Аренда в законе

Многие эксперты и аналитике предрекают крах этому спекулятивному раздувшемуся «пузырю», однако, как говорится, эксперты вещают — а цены растут… И как долго это может продолжаться — никто сказать не может.
На фоне высоких цен на недвижимость растет и цена арендованного жилья. Кстати говоря, этот сегмент рынка сегодня наименее всего охвачен государственным регулированием. Хотя во многих странах именно аренда жилья, а не покупка его в собственность стали основой решения острой жилищной проблемы.
Покупка жилья в собственность в этих странах зачастую венчает жизненный путь человека, честно проработавшего 40-50 лет и все эти годы выплачивавшего ипотечный кредит, который он взял еще «зеленым» юнцом…
Например, в богатейшей стране мира, США, более 30 процентов жилищного фонда — это арендное жилье, которым пользуются около 35 миллионов семей.
В Швеции — это около 40 процентов всего жилого фонда, в Голландии — примерно 65 процентов, в Дании — 44 процента, в Германии — 60 процентов.
В бывших социалистических странах — Чехии, Словакии, Эстонии, Латвии и других, где пресловутый «квартирный вопрос» решался примерно так же, как в СССР, доля арендного жилья колеблется от 27 до 60 процентов. Да что говорить — единственная страна-город, Сингапур, где жилищная проблема решена полностью — и там доля арендного жилья составляет более 50 процентов!
В большинстве этих стран арендное жилье носит статус кондоминиумов и обороты этого бизнеса — одни из самых высоких в структуре экономики. К примеру, в тех же США арендаторы платят за жилье в год в среднем 250 миллиардов долларов.
И в Казахстане ситуация развивается по этому же направлению. Сдача жилья в аренду стала неплохим видом бизнеса. Эксперты подсчитали, что сегодня арендное жилье может приносить его владельцу от 50 до 200 процентов годовых и стало одним из главных объектов для инвестиций.
Сегодня, по оценкам, подавляющее количество арендного жилья сдается «полузаконно», то есть его владельцы не платят никаких налогов. Только за прошлый год налоговые службы выявили 1,5 тысячи арендодателей, совершивших такое правонарушение.
Пока государство смотрит на это либерально, хотя по закону нарушителям грозит немалый штраф, а если сумма уклонения от налогов превысит полмиллиона тенге — может наступить и уголовная ответственность…
С другой стороны, сдача жилья в аренду стала выходом из сложной финансовой ситуации для многих алматинских семей, особенно для пенсионеров, которым повезло иметь «лишнюю» жилплощадь. Люди зачастую идут на ухудшение своих жилищных условий, съезжаются семьями, ютятся, чтобы иметь возможность сдавать другую квартиру в аренду.
— Мы с семьей сына живем в маленькой двухкомнатной квартире — всего шесть человек — рассказывает жительница Алматы Анна Владимировна. — А другую, трехкомнатную, сдаем. А что делать? Без этих денег за аренду мы не смогли бы жить, нормально питаться, платить старшей внучке за учебу в институте… Аренда сегодня нас просто спасает.
— Я не хочу платить государству налог за свою же квартиру, — откровенно говорит пенсионер Николай Семенович, имеющий жилье в «золотом квадрате» Алматы. — Считаю это несправедливым. Я за нее тридцать лет в кооператив платил, по копейке откладывал! И сейчас вынужден жить на даче — сыну надо помогать. Да еще и налоги платить — за что!? Поэтому я всегда селю жильцов надолго, мы уговариваемся, что они — мои родственники. Пусть докажут, что это не так!
Но сдача квартиры в аренду — это, как ни крути, вид предпринимательства, и весьма выгодного, так что налоги, разумеется, надо платить. Тем более, что они сегодня не слишком высоки и с учетом высокой цены на аренду в Алматы, необременительны для бюджета семьи. К тому же, если налоговики уж очень захотят, они вполне могут доказать факт аренды — и тогда у владельца могут быть крупные неприятности. По суду им может быть вынесено решение заплатить штрафы, порой в миллионы тенге. Не лучше ли заплатить — и спать спокойно?
— Я думаю, это выгоднее, — считает Алия Ш., которая сдает свою квартиру в аренду уже несколько лет. — Теперь и я, и мои жильцы спокойны: не надо боятся ни людей из КСК, ни налоговой службы, можно без волнений открывать дверь на звонок… Конечно, ежегодные платежи за квартиру составляют примерно 500 долларов, это немало… Да еще оформление документов, сдача деклараций занимают у меня много времени. Но это лучше, чем судиться, тем более что суды очень часто берут сторону налоговиков. Они говорят: ваш жилец — родственник, говорите? Докажите, принесите справки, документы… К тому же, если живет в квартире иностранец (а они — самые выгодные арендаторы, платят щедро!), тогда дело вообще ясное: налоговики выписывают штраф без долгих разговоров. Так что лучше без этих проблем…
По правилам, арендодатель обязан зарегистрироваться в налоговых органах и выбрать один из режимов налогообложения: патент, упрощенную декларацию или по общим правилам. Самый простой и удобный — патент, получил его — и теперь только раз в год приходишь в налоговую, платить «кесареву — кесарю». Владелец квартиры сам заявляет сумму дохода и с нее платит определенный процент (обычно не более трех процентов от суммы дохода за год). В среднем такие выплаты не превышают суммы в 250 — 600 долларов в год, в зависимости от качества квартиры или дома, их местоположения и т.д.
В налоговой службе тоже ведь люди умудренные сидят, знают, какие цены на аренду в разных частях города, так что слишком занижать сумму дохода не позволят.
А два другие режима налогообложения для арендодателя не слишком удобны — нужно или иметь бухгалтера, или самому ежеквартально стоять в очередях в налоговом комитете…
Но и патент имеет свои недостатки, прежде всего организационные. Чтобы получить его, надо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, принести заявление, удостоверение личности, РНН и СИК и много других документов. Нужно платить сбор за регистрацию и, конечно, сам налог. Все это занимает немало времени и нервов. Но кроме того, патент дается максимум на год и поэтому в следующем году нужно получать новый. А значит — опять проходить все бюрократические ступени, стоять в очередях, терять время…
Другая проблема — неурегулированность законодательства по аренде. Если жилье — объект предпринимательства, то должен ли его владелец платить коммунальные платежи по тем же расценкам, что и предприятия? Сегодня этот вопрос уже поднимается во властных кругах… Или же ремонт арендной квартиры: сегодня нет четких правил и ответа на вопрос, включать ли затраты на него в сумму, вычитаемую из общего годового дохода? Поэтому одни налоговики принимают это к сведению, а другие — нет… Есть и другие подобные вопросы.
Поэтому сегодня правительство делает шаги в этом направлении, разработан Закон «Об арендном жилье», согласно которому намечается массовое строительство «доходных домов».
Согласно этому закону должна быть создана целая система рыночного функционирования арендного жилья: будут созданы фонды по инвестированию в строительство арендной недвижимости; должны возникнуть соответствующие структуры по продаже и аренде этого вида жилья; должна быть создана соответствующая юридическая база для покупки жилья, с последующей сдачей его в аренду и аренды — с последующим выкупом.
Идя по этому пути государство, являясь основным инвестором и арендодателем, имея большие финансовые и материальные возможности, может стать важнейшим игроком на арендном рынке и одновременно — решить наболевшую проблему массового жилья для населения.
К слову, подобная практика государственного «арендодательства» давно и успешно решает вопрос жилья во многих странах мира. Например, в Голландии практически любой гражданин, зарабатывающий менее установленного законодательством минимума, может претендовать на социальную квартиру или дом, которые предоставляются им администрацией соответствующего региона страны.
Управляют этими домами, которых в Нидерландах великое множество, соответствующие компании или кондоминиумы, в которых доля государства обычно превышает 50 процентов. Они же содержат дома в порядке, ремонтируют их, если нужно, они же взимают плату с жильцов. Поэтому для большинства жителей страны и миллионов приехавших сюда на работу, выгодней снимать жилье, чем покупать его — это очень дорого. В стране найден благотворный баланс частных, государственных и общественных интересов. Общество получает массовое дешевое жилье; государство решает острейшую социальную проблему; предприниматели получают возможность практически безрискового вложения своих инвестиций — на долговременной основе и с гарантией получения неплохой прибыли.
У нас же пока вложить деньги в арендное жилье сегодня готовы еще немногие компании. Их осторожность понятна. В стране нет пока четких «правил игры» на этом рынке, нет уверенности у бизнесменов, что вложения окупятся. И одним Законом здесь не обойтись: должна быть создана целостная система планирования, финансирования, строительства, эксплуатации арендной недвижимости. А это весьма непростое дело.
Но если государство все-таки создаст условия для цивилизованного рынка арендного жилья, то проблема недорогого массового жилья в стране будет решена в короткое время.