Место под солнцем: спор уместен

И это неудивительно — акция протеста была почти полностью «подготовлена» самими городскими чиновниками, их пренебрежением к законным нуждам и интересам людей, их казенным, формальным отношением к делу.
Людей буквально выгоняют на улицу из домов, в которых многие прожили всю жизнь, по сути просто ставят перед фактом, ничего им не объясняя, не делая даже попыток успокоить страсти.
Итог печален — стихийный митинг пришлось разгонять с помощью полиции, в городе возникла напряженность.
И только потом власти спохватились, руководитель казенного предприятия «Алматыжер» Б. Жоламанов срочно заявил, что его предприятие готово работать со всеми недовольными сносом гражданами, и что виноват во всем Городской центр недвижимости, который и проводил оценку сносимых строений и земли.
Власти также заявили, что вскоре будет опубликован генеральный план развития Алматы, где вся информация о сносимых строениях будет определена и доступна всем горожанам. Намечено открыть общественные приемные для граждан, сегодня ударными темпами идет разработка новой системы оценки жилья и земельных участков…Словом, всплеск общественного возмущения заставил власти все-таки повернуться лицом к проблеме, которая становится жгучей и важнейшей для сотен, а может — и тысяч городских семей.
По данным акимата, в Алматы сегодня необходимо срочно сносить более 7 800 ветхих частных жилых домов. Они уже честно отслужили людям и жить в них становится просто опасно. Кроме того, нужно что-то делать с почти 7 000 многоквартирных домов, построенных еще в 50-х — 60 — х годах прошлого века. Многие из них можно буквально, как и заячью избушку в сказке, назвать «лубяными» — они созданы из камышовых щитов, покрытых с двух сторон штукатуркой. И в таких домах семьи живут десятилетиями. В целом, по оценке специалистов, в ветхом и аварийном жилье сегодня проживают 45 -55 тысяч алматинцев.
До последней степени износа дошли в таких домах системы канализации, водоснабжения, электропроводка.
В принципе и жильцы таких домов согласны — сносить надо, жить в таких домах становится все тяжелее. Главное, чем недовольны люди, у которых изымаются участки и жилье — это оценка и размеры компенсации, которую власти предлагают им взамен.
До последнего времени использовалась методика оценки прежнего Бюро технической инвентаризации (БТИ), преобразованного несколько лет назад в Городской центр недвижимости. Методика, идущая еще с советских времен, основывалась на оценке только жилья, но не участка, поскольку в прежнее время вся земля принадлежала государству.
Но времена изменились. Сегодня в рыночный оборот включились не только дома и другие строения, но и земельные участки, причем в Алматы, где свободных участков для застройки острый дефицит, стоимость земли возросла стремительно во много раз.
По данным риэлторов и независимых оценщиков, стоимость земли сегодня составляет до 70 и больше процентов от общей стоимости участка и строений на нем. Именно за него и платят, поскольку застройщикам, при столь высоких ценах на жилье в южной столице, это все равно выгодно.
Но, конечно, ни городские власти, ни застройщики лишних денег платить не хотят, и поэтому они кровно заинтересованы, чтобы сумма компенсации, которую владелец получит за свое сносимое жилье, была как можно меньше.
Владельцы же заинтересованы совершенно в обратном.
И пока для обеих сторон не будут выработаны общие, взаимоприемлемые и справедливые решения, конфликт интересов так и будет оставаться в накаленном состоянии.
Один акиматовский чиновник, комментируя создавшуюся ситуацию, посетовал на «двойные стандарты» владельцев сносимого жилья. «Когда им нужно платить налог на недвижимость — они всей душой за оценку Центра по недвижимости — ведь по остаточной стоимости платить им приходится копейки! А как зайдет разговор о компенсации — тут они все ярые «рыночники»: подай им оценку по самым высоким рыночным ценам…»
Доля правды в рассуждениях чиновника есть — каждый владелец жилья хотел бы получить за него максимум. И общие критерии, справедливые для обеих сторон, выработать нелегко. Но, как показывает мировой опыт, все можно сделать, если обоюдно стремиться к этому, учитывать справедливые требования друг друга.
В мире разработаны несколько методов оценки в рыночных условиях. В большинстве случаев для расчета используют сумму затрат, которые нужно произвести застройщику, чтобы построить жилье, аналогичное сносимому.
Это так называемый затратный метод оценки весьма эффективен, если при расчете учитываются все рыночные факторы: состояние жилья и коммуникаций, его расположение, этажность, планировка, стоимость и расположение земельного участка, с учетом его престижности и перспектив развития района, возможный предпринимательский доход от застройки и пр.
Но дело в том, что для такой системы необходима хорошо налаженная система рыночного мониторинга, открытость всей коммерческой информации. Необходимы базы данных по всем параметрам, например — по состоянию коммунальных сетей, перспективам их обновления или расширения, точные графики их ремонта и модернизации и т.д.
Такой объективной, разветвленной системы базы данных в южной столице, да и в других городах, сегодня нет, а большой пласт информации вообще почему-то считается «закрытым» как для жителей, так и для инвесторов. Что говорить, если даже настоящий Генплан развития города сегодня остается тайной за семью печатями и его только собираются (!) опубликовать.
Кроме того, сегодня трудно подсчитать реальную стоимость вновь возводимого жилья, которое на 90% возводится частными фирмами, которые отнюдь не горят желанием поделиться с кем-либо этой конфиденциальной информацией. Крупные фирмы — застройщики в Алматы сегодня практически закрыты от докучливого внимания тех, кому эта информация необходима для выработки правильных критериев оценки сносимого жилья.
Хотя, в принципе, они должны быть в этом заинтересованы — становление нормального, цивилизованного рынка для них несомненное благо.
Но сегодня оценщикам приходится основывать свои расчеты в большинстве своем на старых СНиПах и других нормативных документах, которые, конечно, значительно устарели, но других-то нет. А строительство сегодня кардинально изменилось, пришли на стройки новые технологии и материалы, дома теперь можно строить в несколько раз быстрее, чем раньше.
Затратный метод оценки в его сегодняшнем состоянии сталкивается с большими трудностями, хотя, в принципе, это наиболее объективный и справедливый метод. Создание необходимой информационной базы могло бы способствовать его полноценному развитию и, как следствие — уменьшению конфликтов при принятии решении о сносе жилья и компенсации за его изъятие. Только кто этим будет заниматься? Создание такой базы требует согласования интересов многих участников рынка жилья и под силу это только государству, с его возможностями законодательного и административного регулирования экономических процессов. Пока видны только робкие шаги Алматинского акимата в этом направлении.
Есть и другой метод оценки — на основе сравнительного анализа продаж. Но и здесь огромная часть информации, которой могут оперировать оценщики, до сих пор далека от объективности. У риэлторов цена на аналогичное жилье одна, в газетных объявлениях — другая, как правило, завышенная при продаже, в Центре недвижимости — третья, у ипотечных компаний — четвертая… Весьма нередки случаи, когда в контракте на продажу и в Центре недвижимости цену значительно занижают, а недостающую сумму продавец получает от покупателя «налом». Так что реальная цена недвижимости может вдвое превышать номинальную. Как в таком случае оценщикам убедить в правильности своих расчетов владельцев сносимого и изымаемого жилья и участков? Так что и в этом случае все упирается в достоверность и объективность информации. Такую единую систему информации о реальных сделках нужно создавать как можно скорее.
Иначе рынок жилья у нас так и будет плутать в дебрях предположений и эклектики. Спор за место под солнцем должен закончиться справедливым решением для обеих сторон.