Инициированный парламентариями, обеспокоенными участившимися случаями неисполнения обязательств и даже прямыми фактами мошенничества недобросовестных строителей, новый Закон призван поставить надежный заслон злоупотреблениям в этой важнейшей социальной сфере.
Однако многие считают, что такой «шлагбаум» способен вообще поставить крест на долевом строительстве, оставив строительные организации без привлекательного источника финансирования…
Что и говорить — закон был нужен. Отсутствие нормальной правовой основы для привлечения средств граждан в жилищное строительство, вкупе с острым дефицитом доступного жилья, привело на этот рынок множество сомнительных компаний.
Привлеченные возможностью больших прибылей (ведь цены на жилье растут стремительно), на этот рынок кинулись строить дома все, кому не лень. А в результате многие, не рассчитав своих сил, не только сами остались у «разбитого корыта», но и привели к нему многочисленных казахстанцев, доверивших им свои деньги, во многих случаях — даже последние.
Долевое строительство — далеко не новый способ финансирования, на Западе используется уже, наверное, не одну сотню лет.
В значительной степени он напоминает хорошо знакомый нам кооператив: строительная компания предлагает гражданину участвовать в строительстве его собственного жилья своими деньгами, так сказать, авансом приобретая вожделенные квадратные метры. Только в кооперативе средства граждан аккумулируются в коллективной собственности, а при долевом строительстве каждый будущий хозяин жилья действует сам по себе.
«Долевка», как называют этот метод застройщики, выгодна для всех. Квадратные метры нового жилья для гражданина, если он вложит деньги с самого начала строительства, обойдутся ему примерно в два-два с половиной раза дешевле, как если бы он покупал уже готовую квартиру.
Для застройщика — тоже прямая выгода. Ведь долевые средства граждан — это, по сути, беспроцентный кредит, который берется на весь срок строительства. Процентов по нему платить не надо, а если учесть, что они в наших банках весьма высокие, то это имеет еще одно важное следствие: стоимость строительства значительно снижается. Просто, разумно и удобно: вы вносите деньги, и через год — полтора въезжаете в новую квартиру.
Но здесь-то и начинает зачастую реализовываться совсем другой «сценарий», кратко и афористично запечатленный в пословице: «Рассчитали на бумаге, да забыли по овраги».
К многообещающему делу, где «крутятся» немалые деньги, обязательно пытаются примазаться жулики. Долевой метод строительства для недобросовестных, но умных людей стал прекрасным местом построения различных жульнических «пирамид», имевших своей целью обман будущих владельцев жилья.
Как всегда, вначале пример подали столицы соседней России — Москва и Петербург. Там обманутых дольщиков, которых жулики надули на миллиарды рублей, насчитывается тысячами.
Люди, порой вложившие в строительство вожделенных квартир последние деньги, находили через год на месте своих будущих домов в лучшем случае только фундамент. Деньги исчезали в неизвестном направлении, вместе с владельцами фирм-«ловушек». Негодование по поводу бездействия властей, тысячные митинги протеста людей, потерявших и жилье, и деньги, потрясали российские города весь прошлый год.
И в Казахстане такие случаи стали множиться — в Астане, Алматы, Павлодаре, Караганде. Собрав с людей деньги и активно принявшись за работу, строители на каком-то этапе просто останавливали ее и разводили руками: деньги кончились…А потом, «помотав» встревоженных дольщиков еще несколько месяцев или даже лет, хозяин фирмы пускался в бега, захватив с собой деньги пайщиков (порой до нескольких миллионов долларов), или объявлял фирму банкротом. При проверке выяснялось, что у фирмы порой не было ничего своего — все арендованное, начиная с офиса.
Но привлечь мошенников к ответу было очень и очень непросто. Ведь заключенный договор — предмет гражданских взаимоотношений, государство здесь имеет ограниченные возможности для вмешательства. И при отсутствии четких законодательных норм, в него можно записать, что угодно.
А если учесть, что наши люди очень часто договоры внимательно не читают, да и не каждый может понять хитросплетения юридических тонкостей, то не следует удивляться тому, что число обманутых и возмущенных людей росло с каждым днем.
Этим недобросовестные фирмы и пользовались: договоры с дольщиками были составлены так продуманно, что строители в любом случае оставались правы.
Испуганные демонстрациями и растущим валом жалоб обманутых дольщиков, парламентарии приняли меры: в кратчайший срок разработали и приняли новый Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», в котором были предусмотрены различные меры против злоупотребления правами дольщиков.
Но, как считают многие эксперты и сами строители, в данном случае «маятник» законодательной машины «качнулся» в другую сторону, впав в иную крайность.
На смену договорной вольнице пришла чрезмерно жесткая регламентация.
— Защищая дольщиков, парламентарии буквально зажали строителей в тесные границы: шаг «влево», шаг «вправо» караются различными санкциями, — доверительно рассказал мне Сергей, юрисконсульт одной из небольших строительных компаний Алматы. — Посуди сам: введены новые разрешительные документы для тех, кто хотел бы строить жилье — аудиторское заключение за последний год, нужно получать специальную лицензию на право строительство жилья с привлечением средств дольщиков; надо представлять все осуществленные проекты за последние два года — а то лицензию могут не дать — и десятки других бумаг… С такими строгими требованиями многие компании теряют и время, и деньги, а такие как наша, которая возводит не более одного дома в год, могут просто уйти с рынка.
Кому это надо? Я считаю, что под предлогом защиты дольщиков в законе отстаиваются интересы крупных компаний-монополистов, таких как, например «Базис-А».
Им, конечно, ничего не стоит получить все разрешительные документы, и деньги на счетах у них огромные. Но их специализация — элитные, дорогие дома, недоступные по ценам среднему казахстанцу. И в пригороды, в поселки, на окраины такие фирмы не пойдут, им и в городах, в столицах живется неплохо, там норма прибыли еще долго будет очень высока. А такие фирмы, как наша, строят сравнительно недорогое жилье — то, что нужно сегодня подавляющей массе наших граждан. Нас же, судя по всему, просто вытесняют с рынка. И причина такая, что не придерешься — защита прав дольщиков…
Контроль за деятельностью застройщика по новому закону значительно ужесточен. Он, например, может быть лишен лицензии, если на конец года размер его собственного капитала составит менее 12 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия.
Для крупной фирмы, ворочающей миллионами долларов, эти 12 процентов — пустяк. А для малой, или даже средней по размерам строительной компании — немалые деньги, которые остро необходимы, чтобы сдать объект в срок. И которые она, фактически, вынуждена теперь «резервировать» на счетах, в расчете на какой-либо потенциальный «форс — мажор».
Типовой договор между застройщиком и дольщиками, по новому закону, должен утверждаться Правительством РК, но когда он будет готов — никто не знает.
Хотя в законе говорится, что в договор, после его заключения, могут быть внесены, по согласию сторон, изменения или дополнения, строители полагают, что именно типовой договор будет самым главным юридическим обоснованием в случае конфликта в суде.
А ведь возможности, положение, ситуация в каждой строительной фирме, в каждом конкретном регионе, могут быть разными. Жесткое следование типовому договору может привести, по их мнению, к бюрократическим проволочкам и, как результату — к затягиванию сроков строительства.
Дольщики же, со своей стороны, должны быть довольны: в новом законе предусмотрены самые различные способы защиты их прав и денег. Например, теперь денежные обязательства дольщика считаются исполненными, с момента уплаты в полном объеме суммы, обозначенной в договоре. То есть никто не может потребовать от дольщика «дополнительной» оплаты, ссылаясь на инфляцию, рост стоимости материалов и пр.
Есть еще одна статья, которая ограничивает возможности строителей. За нарушение сроков договоров, в частности — срока сдачи дольщику его доли жилья в построенном доме, застройщик должен платить дольщику пеню — штраф за каждый лишний день, в размере 0,1% от суммы, внесенной дольщиком.
В парламенте обсуждалась даже другая цифра пени — 1%, но здравый смысл все-таки возобладал… Иначе на долевом строительстве вообще можно было бы ставить крест. Ведь передача дома жильцам возможна лишь после приемки его госкомиссией, а все мы знаем, от скольких факторов это зависит! И очень часто они, эти факторы, в свою очередь, не зависят от строителей. Не подключили, к примеру, дом к теплокоммуникациям — налицо задержка сдачи. А ты, строитель, хоть и не виноват — плати… И даже пресловутые 0,1% — также сумма немалая, учитывая, что из-за разных бюрократических и технических проволочек дом могут сдать и на месяц, и на два позже указанного в договоре срока. А в этом случае сумма пени, если дом стоит 2-5 миллионов долларов, будет очень и очень немаленькой…
Согласитесь, не очень вдохновляющая перспектива для строительных фирм. Таким образом, расчеты строителей на хорошую прибыль ставятся в зависимость от множества сторонних и объективных факторов.
Законодатели приняли близко к сердцу опасения и тревоги дольщиков, в законе они всемерно обеспечили сохранность их денег. Зато бизнес-интересами строителей решили пожертвовать. На бумаге все кажется хорошо и гладко, а в жизни …
Новые, чрезмерно обременительные обязанности строителей, считают многие участники рынка, приведут лишь к удорожанию жилья, а может быть — и резкому сокращению желающих заниматься его возведением.
Что ж, через год уже станет ясно, насколько нынешние опасения строителей обоснованны.
Рисунок с сайта http://www.pravda.ru/