После исторического момента развала единого государства, чиновники районных администраций говорили: в очередь на квартиру лучше не стоять, — не дождетесь, — коммунизм кончился. И государство почти скинуло со своих плеч строительство новых квартир, а башенные краны замерли в долгострое. В условиях экономической разрухи, оно отказалось от решения многих проблем, в том числе и стратегического масштаба.
Нельзя сказать, что сегодня что-то кардинально изменилось в деле разрешения этой проблемы государством, просто в условиях сложившейся конъюнктуры, оно хочет решить её за счет самих нуждающихся при помощи ипотечного кредитования. Об ипотеке, как одном из путей для выхода из ситуации заговорили на самом верху.
Президент Нурсултан Назарбаев в Казахстане не так давно высказался по поводу развития ипотечного кредитования. В этой связи, он сказал, что хорошо было бы вовлекать в процесс кредитования большее число человек, а бюджетникам, для этих целей, необходимо увеличить зарплату.
В России президент Владимир Путин также высказался по поводу важности развития ипотечного кредитования. В этом отношении Казахстан и Россия выбрали параллельные пути. Остаётся только пронаблюдать насколько одинаково будет развиваться ситуация с этой разновидностью потребительского кредитования.
Дело в том, что раньше — несколько лет тому назад, точнее, начиная с 1997 года, когда началось практиковаться ипотечное кредитование в Казахстане, кредиты были вещью недоступной для простых смертных, благодаря высоким ставкам банковских процентов и относительно низкой покупательной способностью населения. Сегодня эта тенденция продолжается, не смотря на то, что в Алматы сказочно подорожали квартиры.
В августе 2000-го года в свою бытность премьер-министром, Касымжомарт Токаев подписал программу развития ипотечного кредитования, которую начал реализовывать Национальный банк РК в следующем 2001 году, учредив аффилиированую структуру, — ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК), которая в скором времени начала выпускать ценные бумаги.
Уставный фонд КИК составлял 1 млрд. тенге. Позже Нацбанк прибавил еще 500 млн. тенге. 1 млрд. тенге разместили в государственных ценных бумагах, 500 млн. тенге размещено в облигациях. Всего КИК зарегистрировала собственных облигаций на сумму 1,5 млрд. тенге, а запустила в оборот только на 500 млн. тенге.
Есть несколько причин, почему облигации КИК проданы не полностью. Руководство ипотечной компании будет придерживать остальную часть до понижения процентных ставок. Затем снизить ставки по кредитам. Потом снова снизить проценты по облигациям после размещения. И только после этого реализовать оставшуюся часть.
Во-вторых, рынок недвижимости ограничен, в силу чего представляется весьма затруднительным найти дополнительный 1 млрд. тенге кредитных займов. Сегодня нет такого количества инвесторов. Кроме того, нецелесообразно продавать весь пакет из расчетов текущей конъюнктуры рынка.
В России подобная структура — Агентство ипотечного жилищного кредитования было создано в 1997 году.
По словам Марса Алдашова, начальника отдела операций с ценными бумагами КИК, программа, которую реализует Нацбанк, отличается от тех, которыми занимаются банки второго уровня, ограничивая свою работу лишь выдачей кредита.
КИК же непосредственно не выдает кредитов. Данная компания предлагает ресурсы банкам второго уровня в тенге без привязки к курсу какой-либо иностранной валюты. Это должно снижать валютные риски в период неожиданных скачков в курсах валют.
Ипотечная компания выкупает у банков второго уровня выданные ими кредиты и это очень удобно для компании. Отпадает необходимость в создании региональной филиальной сети, и за счет чего высвобождаются дополнительные средства. Выплаты по процентам КИК увеличила до 15 лет, в то время как банки второго уровня практикуют срок возврата до10 лет. Соответственно облегчается порядок возврата при помощи снижения нагрузки при ежемесячной выплате процентов. При этом повышается возможность получения кредита большего размера.
Второй этап работы ипотечной компании заключается в следующем: компания, под залог приобретаемых кредитов, выпускает ипотечные облигации. Основное отличие данных облигаций от простых корпоративных состоит в наличии залога в виде ипотечных кредитов. В случае если КИК перестает погашать обязательства перед инвесторами, последние имеют возможность забрать себе кредиты, т.е. все имеющиеся денежные потоки, а не саму залоговую недвижимость, с которой может оказаться работать труднее и менее комфортно. Это позволяет привлекать денежные средства на более выгодных условиях.
В самом начале выпуска эмиссии облигаций КИК 18 ноября 2002 года, процентная ставка составляла 10,75 при девальвации в 4% в тенге, а в иностранной валюте процентная ставка ровнялась 6,75 соответственно. На тот период это был самый низкий процент при размещении. Это позволило к началу этого года снизить ставку по кредитам на 1,6%.
Марс Алдашов сказал, что КИК не финансируется государством, но получает от Нацбанка целый ряд преференций: в части расчета пруденциальных нормативов банков, страховых компаний, получение листинга А на бирже.
Сегодня цены на недвижимость в Алматы выросли до высоких пределов. И многие специалисты, занимающиеся недвижимостью и кредитованием, говорят, что это происходит благодаря снижению процентной ставки на ипотечные кредиты. Некоторые банкиры связывают рост цен на недвижимость благодаря росту покупательной способности желающих улучшить свои жилищные условия.
Интересно отметить, что социологические опросы не подтверждают доступности ипотечных кредитов для населения. Компания «Комкон-2-Евразия», изучив общественное мнение по поводу отношения к ипотечному кредитованию, пришла к выводу о том, что этот процесс развивается не достаточно бурно и динамично, а добрая половина горожан не осведомлена о предмете разговора.
Ипотечное кредитование пока не имеет популярности среди горожан, отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти — в силу отсутствия стабильности работы и денежного дохода.
При этом цены на недвижимость растут каждую неделю, а средняя заработная плата растет гораздо медленнее. Скорее всего, изменение в объеме зарплаты может произойти на примере отдельного лица. А средний уровень в 100 долларов как был, так и остался. Далеко не всякий может позволить себе купить новую квартиру. Хотя, есть еще возможность взять ипотечный кредит и выплачивать стоимость жилища в течение нескольких лет. На первый взгляд довольно простой выход из положения для среднего горожанина. Так ли много людей готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? Есть ли что-то, что мешает взять ипотечный кредит?
Эти вопросы социологи решили задать жителям города Алматы, знакомых с ипотекой.
Несмотря на рекламу ипотечного кредитования, знают о том, что это такое 43%, то есть меньше половины опрошенных.
Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имеет представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696.
Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке.
На вопрос о том, насколько опрашиваемые довольны своими жилищными условиями, выяснилось, что около 40% недовольны своим жильем (особенно много «недовольных» среди респондентов в возрасте 30-39 лет). Однако не все собираются улучшать жилищные условия.
Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, неоднозначно, хотя есть небольшой перевес респонедентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собираются обратиться к услугам ипотеки. Основные причины, заставляющие отказаться от взятия кредита — отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы. Влияет на отказ от кредита и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.
В ходе исследования выяснилось, что основные трудности, которые влияют на решение не брать ипотечный кредит, заключаются в следующем (%):
· Нет стабильного денежного дохода 28,3
· Нет возможности погашать кредит 21,7
· Нет уверенности в том, что всегда будет работа 19,6
· Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита 10,9
· Нет уверенности, что зарплата не сократится 4,4
· Другое 2,2
· Затрудняюсь ответить 13,0
По некоторым оценкам, цены на жильё выросли благодаря ажиотажному спросу, сходному с цепной реакцией. Это может происходить также благодаря и спекулятивным операциям с недвижимостью, которыми занимаются риэлторы и черные маклеры.
Сотрудники «Лариба банка» говорят, что в последнее время их клиентами становятся работники, занятые на госслужбе, такие, например, как военные, летчики. Лет пять тому назад это, конечно же, было бы невозможным. Банкиры стараются расширить число своих клиентов и включить туда тех, кто сегодня торгует на базарах и барахолках. В общем, имеет свой малый, но относительно стабильный бизнес: владеет СТО, парикмахерской и т.д.
По словам банкиров, в последнее время финансовая отчетность представителей малого бизнеса более-менее стабилизировалась, стала прозрачнее и, соответственно, ее можно прогнозировать, создать кредитную историю.
В общем кредитном портфеле «Лариба банка» в прошлом году ипотечные кредиты занимали одну четвертую часть. Сегодня планируется это соотношение довести до одной трети. Ориентировочно, этот банк выдает до 40 ипотечных кредитов в месяц. Цифра, мягко выражаясь, не очень прозрачная. Не хотят банкиры до конца раскрывать свои карты.
В среднем, сегодня годовая процентная ставка по кредиту ровняется 16-20%. Как правило, клиент, на первом этапе, должен сделать первичный взнос в 30%. Для банка это может оказаться приоритетным направлением, весь кредитный портфель, естественно, на ипотеку отдан не будет.
Одна из тяжелых проблем рынка недвижимости — это оформление документов, высокие расценки на услуги и наличие массы посредников в Центре недвижимости или БТИ по-старому. В целом, оформление недвижимости, на сегодняшний день, может занять целый месяц без обращения к услугам посредников. Это очень долгий период. Многие мечтают, чтобы эти сроки были сокращены, для того чтобы не переплачивать лишних денег.
Другая проблема юридического плана связана с тем, что при наличии маленького ребенка в семье, разрешение на получение кредита необходимо получить в органах опеки, заседание которого проходит раз в неделю. В законе никак не регламентирован порядок, на основании которого выдается разрешение или отказ. Соответственно, решение может трактоваться на любой основе, что создает базу для коррупции.
По словам экспертов, раньше спрос сохранялся на квартиры в микрорайонах, благодаря относительно приемлемой цене. Сегодня же популярность растет на квартиры с улучшенной планировкой в верхней части города в Таугуль, Алмагуль.
«Золотым квадратом» в Алматы считается квартиры, входящие в район улиц Аблай-хана (бывш. пр. Коммунистический), пр. Абая, пр. Достык (бывш. пр. Ленина) и пр. Жибек-Жолы (бывш. ул. им. М. Горького), бывш. пр. Дзержинского, бывш. пр. Кирова. Здесь, стоимость квартиры начинается с цены в $400-600 за м. кв.
Выбор квартиры — вещь тонкая, где учитывается множество особенностей: стоимость, общая площадь, этаж, материал, на основе которого построен дом, качество отделки, иногда оцениваются соседи. Как гласит старая мудрость: покупаешь не дом, покупаешь соседей.
Банкиры предъявляют претензии также к возрасту жилья, материалу, на основе которого оно построено. К примеру, они с большим трудом и при определенных условиях согласятся кредитовать дом старше 1960 года постройки в центре Алматы. В остальных районах, не ликвидным считается дом, построенный раньше 1970 года. Иногда рассматриваются предложения о покупке/кредитовании частных домов или, так называемых коттеджей. Здесь предъявляются также ряд требований: наличие всех коммуникаций, модернизированный уровень отопления, наличие санузла внутри дома и т.д.
Что касается условий кредитования, здесь также существует целый ряд условий. Банкиры, кроме ежегодной зарплаты одного заемщика рассчитывают доходы всей семьи, если таковая имеется. В данном случае, имеется в виду число иждивенцев. У холостого(-ой) и одинокого(-ой), теоретически, расходы должны быть меньше. Тут еще, конечно же, учитывается то, какой объем кредита хотят взять.
Большое внимание банк уделяет юридической проверке всех документов. Естественно, во избежание квартирного криминала, чтобы не продали чужое жилье, за которое потом спросят, и которое потом отберут, банкиры браться не будут. То есть банк занимается тщательной проверкой легальности всех документов. Банки отказываются кредитовать жилье, основанное на доверенности, ибо доверенность имеет условное понятие. Доверенность могут отменить в любое время. Этот вид документа, в конце концов, может оказаться просто фальшивым.
В данном случае, всем желающим приобрести жилье в личную собственность, рекомендуется связываться только с непосредственным хозяином жилплощади без всяких доверенностей. Далее, чтобы проверить подлинность документов, необходимо в соответствующих органах, в любом случае, проверить подлинность документов и юридическую «чистоту» жилплощади. А деньги отдавать только после того, как получите документы, удостоверяющие право вашей собственности.
Казалось бы, банальные советы. Однако жизнь показывает, что есть большое число случаев элементарного «кидалова», простите за сленг. Бывало так, что посредническая услуга риэлтора оплачивалась за совершение сделки до получения соответствующего права собственности. После того, как маклер совершит сделку, дальнейшая судьба квартиры и денег его не касается и не волнует.
Как правило, не у всех желающих приобрести жилье, есть соответствующий опыт, и они начинают обращаться к тому, к кому обращаться не следует: друзьям, маклерам и т.д. При этом вполне возможно, что друзья являются специалистами по недвижимости. Не рекомендуется советоваться даже с одним специалистом, — один всего знать не может. Расширьте свой кругозор большим числом профессиональных мнений, если вам дороги ваши деньги. Не лишайтесь их из-за невежества.
Один из наиболее часто задаваемых вопросов касается того, как долго продержаться высокие цены на недвижимость. По мнению отдельных специалистов, цены на жилье никогда не были постоянными. Это, во-первых. Во-вторых, по большому счету, они привязаны к нефтяной конъюнктуре. Так как экономика Казахстана остается нефтеориентированной, при понижении мировых цен на углеводороды, может упасть и покупательная способность населения. После этого могут начать снижаться цены и на жилье.
За 2001 год по Казахстану в эксплуатацию было введено 12352 единицы квартир, что составляет 1 млн 493 тыс. м кв. Прирост к 2000 году составил 22,5%. За первое полугодие 2002 года, увеличение количества единиц новых квартир составило 5752, что ровняется площади 728 тыс. м кв. Относительно первого полугодия 2001 года прирост составил 6,3%. В 2001 году государство построило 7,9%. За первое полугодие 2002 года государственное строительство составило 6,5%. В результате получается, что первичный жилищный фонд в Казахстане увеличивается за счет частного капитала.
Думается, в данном случае самое удивительное не то, что цифры статистики по строительству государством жилья могут вызвать чувство умиления своими микроскопическими размерами. Удивляет, что они вообще есть. Удивляет также и то, что до сих пор существует очередь на квартиры.
Нормативно-правовая база, регулирующая очередность получения государственного жилья, состоит из нескольких юридических документов, к примеру, Конституция РК (статья 25), Гражданский Кодекс, Закон «О браке и семье», Закон «О жилищных отношениях», постановления правительства «О порядке предоставления и приватизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства». Частично этот вопрос регулируется в трудовом законодательстве. А также бесконечным количеством разнообразных подзаконных актов.
По словам Турысбека Измагамбетова, заместителя начальника департамента жилья алматинского городского акимата, на сегодняшний момент государственное жилье предоставляется социально-защищаемым категориям населения.
К таким категориям относятся инвалиды (I и II групп); семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов; участники ВОВ и лица, к ним приравненные; страдающие некоторыми формами хронических заболеваний в установленном порядке; пенсионеры по возрасту; дети-сироты, не достигшие 20-летнего возраста; репатрианты; лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; семьи лиц, погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей;
Все это отражено в статье 68 Закона РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года. Несмотря на то, что с высокой трибуны заявляется о невиданных до селе экономических успехах, касаться они могут только отдельных (нефтяных и горнорудных) регионов нашей необъятной родины, и которые можно перечислить по пальцам.
В соответствии со статистикой, на 1 января сего года, которую предоставил департамент жилья алматинского городского акимата, сегодня в очереди на квартиру стоит порядка 40 тысяч человек. Из них около 22 тысяч стоят на учете в организациях. В аппарате акима в очереди стоит 15422 семьи. То есть здесь учитываются лица, занятые на государственной службе. Квартирный вопрос в Алматы решается, в основном, за счет вторичного рынка жилья.
По данным того же акимата, около 50% существующего вторичного жилищного фонда находится в аварийном состоянии. В акимате говорят, что ремонт жилья должен выполняться за счет владельцев при условии, если председатель КСК будет добрым, честным, трудолюбивым и ответственным. И опять это «если».
По словам Турысбека Измагамбетова, в прошлом году было предоставлено 560 квартир. Из них, инвалидам и участникам ВОВ и лицам, к ним приравненным в общей сложности предоставлена 301 квартира, войнам-интернационалистам выдали ордера на 86 квартир, семьям погибших предоставлено 20 квартир. Работникам в сфере образования предоставили 20 квартир, медикам выдали 29 квартир, многодетным семьям выделили 14 квартир, 62 квартиры выдали работникам правоохранительных структур — судьям, полицейским, сотрудникам КНБ и пр. Ежегодно, в общей сложности, акимат Алматы выдает порядка 5-6 тыс. м кв. жилой площади.
Видимо, господин Измагамбетов привел не полный список, кому было предоставлено жилье, потому что при таком раскладе остается еще 28 квартир.
Начиная с 1994 года, централизованный источник капитальных вложений в сферу жилья упразднен. Бремя финансовых расходов по исполнению жилищной программы легло на местные бюджеты.
Но местный бюджет — это Тришкин кафтан, из него не моги много брать на большое дело. Поэтому необходимо искать средства в различных местах — у собственников квартир, компаний, банков и т.д. Ежегодно городской акимат выделяет на решение жилищной программы порядка 700-800 млн тенге. По расчетам департамента жилья алматинского акимата, для более-менее нормальной реализации жилищной программы необходимо было бы выделить порядка 2-4 млрд. тенге.
Для решения жилищной программы за счет самих нуждающихся местные власти выделяют земельные участки в таких районах города, как: Таугуль, Шанырак, Кулжан, Думан и др.
По поводу ипотечного кредитования господин Измагамбетов сказал, что сегодняшние процентные банковские ставки в 16-20% по ипотечному кредитованию являются достаточно высокими для потенциальных клиентов. Если банкиры их снизят, это движение получит дополнительное развитие.