Строили мы, строили…

Раньше двухкомнатная квартира в центре города стоила в пределах 2-2,5 тыс. долларов. Сейчас — от 6 до 40, в зависимости от места расположения, площади и этажности.
Как сообщил аким города Юрий Литвинов, потребность Караганды в жилье составляет 162, 5 тысячи квадратных метров (в том числе и для льготников — 62, 5 тысячи). В этом году планируется ввести в действие 40, 93 тысячи квадратных метров (257 квартир) на сумму 1988 млн. тенге.
Так же готова проектная документация на 40 многоэтажных и 24 малоэтажных дома, работу по которым вели 13 проектных институтов. И все равно строится сейчас меньше, чем надо. Спрос на жилье превышает предложение.
Как карагандинцев испортил квартирный вопрос
Жилищное строительство в шахтерской столице полностью прекратилось с началом перестройки. Последние многоквартирные дома были сданы еще в конце 80-х. Застой в этой отрасли продолжался почти десять лет — до конца 90-х годов. Если что и строили, то только в частном порядке — коттеджи в элитном районе «Кунгей». Но дефицита жилья не наблюдалось благодаря тому, что из Караганды уехали сотни тысяч людей — в Германию, Израиль, Россию. Возник, наоборот, дефицит жильцов: непроданные квартиры в непрестижных районах попросту бросали. Тогда любой желающий мог через акимат бесплатно получить разбитую квартиру или купить вполне приличную за относительно небольшую сумму.
Но постепенно на рынке жилья наступил момент, когда предложение не смогло тягаться со спросом. Стало невозможно найти не то, что брошенную квартиру на окраине, но и каждому из желающих купить жилье приходилось участвовать в своеобразном аукционе — кто больше предложит.
В последние годы произошло некоторое оживление строительства, но так как одновременно возрос спрос на жилье, то ситуация практически не изменилась, строилось только дорогое, элитное, которое не по карману простому карагандинцу. Повлиял еще тот факт, что люди стали меньше уезжать. Пошел обратный процесс: в Караганду едут граждане из других городов и стран, которые становятся потенциальными покупателями квадратных метров. Плюс сами карагандинцы продают старое жилье и покупают новое, улучшенное. Это объективные причины, влияющие на рост цен.
Другая, субъективная причина сумасшедших цен — выставляется максимальная стоимость, но при этом хозяева не спешат продавать квартиру. А просто следят за ростом цен и выжидают. Они даже не показывают квартиру потенциальным покупателям. Можно сказать, что это хобби карагандинцев: прицениваться. Таким образом, рождаются дутые цены, которые поддерживают ажиотаж.
Правда, по мнению главного архитектора города Кайрата Джиембаева, нынешние умышленно задранные цены на вторичное жилье — это явление временное. Он считает, что как только в Караганде разовьется строительство нового жилья, цены на вторичное резко упадут. Ну не стоит 10 тысяч долларов «хрущевка» в старом доме, со старой сантехникой, отделкой и неудобной планировкой.
Правда у многих специалистов вызывает сомнения, что квадратный метр нового жилья будет стоить всего 350 долларов. В действительности, по расчетам проектировщиков, с учетом нынешних цен на стройматериалы и рабочую силу, в большинстве регионов Казахстана выходит, что метр жилплощади стоит около 500 долларов за квадрат. А в трех самых дорогих городах страны — Астане, Алматы и Атырау квадратный метр и вовсе зашкаливает за 1000. В Караганде, по расчетам Кайрата Джиембаева, в 350 долларов уложиться можно. Но это будет квартира с очень скромной отделкой. И если будущий жилец захочет отделку лучше, ему все равно придется доплачивать по отдельному договору со строителями.
В то же время строители не скрывают, что новоселы сейчас зачастую переплачивают за элитные квартиры. В сметах, по словам директора института «Карагандагражданпроект» Александра Золотарева, закладывается рыночная стоимость кирпича — 15-20 тенге за штуку. В то же время б/ушный кирпич можно купить по 2-5 тенге. Или плиты перекрытия — новая стоит в среднем 100 евро за штуку, а б/у — 1000 тенге. В смету же, разумеется, закладывается стоимость новой. А проверить, из чего построен дом, невозможно: рынок дикий, нет ни нормативных документов, ни квалифицированных специалистов. Вот и получается, что строители получают от 30 до 100% прибыли с каждого дома. Произведя нехитрые подсчеты, получается, что средненький домик в 4000 кв. метров (по 500 долларов за квадрат) может принести расторопным хозяевам миллион долларов чистой прибыли! В то же время в странах с развитой экономикой, где система контроля складывалась десятилетиями, прибыль выше 5-8% в год просто невозможна.
Нарисуем, будем жить
В Карагандинской области по решению акима Камалтина Мухамеджанова был проведен подробный анализ состояния строительства, а так же перспектив строительных компаний.
План по бюджетному строительству пока только один — довести до ума недостроенные в конце 80-х дома на «Голубых прудах» в депрессивном районе города — Майкудук. В центре же города, прямо за областным акиматом за счет республиканского бюджета появится 170 квартир для льготников.
Что касается коммерческого, то строительство уже начато. Жилищное строительство ведется по двум направлениям — центр города и второй по престижности район Караганды — Юго-Восток.
В центре города компания «Караганды» начала строить четыре девятиэтажных дома по 36 квартир в каждом (то есть площадью около 3000 кв. метров). Две шестиэтажки в центре строит компания «Ордабасы Курлыс». Утверждены проекты трех восемнадцатиэтажных домов и 5-7-9 этажного жилого комплекса. Компания «Цесна» из Астаны построит девятиэтажный дом (всего намечается построить пять домов этой высотности — это по проекту детальной планировки будет новый микрорайон №9).
На Юго-Востоке ОАО «Единство» в настоящий момент уже достраивает девятиэтажку. «Ордабасы Курлыс» будет строить четыре 16-ти этажных дома, между которыми разместятся три девятиэтажки с объектами соцкультбыта на первых этажах. Молочная компания «Фудмастер» так же намерена построить два жилых 16-ти этажных дома.
По плану, который еще дорабатывается, предусматривается огромный жилой микрорайон «Город солнечного камня» с жилыми домами от коттеджного типа до высотных многоквартирных. На детальную планировку Юго-Востока выделено 18 млн. тенге.
Непростая арифметика
Радужные перспективы карагандинских архитекторов относительно удешевления жилья из-за активного строительства разбиваются о цифры директора института «Карагандагражданпроект» Александра Золотарева, показывающие потребности населения в жилье.
По расчетам получается: если в год Казахстан будет строить на одного человека 0, 25 кв. метра жилья, мы решим жилищную программу. У нас 15 млн. человек в стране, так что надо строить около 4 млн. кв. метров в год. Пока до этого, по мнению Александра Золотарева, далеко: если сейчас Россия достигла показателя 0, 1 кв. метр на человека, то у нас эта цифра равна 0, 05.
Примерим эти цифры к Караганде, где проживает около 400 тыс. человек. Получается, для стабилизации рынка в городе должно ежегодно сдаваться в эксплуатацию не меньше 100 тыс кв. метров в год!
По нынешним временам — это утопия. Сейчас в Казахстане, по словам все того же Александра Золотарева, практически разрушена строительная база. А значит, нужны большие капитальные вложения на первичную организацию строительного производства, закупку машин, техники, оборудования, переподготовку кадров. Это время и деньги. Производство строительных материалов и конструкций практически остановилось. Все надо начинать с нуля. Правда есть надежда. Сейчас Министерство индустрии и торговли по заданию Президента страны разрабатывает концепцию жилищного строительства.
В программе будут указаны стратегические задачи — по каким направлениям республиканскому бюджету оказывать помощь регионам, с тем, чтобы строить жилье, удерживая верхнюю планку его стоимости за кв. метр в пределах 350 долларов. Самое главное, в программе будет заложен принцип «бархатного» кредитования предпринимателей, решивших заняться развитием строительной сферы. Допустим, если бизнесмен решит заниматься производством строительных изделий и материалов, государство даст щадящие кредиты, под небольшие проценты: возможно, появятся и налоговые послабления. До 1 июля эта программа должна быть принята.
Россия тоже идет по этому пути. Но они начали раньше, у них подобная жилищная программа работает уже три года. И россияне отмечают, что увеличением мощности государственного влияния на первичное строительство, рынок вторичного жилья стабилизируется. Спрос на старые квартиры падает, и цены на них снижаются.
Город контрастов
Если в центре активно скупают, то в одном из самых неперспективных районах города — Майкудуке, продолжается оптимизация жилого фонда. Так, например, намечено переселение жильцов восьми домов, в которых занятость квартир составляет менее 50%. Эти восемь домов-призраков стали настоящим бедствием для Майкудука. Полуразрушенные здания зачастую растаскивают сами местные жители. Стихийный несанкционированный демонтаж периодически становится причиной гибели людей. В коммерсантах, скупающих старый кирпич и арматуру, недостатка нет. Обычно «кирпичные бизнесмены» нанимают на разборку зданий бичей и бомжей. Однако не брезгуют покупать стройматериал и у несовершеннолетних. Майкудукская детвора очень хорошо знает, что один кирпич равен одному тенге. Подростки и малыши приходят в старые дома как на работу, сразу после школы. И отбивают кирпичи порой до позднего вечера. Вниз кирпич транспортируется очень просто: дети сбрасывают его вниз из окон и балконов. 23 сентября 2003 года в одном из таких домов погиб ребенок. 12-летняя девочка скончалась до приезда «скорой помощи». Врачи установили перелом основания черепа. Травма от удара кирпича, летевшего из окна демонтируемого дома, оказалась смертельной.
Вообще, как утверждают сотрудники Октябрьского акимата города Караганды, заселенность большинства домов Майкудука превышает 90%, а на восстановление брошенных и разбитых квартир из бюджета области выделено 43 млн. тенге.
В 2003 году таких квартир насчитывалось 2605. Сейчас они полностью отремонтированы. 845 из них отданы под заселение льготниками, 34 — для организации дворовых клубов. Остальные, находящиеся на первых этажах, предоставлены представителям малого бизнеса.