В Узбекистане делят землю

Президентский указ «О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан» вышел как раз кстати.
Мало кто верит в то, что цены на недвижимость в Ташкенте сегодня являются обоснованными.
В реальность нынешних цен на квартиры и дома не верят не только местные жители, но и иностранцы.
В приватных беседах они сетуют на то, что недвижимость в столице Узбекистана сейчас переоценена если не два, то, по крайней мере, в полтора раза. При этом многие ссылаются на неразвитость рынка недвижимости и подозревают наличие необъективных факторов в сфере ценообразования.
Нет никаких сомнений в том, что приватизация земельных участков пролоббирована узкой группой людей, чьи состояния можно оценить шестизначными цифрами, причем, не в узбекских сумах. Им не хватает дополнительных площадей, чтобы расширить свой бизнес. Таких площадей, которые может дать указ узбекского президента.
Сегодня в Узбекистане стало модным объявить банкротом то или иное предприятие. За счет искусственного увеличения числа банкротств создается необходимая база для развития и рынка недвижимости, и посредством его, фондового рынка.
Узбекские власти пока не видят других путей стимулирования процесса наращивания капитализации экономики.
Президентский указ, с одной стороны, позволит увеличить базу под процессы приватизации, с другой стороны, даст возможность верхушке хоть каким-то образом легализовать свои капиталы. Сегодня эти самые капиталы находятся в виде вложений в бизнес или вложений в недвижимость. Супермаркеты, навоийские торговые ряды, ипподром, Куйлюк, оптовые рынки по всему Узбекистану — это и есть капиталы, вложенные в бизнес. Квартиры, жилые дома, земельные участки по договору долгосрочной аренды — это капиталы, вложенные в недвижимость.
Номенклатурную верхушку, имеющую неограниченные финансовые инструменты не волнует сегодня ровным счетом ничего. Пусть приватизация земельных участков, как говорится в указе, «осуществляется строго по рыночным ценам». Главное, иметь доступ к земле, находящейся в центре крупнейших городов Узбекистана. То бишь, к самому лакомому куску.
Что касается ранее уплаченных гражданами сумм в качестве платы за земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, они будут засчитаны в ходе нынешней приватизации. Но самым ключевым пунктом документа является следующий:
«Приватизированный земельный участок не ограничен в обороте, включая сделки по купле-продаже, обмене, дарению, наследованию, передаче в пользование (аренду), может являться предметом залога, в том числе для получения кредита в банках и других кредитных учреждениях».
Именно благодаря приватизации земельных участков намечено решить одну из самых главных головных болей узбекской экономики: дать стимул рынку недвижимости, резко увеличить на нем количество игроков и, одновременно, попытаться растормошить банковскую систему, которая все больше погружается в глубокую стагнацию.
Кредитно-финансовые учреждения, призванные аккумулировать средства для внутреннего инвестирования как раз с последней задачей никак не справляются. Процент инвестирования в реальный сектор экономики столь низок, что банки с большой неохотой предоставляют статистику по вложениям в узбекский бизнес.
Даже не имея четких представлений о рыночной стоимости земельных участков несельскохозяйственного назначения, узбекское правительство намеревается запустить приватизационные механизмы.
Так, к примеру, в документе отмечено, что «Государственному комитету Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру совместно с Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей, городов и районов, другими заинтересованными структурами в срок до 1 октября 2007 года осуществить разработку и апробацию кадастра земель несельскохозяйственного назначения как основы для определения рыночных цен при приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан».
То есть за месяц с небольшим необходимо сделать огромную работу по определению рыночной стоимости земельных участков. Реально ли за столь короткий срок осуществить столь масштабную работу?
Судя по всему, данное обстоятельство мало кого всерьез волнует. Задача поставлена, и к сроку необходимо дать результат. Однако стоит еще раз вернуться к новой редакции Налогового кодекса, которая к осени 2005 года так и не была подготовлена. Боюсь, что с земельным кадастром может случиться такая же история.
Ситуация, нужно сказать, патовая. Не имея достаточной правовой базы, затевается реформа, сравнимая по масштабам разве что с первой волной узбекской приватизации.
В тот же срок до 1 октября Госкомимущество, Госкомземгеодезкадастр, Госархитектстрой, Министерство финансов, Министерство экономики, Госкомдемонополизации, Министерство юстиции Республики Узбекистан обязаны подготовить сразу 4 положения:
— Положение о порядке приватизации и определения рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, принадлежащими юридическим лицам;
— Положение о порядке определения границ земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, а также участков, прилегающих к ним, необходимых для осуществления производственной деятельности;
— Положение о порядке приватизации и определения рыночной стоимости земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома;
— Положение о порядке предоставления земельных участков в аренду.
С другой стороны, привлечение к приватизации земельных участков государственных учреждений, местных властей приведет к давно ожидаемому результату — обюрокрачиванию процесса. Большие и малые чиновники, привыкшие на любых реформах делать деньги, будут продолжать вымогать так называемые «неформальные платежи» на всех этапах приватизации, что, в конечном счете, приведет к подмене понятий: вместо реформ вновь пройдет неэффективная кампания, которая угаснет быстрее, чем даст конечный результат.
80 процентов от поступающих средств будут напрямую идти в государственный бюджет, остальные намечено оставить в местных бюджетах. Тем самым будет достигнута еще одна ключевая цель — наполнение бюджета, угроза исполнения которого всегда висит над узбекской экономикой «дамокловым мечом».
Неэффективное государственное управление, нерациональное использование поступивших от приватизации земельных участков средств, в конце концов, приведут к закономерному итогу: рынок недвижимости, несколько оживившийся вначале процесса, постепенно вернется к своему обычному состоянию.
Даже получив право закладывать земельные участки, узбекистанцы вряд ли сломя голову побегут в банки за дорогими кредитами, а сама приватизация окажется еще одной мерой временного решения задачи наполнения бюджета.
Социальная дифференциация общества на богатых и бедных получит дополнительный импульс. Богатые, используя закупленную впрок недвижимость, смогут постепенно скупить самое элитное жилье у тех, кто по финансовым возможностям не сможет самостоятельно приватизировать свои земельные участки.
Тогда и появятся богатенькие люди или их представители, чтобы предложить хорошие варианты с переездом из центра города в другие районы крупных городов Узбекистана.
Как всегда цели, заявленные вначале реформы, будут недосягаемы по той простой причине, что государственный механизм и люди, его представляющие, не заинтересованы в реальных реформах. Они лишь могут заявлять, громогласно объявлять и декларировать. Они не могут и не хотят реформ, которые, по сути, покажут не только их профнепригодность, но и ненужность нынешнему Узбекистану.