На этот раз депутаты мажилиса решили ужесточить правила для тех, кто управляет нашими домами — будь то КСК, ОСИ или управляющие компании. Законопроект уже отправлен на рассмотрение, и, судя по всему, управдомам придётся крепко держаться за свои кошельки. В вопросе разобралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.
Новые правила игры: что предлагают депутаты?
Сейчас за многие нарушения руководители КСК и ОСИ получают лишь предупреждения. Если нарушения не исправят в течение года — штраф в 10 МРП для физлиц и 20 МРП для юрлиц (соответственно 36 920 тенге и 73 840 тенге). Но этого, по мнению депутатов, явно недостаточно. Теперь за просрочки и отсутствие отчетности управдомам грозят штрафы.
Какие именно? Если управляющий не открыл банковский счёт для дома в течение 15 дней, его сразу оштрафуют на 50 МРП (примерно 184 600 тенге). Не показал жильцам обязательный ежемесячный или годовой отчёт о расходах – выложит еще 50 МРП. А если он повторно допустит такое нарушение в течение года, то штраф вырастет вдвое — до 100 МРП (это уже 369 200 тенге).
Парламентарии считают, что такие меры должны заставить управдомов действовать более ответственно. Но, как обычно, дьявол кроется в деталях.
До сих пор многие штрафы, наложенные на КСК и ОСИ, оплачивались за счёт общедомовых средств. То есть, когда жильцы жаловались на управдома, штрафы фактически оплачивались из их же карманов. В новой версии закона это обещают пресечь: штрафы будут взыскиваться лично с руководителей.
Штрафы за саботаж реформ
После изменений в жилищном законодательстве в 2020 году собственники квартир получили возможность выбирать, как управлять своими домами — через ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество). Но на деле всё оказалось не так просто. Старые КСК и управдомы стали активно мешать переходу на новую систему. Они попросту отказываются передавать ключи от подвалов, скрывают документы и не подписывают акты приёма-передачи.
Из-за этого жильцы вынуждены месяцами ждать, чтобы наконец-то начать управлять своими домами самостоятельно. Теперь за подобное саботирование предлагается наказывать: 50 МРП (около 184 600 тенге) для физических лиц, 100 МРП (около 369 200 тенге) для юридических лиц.
Если нарушение не будет устранено в течение года, штрафы удваиваются.
Наконец-то добрались до застройщиков
Ещё одной новацией стало введение ответственности для застройщиков. Теперь, если они не передали документацию на дом в срок, им грозят солидные штрафы — от 100 до 200 МРП, в зависимости от статуса компании.
Проблема в том, что до сих пор многие застройщики не спешили передавать документы собственникам, затягивая процесс на месяцы. Теперь за это можно получить штраф до 738 400 тенге. В теории это должно ускорить процесс передачи, но как будет на практике — время покажет.
Как управдомы пытаются отбиться?
По всей видимости, после таких заявлений представители КСК схватились за голову. Как жить дальше?! Тарифы на содержание общедомового имущества смешные — от 7 до 700 тенге за квадратный метр, а требования растут! На эти деньги даже тараканы в подвале не прокормятся. Вот и предлагают управдомы повысить уровень отчислений. Ну, конечно, если платить штрафы из своего кармана, так хоть побольше собирать с жильцов, а там, глядишь, и у самих управленцев зарплата повысится?
Председатель Ассоциации КСК города Алматы Аркадий Рубцов недавно заявил, что нынешние тарифы на содержание домов попросту не позволяют нормально выполнять работу. Этих денег категорически не хватает на содержание и ремонт. Поэтому ассоциация уже подала запрос на повышение тарифов.
Как не стать заложником собственной доверчивости?
Всё гораздо сложнее выглядит в случае с управляющими компаниями. По Закону «О жилищных отношениях» (конкретно п. 6 ст. 34), собственники квартир и нежилых помещений могут передать им управление банковским счётом своего ОСИ. Для этого находится масса уважительных причин. Сначала жильцам нашёптывают, что хорошо бы доверить свои деньги опытным людям — ведь у управляющих компаний, дескать, есть квалифицированные бухгалтеры, и отчёты они будут готовить по букве закона. И жильцы, уставшие от вечно недовольных председателей ОСИ и вечных споров по поводу очередного ремонта подъезда, конечно, ведутся на эти сладкие речи.
Вот представьте: у вашего дома есть банковский счёт, на который вы, как честный плательщик, регулярно вносите средства на ремонт и обслуживание. И вот на общем собрании вам предлагают: «Давайте передадим управление счётом управляющей компании. Они обо всём позаботятся, а мы, наконец, забудем о дебетах и кредитах».
И вот вы запрашиваете выписку по счёту ОСИ — и видите, что крупная сумма ушла на «управляющую компанию». А куда именно? Всё, занавес. Управдомы разве что скажут вам: «Денежки ушли на нужды дома». Но какие именно нужды — это уже тайна, покрытая мраком. И, знаете, что самое обидное? Вы не имеете права заглянуть в их банковские выписки, потому что закон на стороне управляющих (Гражданский кодекс РК (Особенная часть) п.3 ст. 660). Потребитель не может проверять стоимость выполненных работ и оказанных услуг, включая цену на стройматериалы, зарплату бухгалтера и прочие расходы.
По закону, как только вы передали управление счётом, управляющая компания может крутить ваши деньги, как ей вздумается. Причём вы даже не узнаете, на что они пошли, потому что закон не обязывает их показывать выписки по своим банковским операциям. То есть отчёты вам предоставят вовремя, покажут графики, таблицы (так что штрафов на 50 МРП не будет). А вот где реально осели ваши деньги, останется загадкой.
Теперь внимание на п. 5 ст. 42-1: решение о передаче управления банковским счётом принимается на общем собрании жильцов. И вроде бы всё честно, но есть одно «но». Для того, чтобы собрание было легитимным, нужно участие больше половины собственников, и решение считается принятым, если за него проголосовало больше 50 % из присутствующих.
Перевожу на русский: если в вашем доме 100 квартир, для собрания достаточно присутствия 51 собственника. А из них всего 26 голосов «за» — и решение принято! К тому же управляющая компания может сама эти голосования и организовывать.
И вот что получается: половина жильцов дома даже не узнает о том, что их деньги уже перешли в управление компании, которой, возможно, доверять и не стоило бы. А когда вы начнёте подозревать неладное и запросите отчёты, выяснится, что по закону никто вам не обязан показывать, куда конкретно ушли деньги.
Пока собственники не возьмут под контроль свои финансы и не будут внимательно следить за действиями управляющих компаний, любые изменения в законе рискуют остаться на бумаге.