Обзор строительного рынка

Ну, а переходя в практическую сферу — рынок строительных материалов в Казахстане подпитывал бурно развивающийся строительный сектор, который, в свою очередь, насыщал рынок недвижимости.
О значимости этих процессов говорит тот факт, что быстрый рост казахстанской экономики был напрямую связан с динамикой роста в строительном секторе. Однако надо понимать, что быстрый темп — показатель весьма относительный.
Если оглянуться назад, то с 1971 года объемы строительства составляли не менее 6 млн. кв. метров жилья в год, в 80-е годы — до 8 млн. кв. метров в год, с 1995 года — около 1,5 млн. кв. метров в год. То, что в нынешнее время считается «бурным ростом», в советские времена означало провал строительной отрасли.
По сути, казахстанская модель развития предполагала следующую схему накачки экономики ликвидностью: «Банки — внешнее фондирование — ипотечные кредиты-займы — кредиты строительным компаниям». Причем, основными ее источниками стали ресурсы, заработанные за счет нефтяного сектора, реализации на внешних рынках природных ресурсов и активного заимствования банков второго уровня за рубежом.
И конкретно в Казахстане от благополучия строительной отрасли зависит очень многое. Не секрет, что даже идея строительства новой столицы Казахстана, (возникшая по ряду объективных причин), предполагала интенсификацию нового строительства. Темпы роста, заданные в строительном секторе, преобразовывались в основной макроэкономический показатель — темпы роста валового внутреннего продукта.
Объемы рынка строительных материалов в РК оценить весьма сложно. Главное препятствие — непрозрачность строительных компаний и всего строительного сектора в целом.
Но о масштабах вовлеченных в строительный сектор средств можно судить хотя бы по мультипликативному эффекту: по данным аналитиков, на каждый инвестированный в строительство тенге смежные отрасли получали в три раза больше.
За первый квартал 2007 года в виде налогов строительная отрасль принесла государству 178,2 млрд. тенге. Из них 46,1% — оплата труда.
Структура рынка предполагала слабую устойчивость и зависимость от внешней конъюнктуры. Большинство строительных организаций существовали в виде субъектов с числом работников меньше 50 человек (85%). В то же время компаний с числом работников более 250 человек насчитывалось не больше 3,5%. Как раз в эту небольшую прослойку и умещались крупные строительные компании, такие как «Базис-А», «Куат», BI Group, корпорация «Век». Общее количество работающих в строительных организациях составляло 250 тыс. человек.
С лета 2007 года строительный рынок, а вместе с ним и рынок строительных материалов попали в полосу жесткого кризиса. Но государственная поддержка строительной отрасли, оживление в секторе, дают все основания утверждать, что в ближайшие год-два строительный сектор восстановит динамику роста.
Разумеется, кризис видоизменит качество роста, и ажиотаж середины 2000-х годов, скорей всего, не повторится: для устойчивого развития любых сегментов экономики необходимы чувство меры и объективная оценка со стороны населения своих финансовых потенций.
Период быстрого роста
С начала 2000-х годов строительный рынок Казахстана рос высокими темпами. Деньги на рынок пришли из следующих источников: налоговая амнистия (общий объем 500 млн. долларов), «черный нал» (не проходивший по финансовым документам), внешние заимствования (в основном через банки, переданные юридическим и физическим лицам), накопления граждан, средства предприятий и бюджетные ресурсы.
Дополнительным стимулом роста строительного сектора стали инициативы государства, направленные на решение жилищной проблемы, в виде двух программ — на 2005-2007 годы и 2008-2010 годы. Если первая была относительно успешно выполнена, ибо пришлась на время строительного бума, то вторая оказалась под угрозой срыва в силу кризисных явлений в экономике.
О неэффективности государственных программ свидетельствует динамика ввода жилья. К примеру, в 2005 году было введено 160,3 тыс. кв. метров жилья плюс за счет кредитования местных исполнительных органов 854,5 тыс. кв. метров, в 2006 году — 204,5 тыс. кв. метров (и 647,9 тыс.), в 2007 году — 101,5 (и 680,8 тыс.). Очевидно, что ввод жилья из года в год снижался в силу большого количества злоупотреблений с государственными деньгами. Это и стало основной причиной удорожания строительства по госпрограмме, и неспособности властей контролировать себестоимость строительства.
Причем, цены на строительные материалы, на квартиры и дома росли невероятными темпами. Наиболее пессимистически настроенные аналитики предполагали, что в стране надувается очередной «мыльный пузырь», который может быстро лопнуть, как только конъюнктура на рынке окажется негативной. Между тем риэлторы, оценщики, строительные компании дружно заявляли, что Казахстану ничего не грозит, а высокие темпы роста цен на строительные материалы — это лишь фактор роста всей казахстанской экономики.
Правительство, понимая, что темпы роста ВВП напрямую увязаны с ростам строительного сектора, также заявляло об устойчивости сегмента и отсутствии каких-либо негативных тенденций.
Понятно, что ни одного из игроков рынка не интересовала «игра на понижение», они предпочитали «игру на рост», справедливо увязывая с ней свое собственное материальное благополучие. А так как к хорошей жизни и высоким зарплатам (к примеру, начинающий инженер в секторе строительства получал от 2,5 до 3 тыс. долларов) люди быстро привыкают, никто не хотел нарушать идиллию.
Динамика роста цен на рынке недвижимости превзошла все мыслимые и немыслимые ожидания. К примеру, стоимость рабочей силы в 2006 году возросла по сравнению с 2000 годом в 1,9 раза, цена на строительные материалы за тот же период — в 1,5-2 раза, одновременно с 2000 по 2007 год цена на новое жилье поднялась в 7,8 раза, а на вторичном рынке — в 17,8 раза. И это при том, что не было предпосылок для резкого роста квалификации рабочей силы, качество строительных материалов оставалось неизменным, а качество строительства существенно ухудшалось по мере того, как усиливался ажиотажный спрос на квартиры и дома. Как подчеркивают представители строительной компании «Век», на рынке стал очевиден спекулятивный спрос, искусственно подогреваемый со стороны риэлторов, оценщиков и застройщиков.
При этом себестоимость жилья складывалась на 40% из стоимости земельного участка, на 30% — стоимости строительных материалов, 20% — стоимости рабочей силы и еще 10% — стоимости проектирования и других относительно мелких затрат.
Доля строительной отрасли и сделок с недвижимостью в ВВП росла довольно быстро. Так, по данным Агентства по статистике, доля строительства и сделок с недвижимостью в 2007 году в ВВП страны достигала 25%, а инвестиции в отрасль в 2006 году составили 489,6 млрд. тенге.
Львиную долю этих денег закачали банки второго уровня. В условиях практически безграничного фондирования на внешних рынках, они стали конкурировать на рынке за клиента. Эта погоня привела к тому, что ликвидности на рынке становилось все больше. Одновременно рос и строительный сектор, который привлекаемые средства легко осваивал. Казахстанская экономика все больше стала походить на наркомана, не способного жить без очередной дозы.
Вместе с тем спрос на строительные материалы превышал предложение. Причем, большой популярностью в 2007 году пользовался кирпич (57-60% нового строительства), нетрадиционные материалы — пенобетон, шлакоблоки, сплиттерные блоки, газоблоки, каркасные материалы из дерева (18-20%) и монолитный бетон (9-13%).
Одновременно с развитием компаний, ввозивших в страну импортные строительные материалы, активно развивалось производство всех вышеуказанных материалов внутри страны.
Большая часть строительных материалов ввозилась из Европы, Турции и Китая. В период пика цен на недвижимость в 2006 году и начале 2007 года продажи по регионам-производителям составляли 25, 35 и 40%. Основная часть строительных материалов (около 80%) завозилась из Китая, ибо эта страна превратилась в перевалочный пункт, где аккумулировалась продукция со всех концов света.
Практически свободный доступ к ипотечному кредитованию создал у населения впечатление, что улучшить жилищные условия, купить собственный частный дом или стать обладателем элитного жилья не составляет большого труда. Часто население не соразмеряло реальные возможности со своими потребительскими фантазиями.
Естественно, это вызвало цепную реакцию: рос спрос на ипотечные кредиты, в ответ банки наращивали объемы внешних займов.
Порой доходило до абсурда. Например, цены на строительные материалы за один световой день могли вырасти на 5-7%. Но крупные строительные компании не обращали на это внимания. Им было важнее быстрее сдать объект и получить прибыль. А так как рынок первичного и вторичного жилья также рос на 35-40% за три месяца, то цена строительных материалов мало кого волновало.
Рост строительного сектора стимулировало и индивидуальное жилищное строительство. Так как цены на недвижимость росли в среднем на 70-100% в год, появился еще один вид бизнеса: сколотив наспех бригаду, любой желающий мог построить дом, потратив на строительные материалы 25-30 тыс. долларов, а, через несколько месяцев выручить за него 120-150 тыс. долларов. 8-9-кратная маржа стала в порядке вещей.
Это подталкивало рынок строительных материалов к еще большей активности. На фоне бешеного спроса на рынке недвижимости, никого не пугал рост цен на строительные материалы, маржа поставщиков строительных материалов доходила до 150-200%.
Схема «банки — ипотечное кредитование — строительство» работала безотказно.
Все когда-нибудь кончается
Родоначальником кризиса ликвидности стали американцы, в частности, их ипотечный рынок. Летом 2007 года строительный сектор Казахстана начал рассыпаться.
Банки перестали призывать народ купить жилье прямо сейчас, взяв ипотечный кредит. Кредитная активность захлебнулась без подпитки иностранными деньгами. Заграница Казахстану помогать не хочет, а если предлагает займы, то по очень высокой цене. Банки, в свою очередь, подняли ставки не только на ипотеку, но и в целом на кредиты, объясняя свои действия удорожанием внешних заимствований. Даже ипотека по госпрограмме под 10% годовых по большей части недоступна тем, для кого была предназначена — учителям, врачам, молодым семьям, — из-за низкого уровня доходов.
Что касается рынка ипотеки. По данным консалтинговой компании Qncepto, доля ипотеки в ВВП страны в 2007 году составила 5,37%. Количество сделок с недвижимостью сократилось. Ушли с рынка спекулятивные инвесторы. Президент корпорации «Век» Аскар Бегалиев говорит: «с августа 2007 года у нас в корпорации количество сделок с ипотекой сократилось вдвое и составило менее 20%. И хотя доля спекулянтов, ориентировавшихся на краткосрочные инвестиции и быстрое получение прибыли, в наших жилых комплексах всегда была незначительной, тем не менее, поддавшись общему настроению, даже наши потенциальные клиенты заняли выжидательную позицию».
Крупные города Казахстана, в том числе Астана и Алматы, превратились в территорию «мертвых строительных площадок». Подъемные краны замерли. Тысячи занятых людей остались без работы.
Результатом стало падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости, где цены снизились на 25-40% в зависимости от типа дома и его местоположения. Многие строительные компании, которые активно брали банковские кредиты, сейчас находятся в состоянии коллапса.
«Кризис в строительной сфере — это, безусловно, следствие постбанковского кризиса», — отметил в интервью «Независимой газете» эксперт Московского центра Карнеги Алексей Малашенко. Однако, по его мнению, нельзя исключать и того, что это банальное перераспределение сфер влияния, острота и одновременность которых были созданы намеренно. Сложившаяся ситуация лишь будет способствовать в некотором роде естественному отбору. То есть на рынке останутся хорошо зарекомендовавшие себя застройщики. Более того, компании, которым банки перекроют финансирование, вынуждены будут распродавать недостроенное жилье по сниженной цене. «Таким образом, на рынке останутся только крупные, завязанные на государстве фирмы», — считает Малашенко.
Негативный эффект от строительного коллапса, увеличиваясь в геометрической прогрессии, будет серьезным. Прежде всего, во многих строительных компаниях прошли массовые увольнения. Сократилось и количество риэлторских контор. Все это подстегнуло рост безработицы в Казахстане, за ней последовало снижение покупательной способности населения, что уже сказалось на сфере услуг.
В то же время банки будут вынуждены переориентироваться на внутренний рынок, что приведет к росту конкуренции за местные ресурсы — размещенные депозиты населения и юридических лиц. Исходя из этого, наблюдается повышение процентных ставок по депозитам. В условиях оттока капитала из страны и девальвации национальной валюты проблема инфляции вновь выходит на первый план. А это значит, что нехватка ликвидных ресурсов на внутреннем рынке, даже при условии их избытка в стране, останется перманентной.
По мнению политолога Досыма Сатпаева, «многие строительные компании, которые активно брали банковские кредиты, оказались в коллапсе. Это привело к тому, что большое количество строек во многих городах Казахстана практически остановилось. Это ударило по интересам нескольких тысяч дольщиков, которые уже вложили деньги в строительство. На данный момент наблюдается повышение социальной напряженности в связи активными акциями протестов со стороны дольщиков, которые объединяются для отстаивания своих прав. Если учесть, что, по оценкам некоторых экспертов, на строительном рынке «кормятся» около 2,5 млн. человек, то негативный мультипликативный эффект от строительного коллапса будет серьезным».
Рынок пойдет вверх
Но к тому, что рынок выйдет из кризиса и будет развиваться есть объективные предпосылки. Среди самых очевидных — дефицит жилой площади в Казахстане.
Объем жилого фонда за последние десять лет практически не изменился. В 1998 году весь городской жилищный фонд составлял 20,8 млн. кв.м общей площади, на одного жителя приходилось 19,6 кв.метров. В 2008 году — примерно 18 кв. метров.
По данным Агентства по статистике РК, ситуация по городским населенным пунктам выглядит следующим образом. В 62% домостроений на 1 человека приходится 12,5 кв. метров общей площади и 8,25 кв. метров жилой площади, в 34% домостроений на 1 человека приходится 62 кв. метра общей площади и 41 кв. метр жилой площади.
На селе ситуация не менее сложная. В 69% домостроений — 10 кв. метров общей площади и 7 кв. метров жилой площади, в 30% домостроений — 50 кв. метров общей площади и 35 кв. метров жилой площади. Это связано, во-первых, с тем, что возведение новых домов производится на месте снесенных старых. А во-вторых, официально за этот период население Алматы увеличилось с 1130,1 тыс. чел до 1335,08 тыс. чел. Так что, чтобы дойти до европейских стандартов, или хотя бы удовлетворить отечественные требования, строителям предстоит еще немало потрудиться.
Проблема дольщиков, которую, безусловно, без участия государства решить невозможно — это еще один источник стимулирования жилищного строительства.
И снова предлагаю обратиться к статистике. В Астане насчитывается более 32 тыс. дольщиков, в Алматы, по данным акимата, их около 10 тысяч. Средства, выделенные на завершение строительства, гарантируют не только общественное спокойствие, действующие стройки обеспечат рабочие места, налоговые поступления и новые ипотечные кредиты и уже на иных условиях.
Государство, со своей стороны, уже предпринимает меры к тому, чтобы оживить рынок долевого строительства. Планируется выкупить более 4 тыс. квартир в 30 объектах долевого строительства, также обсуждается возможность выделения дополнительных 17 млрд. тенге на завершение строительства наиболее проблемных объектов.
Кроме того, для предотвращения махинаций в отношении дольщиков государство ужесточает требования к застройщикам. Сейчас на рассмотрении в правительстве находятся поправки к закону «О долевом участии в жилищном строительстве». В частности, планируется увеличить уставной капитал застройщика до 20% от стоимости строительства, при этом опыт застройщика должен составлять не менее трех лет, причем за эти годы застройщик обязан построить не менее ста квартир.
Одновременно идет работа по рефинансированию ипотечных кредитов. Из 120 млрд. тенге, выделенных казахстанским правительством на эти цели, на сегодняшний день освоено 102 млрд. тенге. В банки поступило 41,4 тыс. заявок, из которых 30 тыс. удовлетворены. Работу с оставшимися кредиторами завершат банки за счет собственных средств.
Предполагается, что к 1 октября 2009 года программа будет завершена.
Участники рынка излучают оптимизм. «Все мы знаем, что ситуация через некоторое время стабилизируется, — говорит председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. — И, может быть, уже через полгода мы забудем о возникших сложностях. Об этом говорят показатели экономики страны. Но то, что происходит сейчас, беспокоит всех. Потому что имеются некоторые ограничения в выдаче ипотечных кредитов, растет процентная ставка, имеются ограничения по финансированию большого количества строительных компаний».
Национальный банк РК сегодня рассматривает вопрос снижения минимальных резервных требований банкам второго уровня. В этом некоторые участники рынка видят существенный позитив. «Снижение МРТ — это не банковский кризис. Если будут снижены минимальные резервные требования, то у банков увеличится количество свободных денег. И эти деньги пойдут не только на ипотечный рынок. Будет больше и других, в том числе потребительских кредитов. На самом деле никакого кризиса как такового у нас в стране нет. У нас самый оптимистичный сценарий среди стран СНГ. И Правительство, и застройщики, и банки, — уверен, мы все придем к соглашению и скорректируем ситуацию. Вы же понимаете, каждый процент увеличения ипотеки — это дополнительная нагрузка на заемщика от десяти и более долларов ежемесячно. А если увеличить ипотеку на 10% и более, обязательно произойдет отток средств. Но если не увеличивать проценты, уже скоро наступит стабилизация», — говорит директор ТОО «Гражданстрой» Муса Гойгов.
С другой стороны, демографический фактор тоже является ключевым.
«На самом деле ничего страшного не произошло, — говорит заместитель председателя правления «Концерн «Найза-Курылыс» Эрик Джайлаубеков. — Банки просто перестраховались. У нас есть взаимопонимание. Но ситуация в том, что строительный цикл нельзя прерывать. Нужно не только закончить имеющиеся проекты, нужно начать новые. Иначе к весне будущего года будет значительное уменьшение нового жилья на рынке. Жизнь вносит свои коррективы: определенному количеству людей к определенному сроку обязательно понадобятся новые квартиры. Люди женятся, рождаются, переезжают из одного города в другой».
Но динамика роста строительного сектора, как правило, упирается в ипотеку. «Наша просьба к банкирам: сохранить прежние проценты по ипотеке. Всплеск не должен быть таким резким, с 12% сразу на 23%. Сохранение прежней ставки позволит нам выполнить все обязательства. То есть, если ипотека станет недоступной населению, уменьшится поступление средств застройщику. Реализация проектов будет продолжаться с меньшей динамикой, стройка пойдет медленнее. Под удар встанут все строительные компании, но не все этот удар выдержат. Вот в чем вопрос. Но наш прогноз будет таким: рынок выживет, строительный сектор будет продолжать развиваться», — резюмировал г-н Рахимбаев.