Одна из жительниц жилого комплекса Ляззат Шалкарова (фамилия изменена по ее просьбе) рассказала, как ей пришлось пройти через семь кругов строительного ада, чтобы получить и узаконить заветные квадратные метры. По ее словам, ни оформление документов, ни получение ключей не обошлись без подводных камней и хитрых манёвров застройщика. В ситуации разобралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.
В 2021 году Ляззат подписала предварительный договор купли-продажи с ТОО «Prime City Group», планируя переехать в новую квартиру к сентябрю 2023 года. Она выполнила свою часть сделки: погасила рассрочку к осени 2022 года. Но с приближением даты переезда сроки сдачи дома начали сдвигаться все дальше. Согласно договору, застройщик обещал сдать объект не позднее второго квартала 2023 года, и на всякий случай взял еще три месяца про запас. Но даже эта отсрочка не спасла ситуацию. Акт приемки объекта был датирован 8 декабря 2023 года, но реальная подпись и печать на обороте документа появились лишь 23 января 2024 года
Подписывай — или ключей не увидишь
Несмотря на то, что акт приемки на тот момент ещё не был подписан, в сентябре 2023 года застройщик RAMS поспешил объявить радостную новость о завершении строительства и пригласил будущих жильцов на торжественное мероприятие. На встрече должны были вручить долгожданные ключи.
Однако вместо этого гостей ждал сюрприз: управляющая компания ТОО «RAMS Facility Management Services» внезапно выдвинула ряд условий. Чтобы получить ключи, требовалось подписать договор на обслуживание и внести предоплату: 30 тысяч тенге за электроэнергию, ещё 30 тысяч за вывоз строительного мусора, а также покрыть РСЖ (расходы на содержание жилища) сразу за три месяца вперёд. В итоге суммы, которые пришлось заплатить владельцам, составили от 68 до 117 тысяч тенге. Все это отражено в квитанциях за октябрь.
«Без подписанного договора получить ключи было невозможно, — рассказывает Ляззат. — По сути, нас всех вынудили заплатить за услуги, которых ещё не было. Например, застройщик обещал, что контейнеры для строительного мусора будут доступны весь год. Однако многие владельцы квартир так и не начали ремонт, а контейнеры вот-вот уберут. Получается, что деньги собрали ни за что. Сейчас управляющая компания отказывается возвращать средства, засчитать их как предоплату за РСЖ тоже не планирует»
Но проблемы на этом не закончились. Ляззат запросила у застройщика тот самый акт ввода дома в эксплуатацию — документ, без которого невозможно оформить основной договор купли-продажи. Однако компания RAMS не спешила его предоставить.
Все это время жильцы оставались в подвешенном состоянии: официально оформить квартиры никто не мог.
«Нам обещали оформить договоры купли-продажи (ДКП) начиная с ноября 2023 года, после того как будет готов акт ввода ЖК в эксплуатацию. Этот документ был готов в январе 2024 года, однако долгожданные ДКП так и не начали оформлять — RAMS затянул процесс до июля 2024 года», — вспоминает она.
Параллельно росло недовольство услугами управляющей компании. Смущали и высокие расходы на содержание жилья — 192 тенге за квадрат. При этом детализированной сметы или отчетов никто не предоставлял.
«Первые финансовые отчеты, охватывающие период с октября 2023 по март 2024 года, нам выдали, если не ошибаюсь, в апреле 2024 года. Повторно, после многочисленных запросов, отчеты выдали только в октябре 2024 года. Однако эти документы больше напоминали филькину грамоту — сделаны кое-как, будто для отвода глаз. В графе «Местонахождение жилого дома» стоит адрес: Тимирязева, 37, хотя по факту у нас другой адрес.
При этом мы продолжали оплачивать коммунальные услуги (электричество, горячую и холодную воду, отопление) по завышенным тарифам. Для сравнения: тариф на электроэнергию в апреле в доме по ул. Жарокова составлял 25,94 кВт/час, на Толе би, 189, 2 корпус (ЖК «Nomad 2») — 28,62 кВт/час. Это произошло из-за того, что RAMS своевременно не передал инженерные сети на баланс города. Мы также подозреваем, что расходы на содержание еще не проданных квартир и коммерческих помещений были переложены на жильцов», — возмущается Ляззат.
В какой-то момент жильцы решили взять инициативу в свои руки и создать собственное ОСИ. Но тут их ждал очередной сюрприз: выяснилось, что кто-то уже успел зарегистрировать объединение собственников имущества (ОСИ), а как это произошло, люди узнали позже.
Как застройщик сделал ОСИ за спинами жильцов
При заключении предварительного договора жильцы были уверены, что покупают жилье на первичном рынке. Однако, подписывая основной договор купли-продажи, Ляззат наткнулась на весьма любопытный момент: фактическим владельцем ее квартиры значился вовсе не застройщик, а какой-то сторонний человек, ранее обозначенный в предварительном договоре как агент. В договоре было сказано, что «указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности по договору купли-продажи от 19.06.2024 года». В документах других жильцов тоже всплывали неизвестные имена. Получается, жильцы стали владельцами «вторички», и о каких-либо гарантиях можно забыть?
Как выяснилось, на 27 июня 2024 года официальными собственниками квартир в ЖК числились восемь человек, чьи фамилии присутствовали в протоколах ОСИ. Судя по этим документам, скорее всего, они и инициировали создание объединения, поставив свои подписи. Председателем ОСИ определили Алибека Оспанкулова.
Ляззат решила докопаться до сути: зачем квартиры переписали на этих людей и почему так поспешили с созданием ОСИ?
«Сначала я обратилась в управляющую компанию, но менеджер уверила меня, что в ЖК «Nomad 2» нет никакого ОСИ. Управляющие придерживались этой версии примерно полтора месяца, пока не выяснилось, что ОСИ всё-таки существует. Тогда я связалась с начальником отдела постпродажного обслуживания RAMS Булатом Утельбековым, который, кстати, также является владельцем квартиры в нашем комплексе и принимал активное участие в скоропалительном создании ОСИ. Я спросила его, почему ОСИ было создано так поспешно. Он ответил, что по закону такое объединение должно быть создано в течение полугода. Но Жилищный кодекс не устанавливает конкретных сроков для создания ОСИ! Затем я спросила, почему жильцов не проинформировали о собрании и создании ОСИ, ведь именно мы, как фактические владельцы квартир, должны были участвовать в этом процессе. На этот вопрос Булат так и не дал внятного ответа», — вспоминает она.
Парковка в обмен на землю: как РАМС мог сделать хитрую рокировку
Жильцы, поневоле ставшие шерлоками холмсами, решили провести собственное расследование и обнаружили немало интересного. Оказалось, что ТОО «Рамс Казахстан» и ТОО «Prime City Group» выступали ответчиками в судебном разбирательстве с ТОО PLS «Инвестиционно-строительная компания», Компания имеет прямое отношение к АЗТМ — заводу, который соседствует с жилым комплексом «Nomad 2» через забор. И тут-то всплыло, что часть двора ЖК «Nomad 2» стоит на земле этой самой инвестиционной компании.
ТОО PLS подала иск с требованием вернуть землю. В конечном итоге стороны заключили медиативное соглашение. Об этом жильцы узнали через судебный кабинет, доступный в открытых источниках. В определении Специализированного межрайонного экономического суда города Алматы № 7527-23-00-2/8867 указано, что до 1 февраля 2024 года ТОО «PLS Инвестиционно-строительная компания» и ТОО «Prime City Group» обязаны заключить договор обмена выделенными частями земельных участков.
Проще говоря, RAMS занял чужой участок и, чтобы разрешить конфликт с соседом, по всей видимости, решил отдать ему взамен часть территории ЖК «Nomad 2». В итоге земельный участок, который предназначался для парковки на 100 машиномест, скорее всего, отошел инвестиционной компании.
По закону, такие изменения требуют согласия собственников жилья, но у жильцов никто ничего не спрашивал. У них есть подозрения, что RAMS и Prime City Group зарегистрировали квартиры в ЖК «Nomad 2» на подконтрольных лиц, чтобы провести сделку.
Как только они стали собственниками, подписали необходимые документы. Предположительно, благодаря этому маневру было получено согласие на сделку, и земельный участок отошел ТОО PLS «Инвестиционно-строительная компания», оставив фактических владельцев вне игры.
«Теперь нам остаётся только подавать иск, чтобы признать это ОСИ нелегитимным и аннулировать документы, подписанные господином Оспанкуловым — нынешним председателем. Возможно, он уже тихо утвердил дефектный акт у застройщика и принял дом в том состоянии, в котором мы его сейчас имеем, — переживает Ляззат, — Мы неоднократно пытались связаться с господином Оспанкуловым, обратились за помощью в акимат Алмалинского района. Однако, когда он увидел активистов ЖК «Nomad 2» у здания акимата, сразу развернулся и выбежал прочь. К сожалению, нам не удалось его догнать, и встреча так и не состоялась».
Беспредел в квадрате: застройщик снял ответственность, а проблемы остались
Жильцы остались не только без обещанной парковки, но и столкнулись с множеством других проблем.
«Наш дом — просто катастрофа. Окна у многих протекают, витражи тоже. Двор долгое время оставался неогороженным и даже сейчас огорожен лишь частично. Нет ливневых стоков, двор постоянно топит. Парковочных мест не хватает. Вместо обещанных японских лифтов установлены китайские, которые постоянно ломаются. Освещение в подъездах работает круглосуточно — датчиков движения нет. Из заявленного в буклетах реализовано немногое, и всё крайне низкого качества. Сам двор маленький, но тем не менее застройщик решил установить зарядную станцию для электромобилей прямо на парковочных местах. К счастью, с помощью акимата Алмалинского района нам удалось добиться ее демонтажа.
Что дальше? Двор по-прежнему затапливает, пожарные проезды не соответствуют СНИПу. Мы даже провели пожарные учения, вызвали машины, и оказалось, что ни одна из них просто не может проехать из-за узкого проезда. Всё задокументировали, но в ЧС нам ответили, что не имеют полномочий обязать застройщика расширить проезд. И этот вопрос остаётся нерешённым.
Согласно закону, после подписания первого договора купли-продажи застройщик должен был в течение месяца зарегистрировать кондоминиум. Однако оформление до сих пор не завершено. Мы сами не можем зарегистрировать — нужных документов нет, площади не посчитаны, а управляющая компания и застройщик отказываются предоставлять документы на комплекс», — с горечью рассказывает Ляззат.
Жильцы ЖК «Nomad 2» решили не оставаться в стороне и уже начали борьбу за свои права. Они уже подали иск в суд о признание ОСИ не легитимным и очень надеются, что суд защитит их конституционные права. Вопрос лишь в том, когда застройщики в Казахстане начнут отвечать за свои действия и прекратят пользоваться лазейками, чтобы перекладывать свои проблемы на плечи обычных граждан?
Мы обратились в РАМС за разъяснениями, ответ пока не получен.