Ценовой беспредел

Сегодня никто не может дать точный ответ на вопрос, как долго продлится «ценовая экспансия».
Многие аналитики рынка недвижимости, обычно безошибочно угадывающие тенденции, говорят о том, что в этом году, вероятнее всего, ожидать падения стоимости жилья не стоит. Более того, этот прогноз распространяется и на первую половину 2005 года.
Последнее послание президента страны народу наделало немало шума: он как раз говорил о том, что непомерно дорогой стала недвижимость. Тогда же он определил, что нельзя строить жилье дороже 350 долларов США за квадратный метр (Алматы и Астана в расчет не берутся, так как здесь население имеет совершенно другие доходы).
На некоторое время сразу после выступления президента, как говорят риэлторы, спрос на недвижимость остановился. Видимо, люди ожидали, что цены на рынке могут обрушиться в одночасье. Но произошло лишь некоторое их понижение: на рынке всегда имеются безотлагательные предложения, и их продавцы за ценой не стоят. Ценовой спад носил краткий, эпизодический характер — буквально через месяц цены не только стабилизировались, но и опять упрямо поползли вверх. Сегодня «прибавочная стоимость» составляет 3-5 процентов в месяц, как это было в самом начале оживления рынка недвижимости осенью 2002 года.
В чем заключается загадка столь продолжительного и существенного роста цен на недвижимость?
По мнению риэлторов, в первую очередь сказался большой отложенный спрос. Долгое время вкладывать средства в покупку недвижимости было делом заведомо убыточным. В 90-х годах прошлого века трехкомнатная квартира обычной планировки в старом центре Алматы едва тянула на 8 тысяч долларов. Рынок самого большого города страны несколько подорвал и перенос столицы в Астану: многим казалось, что Алматы становится провинцией навсегда, а потому всплеска цен здесь не может быть. Отложенный спрос, впрочем, формировался и повышающимися требованиями людей к жилью: жить в простой панельке многим стало стыдно. А элитного жилья, между тем, строилось мало и до поры до времени, кроме того, оно было малодоступно по ценам.
Ни одна компания по продаже недвижимости не может сказать, каков сегодня спрос на жилье, но то, что он превышает предложение — очевидно: платежеспособный спрос на квартиры опережает реальный объем вводимых квадратных метров.
Впрочем, аналитики в администрации президента подсчитали, что около 200 тысяч казахстанских семей, или около 1 миллиона человек, вполне могут воспользоваться ипотекой и системой жилищных строительных сбережений. До конца 2007 года в стране планируется сдать в эксплуатацию 12 миллионов квадратных метров жилья, то есть, ежегодный ввод жилья в Казахстане увеличится в два раза. Это означает, что сегодня на одну квартиру претендует по крайней мере два реальных покупателя, но берет ее тот, кто быстрее находит или тот, кто все-таки больше заплатит.
Самое интересное, что продаются квартиры — и на первичном, и на вторичном рынках — по любой, даже самой сумасшедшей цене. Риэлторы припоминают массу случаев, когда квартиры, выставленные на продажу по явно завышенным ценам через некоторое время, пусть не сразу, но все-таки находили своих покупателей. Этот феномен объясняется тем, что многие люди стали делать такие «невыгодные» приобретения с прицелом на будущее: все равно стоимость недвижимости неуклонно растет, что, безусловно, оправдает все затраты.
Для тех, кто сегодня хотел бы реализовать свои замыслы по приобретению недвижимости, очень важно, чтобы цены не только не остановились в своем развитии, но и начали падать. Однако рынок недвижимости развивается по своим законам. На него оказывает влияние ряд факторов: политическая и экономическая стабильность, успешное внедрение ипотеки, повышение покупательской способности граждан и т.д. Сегодня аналитики рынка недвижимости не видят каких-либо причин для снижения цен. Напротив, та же ипотека становится доступной — снижаются кредитные ставки, уменьшается процент первоначального взноса, что также «подстегивает» спрос.
Кроме того, на казахстанский рынок оказывает непосредственное влияние динамика цен в Москве и Санкт-Петербурге — не потому что те являются «законодателями» моды на недвижимость, а потому, что они, в самом деле, являются лакмусовой бумажкой новых веяний. Повышаются цены там — волна неизменно доходит и до Казахстана. Поэтому любые прогнозы отечественные риэлторы делают в зависимости от того, что происходит на рынке недвижимости Белокаменной. Там аналитика в этой области поставлена на хорошую основу: недвижимость — всегда выгодный бизнес, а потому нужно знать все подводные течения. Так вот, российские аналитики ожидают, что стагнация рынка недвижимости может произойти в первой половине 2005 года. Главной причиной обрушения станет исчерпание платежеспособного спроса. Тот уровень цен, который достигнут на сегодняшний момент, существенно сужает аудиторию, имеющую и финансовые накопления, и необходимость в приобретении недвижимости, но выпадающей из «обоймы» из-за высокой стоимости сделки. Данная аудитория вынуждена отложить приобретение недвижимости, либо до момента достижения необходимого уровня накопления, либо до момента падения цены за квадратный метр.
При этом сокращение платежеспособного спроса приведет к возникновению проблем с финансированием строительства у мелких строительных компаний, что заставит их снижать цены, а то и прибегать к массовым распродажам. Эксперты оценивают вероятность развития такого сценария в 65%.
Риэлторы, впрочем, утверждают, что предпосылок к стагнации цен нет и их рост, скорее всего, продолжится. Они предсказывают, что в конце следующего года квадратный метр в Москве будет стоить не меньше 2-2,2 тыс. долларов.
Казахстанские эксперты говорят о том же. Для роста цен есть несколько причин. Во-первых, стройиндустрия Казахстана более чем на 50 процентов ориентирована на российские стройматериалы (вот прямая взаимосвязь с Москвой!). Во-вторых, растет стоимость земли, в элитных районах Алматы она доходит до 15-20 тысяч долларов за сотку. В-третьих, в Казахстане уже активно развивается ипотечное кредитование, а если оно приживется и в Москве, то названные экспертами цифры за кв. м скоро покажутся весьма скромными.
Единственное, что может повлиять на цены и их снижение (если не считать какого-нибудь дефолта — тьфу-тьфу-тьфу!) — конкуренция в настоящем смысле этого слова между строительными компаниями. Но пока они чувствуют себя очень комфортно, поскольку не испытывают никаких проблем с продажами. Так что в обозримом будущем цены на недвижимость неизменно будут повышаться.