В этот список вошли: АО «Казкоммерцбанк», АО «Банк ТуранАлем», Народный банк Казахстана, АО «Альянс Банк», АО «Teмiрбанк», АО «Ипотечная организация БТА Ипотека», АО «Нурбанк» и АО «Евразийский банк». То есть, в сущности — самые главные, основные звенья банковской системы страны, ее «костяк».
Как говорится в официальном сообщении Standard & Poor’s, данные «рейтинговые действия отражают опасения в связи с растущим негативным воздействием сложной ситуации на рынке на качество активов и ликвидность казахстанских банков, несмотря на то, что они смогли преодолеть трудности, возникшие в самом начале глобального кризиса ликвидности, благодаря грамотному управлению активами и пассивами».
Агентство трудно заподозрить в политической или иной ангажированности, поэтому, как ни стараются наши чиновники представить ситуацию на жилищном и строительном рынках в оптимистичном, «розовом» цвете, все неприятные и тревожные признаки кризиса на нем — налицо.
Замершие стрелы башенных кранов, исчезнувшие очереди в банки за ипотекой, скучающие без дела нотариусы, закрывающиеся риэлторские агентства, а главное, опустевшие стройплощадки в большинстве городов, особенно — в Алматы и Астане, — невозможно не заметить.
Даже, если называть это не кризисом, а «временными трудностями», ситуация не станет лучше. И все же, оказывается, есть и в ней своя положительная сторона. По крайней мере, в стране есть одна организация, которая смотрит на положении в сфере недвижимости весьма оптимистично и, что самое удивительное — у нее есть на то очень веские основания.
Вообще, известную истину, что в пору экономических неурядиц лучше всего быть приближенным к государству и его финансам, а еще лучше — представлять собой неотъемлемую часть системы государственных финансов — оспаривать трудно.
Частный бизнес всегда имеет шансы разориться, обанкротиться, рыночная ситуация на него влияет в огромной степени. И нет ему ни помощи, ни сочувствия. Не рассчитал, ошибся, нерационально потратил деньги — вини только себя…
Государство же разориться не может. По крайней мере, так катастрофически, как частный бизнес. И поэтому структуры, которые оно создает, тоже чувствуют себя более уверенно в пору неблагоприятных перемен — государство, тем более, если оно богатое, всегда поможет.
Созданное несколько лет назад АО «Жилстройсбербанк Казахстана», также работает в рыночной среде. Но это не совсем обычный банк. Банк, по определению, коммерческое предприятие, торгующее деньгами и его главная цель — прибыль.
ЖССБ, напротив, прибылью озабочен в последнюю очередь. Это, по сути, государственный орган для снабжения казахстанцев финансовыми средствами, дабы последние смогли улучшить свои жилищные условия. На фоне сегодняшних кредитных взаимоотношений граждан страны с обычными банками, отношения их с ЖССБ напоминают медовый месяц молодоженов…
Судите сами: в обычном банке сегодня ипотечный кредит дают — если вообще дают! — под 15, 17, а то и 20 процентов годовых. Да еще и огромный залог требуют. В ЖССБ проценты по жилищному кредиту не превышают 3-7 в год. И это при официальном уровне инфляции за год в 10 процентов.
Обычные банки обставляют выдачу жилищного кредита множеством условий, весьма обременительных для заемщика, порой даже принуждая его покупать квартиру именно в этом, а не другом доме. У Жилстройсбербанка такого нет: на полученный кредит покупай квартиру где хочешь. Мало того — средства можно использовать и на ремонт, и на строительство, и даже как первоначальный взнос для получения ипотечного займа…
Правда, в ЖССБ есть одно непременное условие: вначале необходимо внести на свой сберегательный счет в нем некоторую сумму, примерно, тридцать процентов от стоимости будущей квартиры. Или же копить ее на этом же счете в течение нескольких лет. А уже остальную часть суммы получать от банка, въезжать в купленное жилье и потом много лет потихоньку выплачивать банку долги. Банк даже предусмотрел премии для вкладчиков: накопил определенную сумму денег — получил от государства весомую «добавку».
Главные преимущества ЖССБ — стопроцентное государственное участие и низкие проценты по кредитам. На недавней пресс-конференции председатель правления ЖССБ Нурбиби Наурызбаева не скрывала удовлетворения от проделанной работы: за этот год заключено уже 26 тысяч договоров по стройсбережениям — в 1,2 раза больше, чем в прошлом. И это при том, что в некоторых других банках жилищные кредиты вообще сошли на нет.
Сейчас, в пору общего «уныния» на строительном рынке, банк намерен до конца года заключить еще три тысячи новых соглашений, а в следующем году довести их число до 38 тысяч. В настоящее время его уставной капитал вырос до 11 млрд. тенге, а за ближайшие три года возрастет еще на 6 млрд. тенге. Банк стабильно входит в первую десятку по объему депозитов населения.
То, что цены на недвижимость упали, Н. Наурызбаева считает положительным фактором. Значит, больше вкладчиков банка смогут теперь ее купить. «Ведь мы работаем, в основном, для людей со средними уровнями дохода и ниже. Пострадают, в основном, спекулянты, потому что цены на недвижимость были чрезвычайно завышены и резервы для их снижения есть», — сказала глава ЖССБ.
Можно спорить, насколько «рыночна» та система, когда через ЖССБ государство, по существу, помогает одним гражданам купить жилье со сравнительно небольшими издержками, тратя на это средства налогоплательщиков (то есть, других граждан). Некоторые считают это неоправданным преимуществом, которое государство создает «своим» структурам.
С другой стороны: разве не должно и даже обязано государство использовать свою финансовую мощь для решения первостепенной, острейшей социальной задачи, причем, на рыночных принципах, пусть и с минимальным уровнем прибыльности?
Банк выдал тысячи кредитов на миллиарды тенге. А вот прибыль за прошлый год составила мизерную сумму в 0,4 миллиона долларов. Любой коммерческий банк при таких условиях давно разорился бы… Но государство здесь, судя по всему, не озабочено прибылью, пусть баланс будет хотя бы «по нолям». Главное — чтобы гражданам были доступны «дешевые» деньги на жилье, а умелая работа менеджмента банка должна минимизировать неизбежный финансовый ущерб.
Государство идет на это, потому что впрямую полностью финансировать строительство и приобретение жилья для населения оно не может. Это было бы возвращение к советским и социалистическим принципам.
Кстати, вопреки общей тенденции, ЖССБ получил недавно весьма примечательный «подарок» от международного экспертного сообщества, в отличие от других казахстанских финансовых институтов. Так как ЖССБ не занимал деньги за рубежом, не поддался общей ажиотажной лихорадке внешних заимствований, ставки по жилищным займам остались на прежнем уровне: 3,5-7% годовых.
Финансовая независимость и устойчивость стали причиной того, что в конце ноября рейтинговое агентство Moody’s присвоило АО «Жилстройсбербанк Казахстана» рейтинг финансовой устойчивости банка «Е+». Прогноз — «стабильный».
На текущий момент «Жилстройсбербанк» занимает второе место среди казахстанских банков второго уровня по рейтингам Moody’s, уступая лишь АО «АТФ Банк». А все почему? Осторожная консервативная политика, плюс стопроцентное государственное участие в капитале банка — вот главные слагаемые стабильности и уверенности в завтрашнем дне.
Многие эксперты считают, что именно ошибки в организации ипотеки и массовый приток в эту сферу «горячих», спекулятивных капиталов «перегрели» казахстанский рынок недвижимости. До последнего времени, пока не грянул кризис, цены на жилье во многих регионах страны просто «взбесились»: ну не может и не должна «двушка» в старой «хрущевке» Алматы стоить столько же, сколько студия в Париже или Монреале!
Поток спекулятивных денег «ударил в голову» и банкирам, и строителям, все захотели заработать много и быстро. Два года ипотечной эйфории — а теперь горькое «похмелье»… Деньги нынче приходится считать, о сверхприбылях — забыть. Нормальный, плановый, расчетливый до тиына принцип строительства, с хорошей, но не «заоблачной» прибылью идет на смену спекулятивной «лихорадке» на казахстанском жилищном рынке.
Банки, как финансовая основа жилищного строительства, поняли это на своем горьком опыте. А система стройсбережений, сложения усилий и финансов частных лиц и государства не только устояла, но и пожала неплохие плоды на рыночном поле. Цены на жилье стали более обоснованными, граждане — более разумными и расчетливыми. Мало того, она развивается, идет вперед и даже в чем-то отступает от некоторых установленных правил, максимально стараясь привлечь все больше клиентов.
Например, как рассказала Н. Наурызбаева, недавно ЖССБ предложил новый продукт: предварительный жилищный заем.
Он ориентирован преимущественно на ту категорию граждан, которая в силу молодости еще не обладает ни накоплениями на жилье, ни суммой для первоначального ипотечного взноса, но имеет хорошие профессиональные и финансовые перспективы. Оформив же договор, клиент может сразу получить предварительный жилищный заем и приобрести собственное жилье. При этом он будет одновременно накапливать сбережения и оплачивать проценты за пользование предварительным займом, без оплаты основного долга. Накопив необходимую сумму, клиент получит свои сбережения и жилищный заем по низким и неизменным процентным ставкам. Эти средства направляются на погашение основного долга по предварительному займу.
Таким образом, через три — восемь лет обязательства по займу снизятся вдвое, и процентная ставка будет снижена в два-три раза. Кроме того, клиенту также будет начисляться на депозит и премия государства, и вознаграждение банка.
Маловероятно, чтобы решение о таком беспрецедентно выгодном клиентам жилищном займе было принято ЖССБ без согласования в самых высоких «коридорах» власти.
Расчет здесь очевиден. Сегодня государство желает всячески поощрить частную накопительную инициативу граждан в решении своих жилищных проблем, поддержать рынки недвижимости и строительства жилья, но вовсе не хочет стать для них безропотной «дойной коровой». Каждый должен нести часть своей ноши и рассчитывать свои силы. Накопление, сбережение, терпение — вот что приходит на смену достаточно авантюрной политике по принципу: «Возьму кредит в банке, а там разберемся…».
Тысячи людей, попавшие под каток ипотеки раньше, сегодня горько жалуются на судьбу: о чем мы думали, как считали, зачем забрались в финансовую кабалу на много лет?… Конечно, очень хотелось бы, чтобы квартиры и дома доставались нашим гражданам дешево и без особых усилий. Но так не бывает. Бесплатный сыр встречается, как известно, только в мышеловке. В которую, к сожалению, многие наши граждане и угодили.
Рисунок с сайта http://www.finntalo.ru