Офис: цена престижа

Сегодня серьезного предпринимателя не привлекает маленькая комнатка в бывшем общежитии или проектном институте, к тому же затерянная среди десятков подобных комнаток, где-нибудь на пятом-десятом этаже…
Не вызывают восторга и унылые старые стены советского периода, не устраивает общий на весь этаж туалет, с постоянно ломающейся сантехникой. Словом, требования к месторасположению офиса в городе, его интерьеру и дизайну, к оборудованию его мебелью и офисной техникой, значительно возросли. На первый план при выборе офисного помещения все увереннее выходят такие критерии, как престижность окружения, современный фасад здания, качество внутренней отделки, наличие развитой обслуживающей инфраструктуры. Рынок предложений от этих требований сильно отстает. В основной своей массе владельцы зданий и помещений не хотят, или не могут позволить себе переоборудовать помещение на уровне мировых стандартов. И дело здесь далеко не всегда в отсутствии денег, хотя налог на сдачу в аренду коммерческих помещений достаточно ощутим. Зачем делать дорогостоящий ремонт, когда нет полной уверенности, что офис можно продать или сдать в аренду по такой цене, чтобы не только вернуть свои деньги, но и получить хоть небольшую прибыль? А уверенности нет потому, что в известном споре критериев «цена — качество» наши казахстанские бизнесмены пока еще уверенно отдают предпочтение более низкой цене. Конечно, им хотелось бы работать в современном красивом офисе, но если приходится платить за это преимущество цену на тридцать-сорок процентов больше, чем в среднем по данному району, бизнесмен задумывается. Если же цена превышает «среднерайонную» на пятьдесят — сто процентов, то наш предприниматель в девяноста случаях из ста предпочтет «коридорную систему» старого советского НИИ, пусть даже несколько устаревшую и обветшалую.
Местоположение офиса в городе имеет первостепенное значение. Именно оно определяет его престижность и, соответственно — цену квадратного метра в нем. Риэлторы выделяют «золотой квадрат», условно ограниченный улицами Желтоксан — Гоголя — 8 Марта — Сатпаева. Здесь самые высокие цены как на продажу, так и на аренду офисов и коммерческой недвижимости вообще. В последнее время также значительно выросли цены на офисы, расположенные на проспектах Абая, Достык, в районах элитной застройки — Самал-1, Самал-2. Все это можно обозначить как центральную часть города, сосредоточение его деловой жизни. Офисы в этом районе предлагаются на продажу по цене от 500 до 800 и даже 1000 долларов за квадратный метр. Цена аренды за последние год-два возросла и составляет от 12 до 18 долларов за квадратный метр в месяц. Однако и здесь предприниматель может подыскать себе подходящее помещение под офис гораздо дешевле, если только его притязания не превышают обычного уровня. Например, в огромном здании бывшего Агропрома (угол пр. Достык и улицы Виноградова) расположились десятки маленьких фирм и цена аренды не превышает 9 долларов за квадратный метр. А чуть дальше, в районе улиц 8 Марта-Зенкова, в сторону Центрального парка, цена аренды снижается еще более ощутимо. Хотя рядом есть дома, где она остается очень высокой — до 25 долларов за квадратный метр. Обычно такую цену за аренду могут платить только иностранные арендаторы, предъявляющие повышенные требования к комфортности помещения.
Цену аренды можно значительно снизить, если просто арендовать квартиру в жилом доме и переоборудовать ее под офис. Сейчас такой вид бизнеса широко рапространен, особенно среди владельцев хороших, больших квартир в районе улиц Достык, Зенкова, Курмангазы, в микрорайонах «Самал». Особенно ценятся в этом отношении квартиры на первых этажах. Такую квартиру под офис в «Самале» можно снять за 300-350 долларов в месяц, рядом с Академией наук или в районе старой застройки по ул. Фурманова — за 450-600 долларов. В пересчете на площадь квартиры такой офис обходится арендатору достаточно дешево -5-7 долларов за квадратный метр, а взамен он получает приватное и достаточно комфортное помещение, в хорошем доме и в престижном деловом центре города.
Существует значительное различие в подходах к выбору помещений под офис между нашими, казахстанскими и иностранными бизнесменами. Это обстоятельство отмечают все риэлторы. Среди «наших» вопросами престижности, внешнего и внутреннего состояния помещения, его соответствия современным требованиям больше интересуются руководители крупных, известных компаний. Они, как и иностранцы, чаще всего хотят отдельно стоящее здание или выкупают целое крыло или этаж в каком-нибудь бизнес-центре в престижном районе. Для иностранцев важно наличие хорошей охраны снаружи и внутри здания, стоянки для машин, современных систем коммуникаций и благоприятное экологическое и социальное окружение. Ни один иностранец не снимет офис, окна которого выходят на помойку. Что касается социального кружения, то это требование для многих наших риэлторов стало неожиданностью. Не все ли равно, кто будет твоим соседом по этажу? Детей, как говорится, вам вместе не крестить, бизнес совместный не делать…
Оказывается, это не так, иностранцы очень щепетильно относятся к выбору своих соседей и предпочитают брать офисы там, где уже обосновались известные иностранные фирмы или хотя бы их соотечественники. Были даже случаи, когда владелец недвижимости не мог сдать в аренду свое помещение какой-либо фирме, потому что один из его клиентов возражал против нового соседа.
Но чаще всего проблема эта решается просто — высокие цены современных и самых дорогих офисов дают самый высокий уровень приватности и независимости фирмам. Иностранные компании готовы даже нанять управляющую фирму, которая решала бы все вопросы жизнеобеспечения их офиса. То, что такой подход весьма перспективен, доказывает бурное строительство в Алматы современных бизнес-центров класса «А», расположенных, как правило, в самых лучших и престижных местах Алматы. В них обеспечивается высокий уровень комфорта и обслуживания, но и цены здесь самые высокие — от 35 до 45 долларов за квадратный метр. Но таких центров пока еще мало, и поэтому цены на офисы в них за последние два года выросли на 20 процентов.
По мнению менеджера риэлторской компании AS Realty Сакена Курманбаева, который уже давно работает с коммерческими помещениями, сегодня рынок офисов южной столицы можно поделить условно на три сектора: дорогой центр — с ценой аренды от 15 до 45 долларов за квадратный метр; районы сразу за границами «золотого квадрата», где цены более умеренные — от 9 до 15 долларов( ул. Толе би, примерно до ул. Розыбакиева, район ул. Сейфуллина, ниже ул. Гоголя, до Ташкентской включительно; районы ул. Байтурсынова, Тимирязева). И, наконец, огромное городское пространство, включая нижнюю часть города, «спальные» районы, новые микрорайоны, где офис можно снять по предельно низкой цене — от 5 до 8 долларов за квадратный метр.
— За последние несколько лет рынок офисов достаточно структурировался — говорит С. Курманбаев.- Каждый знает свои доходы, и знает, на что он может рассчитывать. Стал зарабатывать больше — переезжай в новый офис, в более престижный центр. И процесс этот идет весьма динамично.
Справедливость слов риэлтора подтвердил мне Владимир Н., владелец небольшой, но весьма преуспевающий консультационно-юридической фирмы.
— Первые несколько лет я снимал несколько комнат под офис в бывшем НИИ по ул. Мынбаева, недалеко от ул. Ауэзова — рассказывает Владимир. Вскоре я понял, что я начинаю терять деньги. Фирма заработала определенную известность, появились серьезные клиенты. И мой офис, на четвертом этаже, без лифта, в здании с обшарпанными коридорами, в соседстве с непонятно откуда возникающими и куда в скором времени пропадающими фирмами-однодневками стал серьезно мешать мне развивать дело. И хотя я вложил в ремонт этих комнат деньги, пришлось отказаться от этого помещения и найти новый офис. Теперь он расположен в самом центре города, в окружении многих известных компаний, многие из которых, кстати, стали моими клиентами. Стоит офис мне сегодня почти в два раза дороже, но в конечном итоге это окупается ростом и качеством моей клиентуры.
У крупной и известной компании, к числу которых, несомненно, относится авиакомпания «Люфтганза», были свои причины для смены своего центрального офиса. Раньше, несколько лет подряд, компания снимала часть здания по ул. Джандосова, в уютном небольшом особнячке. Но затем перенесла свой офис на территорию отеля «Рахат-Палас», где арендует несколько просторных помещений в отдельно стоящем здании, расположившемся в парковой зоне вокруг гостиницы.
Руководители представительства «Люфтганзы» объясняют переезд рядом причин. Во-первых, компания является сервисной и близость к клиентам — важнейшее условие ведения дел. А высококлассный отель, каким является «Рахат-Палас», принимает ежедневно множество гостей, которые привыкли летать самолетами «Люфтганзы».
Второе — уровень комфортности и безопасности в новом помещении выше, чем в прежнем. Преставительство развивается, растут объемы перевозок, растет персонал и поэтому старое помещение стало элементарно тесным.
Третья причина — новый уровень взаимоотношений между компанией и арендодателем. Долгосрочный контракт на аренду, условия которого в течение всего срока его действия не должны пересматриваться, также стал весомым аргументом для принятия решения о новом офиса. С прежним арендодателем «Люфтганза» такого понимания не нашла и потому предпочла расторгнуть договор.
Предпринимателям известно, что настоящий серьезный бизнес начинается тогда, когда в него приходят банки. Еще несколько лет назад вложение капиталов в недвижимость представлялось банкам слишком рискованным и малоприбыльным делом. Сегодня ситуация изменилась разительно. Банки все более активно кредитуют строительство и покупку недвижимости, в том числе и коммерческой. Все первые этажи новых, современных домов, в элитных районах — это офисы или другие коммерческие помещения. Активно идет процесс реконструкции первых этажей домов в районах старой застройки. И для этого сегодня банки также охотно выделяют кредиты. Постепенно начинают расширяться границы «золотого квадрата», в котором располагаются самые престижные офисы. Так, например, территория вдоль ул. Аль-Фараби, (между пр.Достык и ул. Фурманова), которая активно застраивается высококлассными дорогими домами, за последний год приобрела большую популярность у бизнесменов и как деловой центр. Цена на офисные помещения в этом районе за год выросла на 25 — 30 процентов. Появилось немало хороших офисных помещений по ул. Толе би, Гоголя, в верхней части ул. Розыбакиева и в других, прежде не очень престижных, районах города. Рынок офисов в южной столице развивается весьма бурно и не исключено, что уже в ближайшие годы мы станем свидетелями появления на нем новых центров деловой активности.