциации — плохие парни, и могут обмануть дольщиков, тогда как члены ассоциации — хорошие парни, и свои обязательства перед дольщиками выполнят.
Если смотреть на сроки обращения дольщиков к властям, они паузу выдержали. Поверили ассоциации, думали, что ее члены думают о своем имидже и не собираются сворачивать бизнес.
Правда, не дождавшись помощи от государства, застройщики стали наперебой отказываться от своих обязательств, прятать активы и пытаться уйти от ответственности.
Судебные органы из-за наплыва исков, просто утонули в работе, а судисполнители не имеют инструментов исполнения судебных решений. Это еще более снизило доверие к государству со стороны дольщиков.
Как все начиналось
18 сентября 2007 года вице-президент Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин так охарактеризовал взаимоотношения в строительной сфере: «Цены на недвижимость искусственно раздуты банками. С одной стороны, они кредитовали строительство, с другой стороны — население при покупке этой самой недвижимости, зачастую явно завышая при этом рыночную цену залогового имущества. Банк инвестирует, застройщик строит, чиновник помогает тем, что разрешает снос, изымает землю, имея свой процент. Застройщик застраивает территорию, перепоручая риэлтору продажу, — каждый имеет свой кусочек пирога, и цены взлетают до небес. Строительство — такая сфера деятельности, где, сколько ни вкладывай, никто не спросит, откуда деньги. Вся система работала только на повышение цен».
Эту оценку можно принимать только с коррекцией на должность автора. Рынок раздували не только банки, но и все другие участники рынка, включая оценщиков. Государство не напрямую, но косвенно участвовало в процессе. Во-первых, выдавая лицензии на строительство без особого разбора, во-вторых, считая рост в секторе недвижимости залогом экономического роста Казахстана. Сегодня любой экономист скажет, что рост казахстанской экономики держался на двух китах: росте потребления и росте рынка недвижимости. Банковский сектор развивался постольку, поскольку на рынке рос интерес к ликвидности.
Понять дольщиков можно. Они в который раз стали жертвами слепой веры во «всевидящее око государства». Мол, оно контролирует все, что происходит в стране, если что, предупредит. Сегодня становится понятным, что дольщики переоценили возможности государства. Оно не только не контролировало ситуацию, но и не знало, когда кризис ударит по казахстанской экономике.
Даже если сейчас государство и захочет реально помочь дольщикам, руки у него связаны. Банки имеют вполне корректные по тем временам договоры, людей никто не заставлял их подписывать, а договора с застройщиками составлены таким образом, что убытки застройщик не покрывает. Другие сознательно шли на риск, ибо их прельщала низкая цена квартиры.
Поэтому дольщики, как правило, приходят постфактум, уже с проблемой, которую невозможно решить без потерь.
Прецедент из России
В июне 2009 года обманутые дольщики «ОмСтрой 2001» обратились к Президенту РФ с жалобой на то, что положение дольщиков ухудшается, а должностные лица во властных структурах и сам руководитель компании В. Берг имитируют бурную, но бесполезную деятельность по решению проблемы дольщиков. В конце концов, все завершилось тем, что власти попытались сделать виноватыми самих дольщиков. А суды, как и в нашем случае, ничего с г-ном Бергом поделать не могли…
Надежда на погоны и законы?
Отчаявшиеся дольщики просят органы прокуратуры вмешаться в ситуацию, принять меры по обеспечению защиты прав и законных интересов людей, а также привлечь соответствующих лиц (надо полагать, ТОО «Строй Инвест Атырау» и «Корпорацию «Базис-А») к ответственности в рамках казахстанского законодательства.
Защищая свои позиции, дольщики ссылаются на ряд статей нормативных правовых актов. В частности, на статью 932 Гражданского кодекса РК, согласно которой «лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно, они несут долевую ответственность».
Также согласно пункту 2 статьи 94 Гражданского кодекса РК, «основная организация, которая по договору с дочерней организацией (либо иным образом) имеет право давать последней обязательные для нее указания, отвечает субсидиарно с дочерней организацией по сделкам, заключенным последней во исполнение таких указаний».
Более того, согласно пункту 3 статьи 52 Закона РК «О Товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» и пункту 2 статьи 287 Гражданского кодекса РК, «члены исполнительного органа, солидарно несут ответственность за убытки, вызванные совместным осуществлением ими ненадлежащего управления товариществом».
Понятно, что атырауские дольщики, в лучшем случае, получат внесенные ими деньги от материнской компании. Здесь закон четок и понятен.
Вопрос же компенсации расходов дольщиков по процентам, выплаченным банкам, зависает, причем, крепко. Но из любого безнадежного положения есть выход. Самое очевидное, и атырауские дольщики это уже сделали, необходимо объединиться, чтобы каждый дольщик не выступал от своего имени.
Как сказал нам г-н Жардем, «данный вопрос настолько наболевший, что в этот раз мы будем идти до победного конца». А в качестве последней инстанции всегда выступает президент Казахстана, к которому и обращаются дольщики.